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寧波
房子“善意取得”之后還能要回來嗎
先說一個案例：
張三父親家財萬貫，已有多處房產(人稱“房叔”)。后因傳言要收房產稅，張父為了以后不交房產稅，于是將一處房產過戶到張三名下。張父為了避免將來因為房產惹爭議，故和張三簽訂代名持有協議，并做了公證。
后來，張三暗中將該處房產轉讓給不知情的李四。李四支付了對價且依法辦理完過戶手續。一年后，張父知道此事，非常憤怒，找到李四并出具已經公證的代名持有協議，向李四索要房產。這時，房子歸誰呢?
按照《物權法》《物權法物權法司法解釋(一)》的規定，李四因“善意取得”制度而而獲得該房屋的所有權。張三父親只能應向自己的兒子索賠。
那么，什么叫善意取得?
《物權法》第106條的規定，受讓人可善意取得所有權的條件為：
(1)無權處分人處分他人的財產;
(2)受讓人是善意的;
(3)受讓價格合理;
(4)受讓人已實際占有動產或登記為權利人。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)對善意取得制度的適用全面細化，形成了較為完整的規則體系。主要涉及到三個方面的問題，即：善意受讓人的“善意”如何認定、交易價格是否“合理”、合同效力是否影響物權善意取得。
一、如何認定“善意取得”
“善意取得”的認定原則是，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。
二、交易價格是否“合理”?
“合理的價格”應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。立法目的在于，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認知感受，綜合判斷價格是否合理。
三、合同無效還可以“善意取得”嗎?
根據《物權法》解釋(一)的規定，物權變動原因與合同效力一致的原則，即引起物權變動的原因行為，如合同等法律行為無效或被撤銷時，不發生物權變動效果。立足于法律不保護非法交易的價值理念，因此，基于無效合同和被撤銷合同不適用善意取得，受讓人主張物權不會得到法律的支持。
最后，來說下不能認定為善意取得的情況：
根據最高人民法院今年年初發布的《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》，規定了不能認定為善意取得的五種情況：
1、登記簿上存在有效的異議登記;
2、預告登記有效期內,未經預告登記的權利人同意;
3、登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;
4、受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;
5、受讓人知道他人已經依法享有不動產物權”等五種情形之一的,應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權,即受讓人非善意。
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