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司法鑒定評估在各行各業(yè)上都有非常大的用處，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。不過有時(shí)候房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人存在過錯(cuò),致使鑒定意見不能在訴訟中發(fā)揮其應(yīng)有的作用,就可能面臨被迫究法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。下面律霸小編就整理了一下房地產(chǎn)司法鑒定評估的指導(dǎo)意見。

房地產(chǎn)司法鑒定評估

第一章 引 言

第一條　為了規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定評估行為，保障房地產(chǎn)司法鑒定評估質(zhì)量，提高房地產(chǎn)司法鑒定評估的公信力，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》(法釋〔2009〕16號)等有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291—1999)的有關(guān)規(guī)定，制定本意見。

第二條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評估活動，適用本意見。

第三條　本意見所稱房地產(chǎn)司法鑒定評估，是指在訴訟活動中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，對房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

第四條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定評估活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德，遵守房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)操作規(guī)范。

未取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的司法鑒定機(jī)構(gòu)，不得從事房地產(chǎn)司法鑒定評估。

第五條　對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定司法鑒定估價(jià)目的下的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見，是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用鑒定估價(jià)報(bào)告是委托人和訴訟活動當(dāng)事人的責(zé)任。

第六條　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不得就估價(jià)對象的法律權(quán)屬狀況發(fā)表法律意見，對于由委托人移交的訴訟活動當(dāng)事人提供鑒定評估資料的真實(shí)性、合法性、完整性，應(yīng)當(dāng)履行符合法律法規(guī)、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和慣例所要求的審核程序。

第七條　從事房地產(chǎn)司法鑒定評估的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，經(jīng)人民法院依法通知，應(yīng)當(dāng)出庭就其評估工作及鑒定估價(jià)報(bào)告，接受法官和當(dāng)事人的詢問，回答與鑒定評估事項(xiàng)有關(guān)的問題。

第八條　房地產(chǎn)司法鑒定評估工作的最終成果，分為房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)咨詢性估價(jià)報(bào)告。咨詢性估價(jià)報(bào)告與鑒定估價(jià)報(bào)告，在估價(jià)程序、估價(jià)依據(jù)和估價(jià)規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行方面可以有所放寬。

第九條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個(gè)人隱私。

未經(jīng)委托人、估價(jià)行業(yè)主管部門和估價(jià)行業(yè)組織的同意，不得向其他個(gè)人或者組織提供與鑒定評估事項(xiàng)有關(guān)的信息，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第十條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，與房地產(chǎn)司法鑒定評估涉及的訴訟活動當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是訴訟活動當(dāng)事人一方的，以及存在其他可能影響?yīng)毩ⅰ⒐樾蔚模瑧?yīng)當(dāng)回避。

第十一條 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行鑒定評估，并對出具的房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)司法鑒定評估實(shí)行注冊房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)制度。

第二章 房地產(chǎn)司法鑒定評估的委托、受理與實(shí)施

第十二條房地產(chǎn)司法鑒定評估，應(yīng)由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并完成鑒定評估工作，不得由兩家或兩家以上的估價(jià)機(jī)構(gòu)接受鑒定評估委托。

第十三條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受鑒定評估委托前，明確估價(jià)基本事項(xiàng)，通過人民法院交由訴訟當(dāng)事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評估風(fēng)險(xiǎn)告知書》，從而使當(dāng)事人全面知悉鑒定評估的基本事項(xiàng)，促使當(dāng)事人明確自己應(yīng)履行的配合義務(wù)及不履行該義務(wù)可能承擔(dān)的不利后果。

第十四條　如果出現(xiàn)估價(jià)依據(jù)缺失、估價(jià)程序不能完全履行的情形，如估價(jià)對象滅失，或者估價(jià)對象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價(jià)人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)報(bào)告人民法院，終止房地產(chǎn)司法鑒定評估委托。

第十五條　在估價(jià)依據(jù)缺失或者估價(jià)程序不能完全履行的情況下，當(dāng)事人堅(jiān)持申請進(jìn)行鑒定評估，或者人民法院認(rèn)為必須鑒定評估的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)書面告知委托人民法院及有關(guān)當(dāng)事人。估價(jià)機(jī)構(gòu)在上述情形下接受委托并開展估價(jià)工作，如果估價(jià)程序或者估價(jià)依據(jù)的不完備，并非因注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀過錯(cuò)造成，則當(dāng)事人不得對鑒定評估工作的固有瑕疵提出質(zhì)疑，也不得因此對估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師提出鑒定評估不當(dāng)?shù)闹缚兀?dāng)事人應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)司法鑒定評估結(jié)果可能帶來的法律后果。

第十六條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展鑒定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)取得委托人出具的房地產(chǎn)鑒定評估委托書。委托人提供《鑒定評估委托書附表》、《鑒定評估資料交接表》、《鑒定評估資料質(zhì)證情況記錄》的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)附該資料。

本意見所指鑒定評估資料，是指存在于各種載體上與鑒定評估事項(xiàng)有關(guān)的記錄，包括案件基本情況、案件當(dāng)事人基本情況、估價(jià)對象法律權(quán)屬狀況、估價(jià)對象占有維護(hù)情況、估價(jià)對象不動產(chǎn)登記檔案等。

第十七條 房地產(chǎn)鑒定評估委托書通常載明以下內(nèi)容：

(一)委托人的名稱或者姓名;

(二)委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱;

(三)委托日期;

(四)簡要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話;

(五)訴訟當(dāng)事人及其聯(lián)系方式;

(六)訴訟當(dāng)事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評估風(fēng)險(xiǎn)告知書》記錄;

(七)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)基本事項(xiàng)，包含估價(jià)對象及估價(jià)范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況(包括法律權(quán)屬、法律瑕疵及租約限制等)。

(見“房地產(chǎn)鑒定評估委托書”推薦文本)

第十八條 房地產(chǎn)鑒定評估委托書附表，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人溝通協(xié)商，通常載明如下內(nèi)容：

(一)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定日期;

(二)鑒定評估移送日期;

(三)實(shí)際估價(jià)范圍;

(四)鑒定評估的價(jià)值定義;

(五)鑒定估價(jià)報(bào)告提交期限和方式;

(六)鑒定估價(jià)報(bào)告使用者;

(七)鑒定評估服務(wù)費(fèi)總額及其支付方式;

(八)既往鑒定估價(jià)報(bào)告書;

(九)受托估價(jià)機(jī)構(gòu)的其他義務(wù)、估價(jià)機(jī)構(gòu)受托記錄。

(見“房地產(chǎn)鑒定評估委托書附表”推薦文本)

第十九條 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)需要補(bǔ)充資料，或者退回鑒定評估委托的，應(yīng)當(dāng)向委托人出具鑒定評估(補(bǔ)充或退回)資料交接表，載明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要補(bǔ)充的鑒定評估資料清單、不接受委托的理由，以及人民法院委托部門移送、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收及退回記錄等內(nèi)容。

對于委托人移交的當(dāng)事人提供的鑒定評估資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)區(qū)分經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證人民法院認(rèn)定的鑒定評估資料，以及需要注冊房地產(chǎn)估價(jià)師調(diào)查核實(shí)的資料。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要法人民院依職權(quán)調(diào)查取得有關(guān)鑒定評估依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)向人民法院書面提出，并將人民法院依職權(quán)調(diào)查核實(shí)的鑒定評估資料作為鑒定評估依據(jù)。

第二十條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得估價(jià)對象的物質(zhì)權(quán)益狀況和實(shí)體狀況資料，包括：估價(jià)對象的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證(國有建設(shè)用地使用權(quán)證)、政府批準(zhǔn)用地的許可文件、集體土地使用證等權(quán)屬資料，查封、預(yù)查封、抵押權(quán)設(shè)立、出租等情況說明,以及裝修情況說明等。

如果估價(jià)對象是在建工程，委托方提供的資料通常還應(yīng)包括項(xiàng)目的城鄉(xiāng)規(guī)劃許可文件、施工圖設(shè)計(jì)文件、造價(jià)咨詢文件、預(yù)售批準(zhǔn)文件等。

第二十一條　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在開展司法鑒定評估過程中，估價(jià)依據(jù)如需當(dāng)事人雙方認(rèn)可的，可以申請人民法院就有關(guān)估價(jià)依據(jù)組織當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證認(rèn)可后，采納為估價(jià)依據(jù)。

第二十二條　鑒定評估現(xiàn)場查勘工作結(jié)束后，當(dāng)事人又提出新的評估資料，未經(jīng)人民法院認(rèn)定并移交的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不予采納。

第二十三條　估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托書載明的鑒定評估期限內(nèi)，完成鑒定評估工作并出具房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告。委托書中未載明鑒定評估期限的，應(yīng)在法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)完成。如果估價(jià)機(jī)構(gòu)在鑒定評估期限內(nèi)不能完成鑒定評估的，應(yīng)當(dāng)書面向委托人說明理由并申請延期。

第二十四條　估價(jià)機(jī)構(gòu)完成鑒定評估后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將估價(jià)報(bào)告送交人民法院。當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對估價(jià)報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)通過人民法院向估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)交書面意見。估價(jià)機(jī)構(gòu)收到該書面意見后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)估價(jià)規(guī)范等予以解釋和答復(fù)。

第二十五條　房地產(chǎn)司法鑒定評估費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)收取，收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。

第二十六條　房地產(chǎn)鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，在進(jìn)行現(xiàn)場查勘前，可以通過人民法院要求當(dāng)事人預(yù)交鑒定評估費(fèi)用，最終鑒定費(fèi)用待出具報(bào)告時(shí)按約定全部結(jié)清。

一般情況下，如果當(dāng)事人不預(yù)交鑒定評估費(fèi)用，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以退回鑒定評估委托。

第三章 房地產(chǎn)司法鑒定評估的類別

第一節(jié) 債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估

第二十七條　債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，主要指人民法院在處理債務(wù)糾紛案件中，涉及的房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，包括以下主要類別：現(xiàn)房拍賣(變賣)鑒定評估、在建工程項(xiàng)目整體拍賣(變賣)鑒定評估、在建工程部分拍賣(變賣)鑒定評估、企業(yè)整體拍賣(變賣)鑒定評估。

第二十八條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，鑒定評估的價(jià)值定義為房地產(chǎn)市場價(jià)值評估，通常不評估變現(xiàn)價(jià)值，不考慮房地產(chǎn)拍賣(變賣)成交后交易的稅費(fèi)以及稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面提示后，委托方在鑒定評估委托中，仍然特別指明要求評估變現(xiàn)價(jià)值的，可以在揭示該房地產(chǎn)市場價(jià)值之后，評估其變現(xiàn)價(jià)值。

房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估的估價(jià)目的，表述為“為司法拍賣(變賣)提供房地產(chǎn)市場價(jià)值參考依據(jù)”。

第二十九條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，對不可分割的房屋可以整體評估。分割評估的，應(yīng)當(dāng)在人民法院提供的評估委托書中明確評估房屋的具體部位。

第三十條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)注意拍賣(變賣)方式，考慮到整體拍賣(變賣)與拆零拍賣(變賣)對于估值的不同影響。

第三十一條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，對于已經(jīng)全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對該土地使用權(quán)進(jìn)行評估。

第三十二條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，對于已經(jīng)部分繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金實(shí)際金額，由國土資源管理部門確認(rèn)當(dāng)事人的土地使用權(quán)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以對確認(rèn)后的土地使用權(quán)進(jìn)行評估。對不可分割的土地使用權(quán)，是否納入評估范圍，由人民法院確定。

第三十三條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，遵循土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)利一致原則進(jìn)行評估，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明情況，取得委托人同意后在委托書中明確僅對受讓人繼受原權(quán)利人的房地產(chǎn)合法權(quán)利進(jìn)行價(jià)值評估，不對權(quán)屬發(fā)表意見，并在報(bào)告中予以披露。

第三十四條　人民法院執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體建設(shè)土地使用權(quán)評估的，經(jīng)人民法院與國土資源管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門取得一致意見后，依據(jù)人民法院的裁定文書進(jìn)行評估，但應(yīng)當(dāng)考慮權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理國有土地使用權(quán)出讓，所需繳納的土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

第三十五條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，通常不因拍賣(變賣)而消滅。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)先評估沒有租賃權(quán)及其他用益物權(quán)限制的估價(jià)對象房地產(chǎn)的市場價(jià)值，再評估出附有租約限制或其他用益物權(quán)的拍賣(變賣)房地產(chǎn)的市場價(jià)值。

拍賣房地產(chǎn)上原有的抵押權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)，通常因拍賣(變賣)而消滅，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通常不考慮其對價(jià)值的影響。

第三十六條　在建工程項(xiàng)目整體拍賣(變賣)鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注停工緣由、工期延誤的原因及其對于預(yù)測完工工期及對工程造價(jià)的影響，關(guān)注項(xiàng)目的報(bào)建、施工許可是否合法、實(shí)際修建狀況、各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實(shí)際銷售等事項(xiàng)。

在建工程部分拍賣(變賣)鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師還應(yīng)當(dāng)合理進(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偅P(guān)注建筑物區(qū)分所有權(quán)對于估值的影響。

第三十七條　對于在建工程整體或部分拍賣(變賣)鑒定評估，如果涉及超規(guī)劃建設(shè)的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與委托人協(xié)商，對于超規(guī)劃許可建設(shè)的部分房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)有合法的估價(jià)依據(jù)，須經(jīng)人民法院與城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門協(xié)商一致，不得擅自評估或設(shè)定不合理的假設(shè)，鑒定估價(jià)報(bào)告對此應(yīng)當(dāng)揭示。

第三十八條　房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估時(shí)，對于隱蔽工程的鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提供的工程圖紙、隱蔽工程的預(yù)決算資料，結(jié)合隱蔽工程投入使用的情況進(jìn)行鑒定評估。

第三十九條　以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)處置的評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師得就動產(chǎn)附合不動產(chǎn)一起進(jìn)行鑒定評估。

第四十條　以房地產(chǎn)為主業(yè)或企業(yè)主要資產(chǎn)構(gòu)成為房地產(chǎn)的，企業(yè)整體拍賣(變賣)涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評估中，雖然不動產(chǎn)可分離(從物質(zhì)實(shí)體角度)，但從利用(使用方式)方面不可分離，則注冊房地產(chǎn)估價(jià)師得就企業(yè)價(jià)值進(jìn)行鑒定評估。

第四十一條　企業(yè)整體拍賣(變賣)涉及的企業(yè)價(jià)值鑒定評估中，房地產(chǎn)從物質(zhì)實(shí)體、使用方式上，均可與其他動產(chǎn)、無形資產(chǎn)分離，對分離出來的房地產(chǎn)鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以進(jìn)行單獨(dú)的房地產(chǎn)鑒定評估。

第二節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估

第四十二條　房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，系指房地產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)受到侵害，而對損害帶來的房地產(chǎn)價(jià)值減損額進(jìn)行的鑒定評估。

第四十三條　房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，評估被侵權(quán)人因此受到的損失，被侵權(quán)人的損失難以評估，侵權(quán)人因此獲得利益的，可以其獲得的利益作為損害賠償估價(jià)對象。

第四十四條　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)損害賠償鑒定評估的類型、損害程度、損害范圍，以及潛在索賠者，合理確定估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線。

第四十五條 房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價(jià)方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法等。

成本法也稱為修復(fù)費(fèi)用法，是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕，求取排除估價(jià)對象房地產(chǎn)的缺陷恢復(fù)其原來功能所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用以及修復(fù)工期內(nèi)的直接經(jīng)濟(jì)損失等費(fèi)用，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

損失資本化法，是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限內(nèi)的現(xiàn)值和，或測算經(jīng)濟(jì)耐用年限內(nèi)無質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

賠償實(shí)例比較法，是通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

損害前后價(jià)差法，是通過測算損害前房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值，求取其差額，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

第四十六條　房地產(chǎn)損害的類型，按照損害存續(xù)的時(shí)間，劃分為暫時(shí)性損害和永久性損害;按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害;按照損害事實(shí)，劃分為實(shí)體性損害、功能性損害和經(jīng)濟(jì)性損害;按照損害來源，分為地震、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來的損害，以及非自然災(zāi)害的他人侵權(quán)帶來的損害。

第四十七條　實(shí)體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等的損害。房地產(chǎn)的實(shí)體受到損毀帶來的損害賠償鑒定評估，裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估均是常見損害賠償鑒定評估類型。

功能性損害是指房屋及其所在小區(qū)內(nèi)外規(guī)劃的改變，如房屋層高、小區(qū)綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規(guī)劃變更，從而對房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負(fù)面影響。項(xiàng)目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評估，常見的是在房屋建筑正式開工前。

經(jīng)濟(jì)性損害是指對損害事實(shí)的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價(jià)值的損害，如環(huán)境污染帶來的損害、異議登記不當(dāng)帶來的損害、房屋(土地)登記部門的其他登記錯(cuò)誤帶來的損害，以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害。

地震、風(fēng)災(zāi)、環(huán)境污染等災(zāi)害，除直接帶來房屋的實(shí)體性損害外，有時(shí)也帶來經(jīng)濟(jì)性損害。

第四十八條　對于各種損害賠償鑒定評估，損害事實(shí)的認(rèn)定必須經(jīng)合法認(rèn)定，方可作為估價(jià)依據(jù)。

損害事實(shí)應(yīng)當(dāng)由人民法院認(rèn)定。

第四十九條　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評估，應(yīng)當(dāng)區(qū)分可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害，測算該損害對于房地產(chǎn)帶來的實(shí)體價(jià)值減損和市場價(jià)值的減損。

第五十條　所謂實(shí)體價(jià)值減損，是指修復(fù)該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的資料、人工等投入及其合理稅費(fèi)和利潤。測算實(shí)體價(jià)值減損，需要區(qū)分重建成本和重置成本。

房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案，應(yīng)該是技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行且合法的修復(fù)方案。修復(fù)方案是鑒定評估的基本依據(jù)，可以由當(dāng)事人自行協(xié)商后簽訂協(xié)議。當(dāng)事人不能就修復(fù)方案達(dá)成一致意見的，可以經(jīng)人民法院委托或者當(dāng)事人共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案。

第五十一條　所謂市場價(jià)值減損，是指房地產(chǎn)發(fā)生損害之后，市場主體對于該房地產(chǎn)產(chǎn)生畏懼和排斥心理，使得市場需求方減少，對于市場租金、市場售價(jià)帶來直接影響，從而帶來在實(shí)體價(jià)值減損之外的其他價(jià)值減損。

第五十二條　對于可修復(fù)的損害賠償鑒定評估，通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估。對于不可修復(fù)損害賠償鑒定評估，通常從市場價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估。

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從事?lián)p害賠償鑒定評估時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉，有的房地產(chǎn)損害鑒定評估類型，實(shí)體損害雖可以修復(fù)，但該損害對于房地產(chǎn)的價(jià)值減損主要是市場價(jià)值減損。

第五十三條　項(xiàng)目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評估，包括：容積率的變更導(dǎo)致總建筑面積的變更;業(yè)主擁有對建筑物內(nèi)的專有部分的權(quán)利受到侵害，如建筑層高、建筑面積不符合原規(guī)劃;業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有的權(quán)利受到侵害，比如綠地減少、侵占公共綠地、占用公共通道等。

第五十四條　房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體受到外力沖擊帶來的損害，其損害如果是可修復(fù)的，則通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估，如果需要，還應(yīng)考慮搬家、暫停營業(yè)帶來的損失;如果損害是不可修復(fù)的，則首先對于未發(fā)生損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

第五十五條　環(huán)境污染帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)結(jié)合專門機(jī)構(gòu)出具的環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告，根據(jù)環(huán)境是否可治理恢復(fù)分別進(jìn)行鑒定評估。

第五十六條　如果污染的環(huán)境可治理恢復(fù)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師考慮到治理恢復(fù)的時(shí)間周期，結(jié)合實(shí)體價(jià)值減損和市場價(jià)值減損綜合判斷，得出損害賠償估值。

第五十七條　如果污染的環(huán)境不可治理恢復(fù)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)環(huán)境影響評價(jià)結(jié)果，從市場價(jià)值減損角度測算賠償估值。

第五十八條　異議登記不當(dāng)帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場租金、售價(jià)在異議登記期間的變化，對當(dāng)事人帶來的損失角度進(jìn)行鑒定評估。

第五十九條　房屋(土地)登記部門的登記錯(cuò)誤帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師主要從市場租金、售價(jià)在登記錯(cuò)誤期間的變化，對當(dāng)事人帶來的損失角度進(jìn)行鑒定評估。

第六十條　裝修糾紛中的損害賠償鑒定評估，包括：裝修當(dāng)事人之間發(fā)生的損害賠償鑒定評估;裝修對相鄰不動產(chǎn)的損害賠償鑒定評估。

第六十一條　裝修糾紛中的損害如果是可修復(fù)的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通常從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行鑒定評估，考慮修復(fù)成本、相應(yīng)的稅費(fèi)和利潤。

第六十二條　裝修糾紛中的損害如果是不可修復(fù)的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通常綜合實(shí)體價(jià)值減損、市場價(jià)值減損之后，得出損害賠償估值。

第六十三條　區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害賠償鑒定評估，如住改商、交通管制(單行道)帶來的房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師從房地產(chǎn)用途改變帶來的價(jià)值減損，交通出行便利程度的變化、消費(fèi)者便利程度的變化對市場供需的影響，帶來的房地產(chǎn)市場價(jià)值減損等角度，進(jìn)行鑒定評估。

第六十四條　地震、冰雹、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)區(qū)分該損害是否可修復(fù)。對于可修復(fù)的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師綜合實(shí)體價(jià)值減損和市場價(jià)值減損，得出損害賠償估值。

對于不可修復(fù)的損害賠償鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師首先對于未發(fā)生自然災(zāi)害損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行鑒定評估，再減去凈殘值，得出損害賠償估值。

第三節(jié) 房地產(chǎn)分割合并鑒定評估

第六十五條　房地產(chǎn)分割合并鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規(guī)定。

第六十六條　房地產(chǎn)分割合并鑒定評估，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并后的房地產(chǎn)市場價(jià)值存在三種可能，即A+B=C，A+BC，其中A、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產(chǎn)市場價(jià)值，C表示合并后或分割前的該宗房地產(chǎn)市場價(jià)值。

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過市場調(diào)查和分析，準(zhǔn)確把握分割合并鑒定評估的房地產(chǎn)價(jià)值變化所屬情形。

以上就是律霸小編對“房地產(chǎn)司法鑒定評估的指導(dǎo)意見”問題的回答。房地產(chǎn)司法鑒定評估需要專門的鑒定機(jī)構(gòu)來完成，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師才有資格對于各種損害賠償鑒定評估。評估一定需要符合相關(guān)的法律法規(guī)，不可有失公允。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸邢臺律師！

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