一、房屋交付時(shí)應(yīng)到達(dá)什么標(biāo)準(zhǔn) ?

房屋交付時(shí)應(yīng)達(dá)到買賣雙方約定的房屋交付時(shí)所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)。其內(nèi)容可以包羅萬(wàn)象，質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號(hào)，都可以自由約定。交付時(shí)買受人據(jù)此進(jìn)行查驗(yàn)，未按標(biāo)準(zhǔn)履行的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)達(dá)不到交付標(biāo)準(zhǔn)但不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，可以通過(guò)違約責(zé)任來(lái)解決。

現(xiàn)實(shí)中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對(duì)是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議。本來(lái)可以通過(guò)違約責(zé)任來(lái)解決的問(wèn)題，買方卻以拒絕受領(lǐng)來(lái)維權(quán)，這就大大增加了解決糾紛的社會(huì)成本。只有將交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)明確區(qū)分，才能看清問(wèn)題的不同性質(zhì)，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的，不影響交付，只承擔(dān)違約責(zé)任。明確了這樣的規(guī)則，對(duì)于保護(hù)買賣雙方的利益，對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)秩序都有積極的意義。

二、房屋交付要具備的條件

交付條件應(yīng)當(dāng)是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個(gè)條件，房屋不得交付使用。

現(xiàn)行法規(guī)對(duì)商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項(xiàng)要求：

1、竣工驗(yàn)收合格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?

2、具備《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，“兩書(shū)”成為交付的法定條件應(yīng)當(dāng)沒(méi)有疑問(wèn)。

3、基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經(jīng)竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商品房如果不具備基礎(chǔ)的生活配套設(shè)施，就不能正常使用，也就不能達(dá)到合同目的。雖然這個(gè)《辦法》只是建設(shè)部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風(fēng)俗，有利于合同目的的實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)當(dāng)事人利益和減少糾紛，故應(yīng)當(dāng)作為交付條件之一。

除去以上條件外，法律法規(guī)沒(méi)有其它關(guān)于商品房交付條件的規(guī)定。有的地方，以地方性法規(guī)或者政府規(guī)章設(shè)定了新的商品房交付條件，如天津市的法規(guī)與上海市的規(guī)章都規(guī)定，商品房交付必須取得政府頒發(fā)的《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》 或者《住宅交付使用許可證》 這樣的規(guī)定，由于不屬于法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。

房屋在建設(shè)過(guò)程中需要對(duì)建筑材料質(zhì)量、工程建設(shè)質(zhì)量、穩(wěn)固程度、光線采集、結(jié)構(gòu)規(guī)范等進(jìn)行嚴(yán)格的施工，建設(shè)結(jié)束后，還需要政府相關(guān)行政部門的驗(yàn)收，合格后才可以上市買賣。業(yè)主在驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)該對(duì)上述情況進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查，確認(rèn)達(dá)到房屋購(gòu)買合同上的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)才可接收房屋。

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