在工程驗收交付使用之后，若出現工程質量問題，需要按照事先規定的建設工程質保期內工程維修管理辦法承擔維修責任。該管理辦法的制定，需要發包方與建設單位根據工程性質進行約定。只有在維修范圍內的，才需要承擔免費維修的責任。

建設工程質保期內工程維修管理辦法

為規范和加強質保期內的維保管理，使質保期內的維保工作能盡量做到標準化、規范化和提高工作效率，以減少不必要的法律糾紛，提升公司的對外形象，獲得良好的社會效益，結合公司實際情況，制定本質保期內維保管理實施細則。

1、總則

集團所有項目在質保期內的維保管理納入集團質安部統一管理，具體的報事報修接單、維修工作安排、維修過程監管、維修驗收等工作由各項目物管負責統一協調安排。

2、適用范圍及時間節點

本維修管理實施細則適用于公司開發的所有項目涉及有質保期和質保金的工程、設備、材料在質保期內的維保管理，當該項目(或期工程)的交房率達到90%以上或交房后三個月時，集團質安部正式介入維保管理工作至各分部分項工程質保期滿為止，此節點前的維保管理工作由地產公司工程項目部負責。

3、名詞解釋

正常維修：本實施細則所指的正常維修是指在質保期內，經電話或初次書面致函要求責任單位進行維修，責任單位即按照要求合同約定組織進行的質保維修。

后備維修：本實施細則所指的后備維修是指當責任單位經電話并書面致函通知后仍不進場維修或責任單位雖在要求的時間內進場維修，但維修過程中因維修單位原因而引起業主投訴并拒絕責任單位維修或維修后經質安部和物業工程部驗收仍不符合要求時;當有突發事件需要緊急處理，在電話通知了責任單位，但責任單位未限時趕到現場進行維修時，委托責任單位以外的第三方進行的維修。

4、各部門職責

4.1質安部

統籌質保期內的質保管理工作，建立健全質保管理臺賬并負責更新維護、質量問題的責任界定、后備維修審核、參與后備維修單位的招標確定工作、組織所有項目各分部分項工程在質保期到期前6個月和2個月的全面檢查、質保期內的對外發文審核、質保金支付審核等。

4.2成本事業部

后備維修審核、參與后備維修單位的招標確定工作、對后備維修預結算費用進行審核、質保金支付審核以及配合開展工程維修管理其它相關工作。

4.3采購事業部

后備維修審核、采用招投標的方式確定后備維修的后備維修單位，積極配合開展維修管理的其它相關工作。

4.4設計事業部

給予后備維修專業技術支持，積極配合開展維修管理的其它相關工作。

4.5法務事業部

后備維修審核、負責維修工作的法律風險規避、注意事項的梳理和與施工責任方往來函件的審核。

4.6物業公司

根據三方質量保修協議及物業公司維修管理辦法，負責各項目質保期內物業具體報事報修事項的受理、組織、實施、維修施工過程管控、維修驗收、回訪等維修工作，參與質量問題的責任界定，同時及時將發生的所有報事報修事項及維修情況在公司ERP上完善相關臺帳。

4.7CRM中心

負責業主意見的收集、整理、反饋并將維修事項維修過程中及結束后的業主意見在ERP臺賬上記錄完善，維修費用的支付審核、質保金的支付審核及配合物業項目部開展其它相關工作。

5、管理操作細則、流程

5.1維保管理移交

5.1.1移交條件

5.1.1.1某項目或某期工程交房率達到90%以上或交房后三個月時(以先到節點為準);

5.1.1.2欲移交的某項目或某期工程涉及的所有工程項目均已竣工驗收合格并辦理完成了相關手續(含政府備案)，如：消防工程、人防工程、天然氣工程、電視電話系統、停車場管理系統(包括交通標識、標線)、門禁系統、監控安防系統、正式供用電系統、正式給水系統及公共配套設施等;

5.1.1.3地產公司工程項目部組織現場移交會議前的所有報事報修事項均已整改完畢。

5.1.2 移交程序：地產公司工程項目部通過ERP“維保管理移交流程”向質安部移交維修管理工作，質安部接到流程后安排到現場查看是否達到移交條件，如達到條件，地產公司工程項目部及時組織現場移交會議，質安部對達到條件的要及時登記并介入管理。

5.2正常維修

5.2.1當物業公司項目部接到業主報事報修事項時，及時電話通知責任單位限期進行維修，同時電話要進行錄音保存，在責任單位完成維修后可刪除，同時物業公司項目部及時在ERP“維修整改事項備案流程”上完善臺帳登記。

戶內維修處理流程：物業公司項目部接單并錄入ERP→物業公司電話通知責任單位維修→物業公司項目部、業主驗收→CRM中心對業主回訪及將信息反饋至ERP臺賬→物業公司項目部填單人銷單錄入ERP

公區維修處理流程：物業公司項目部接單并錄入ERP→物業公司電話通知責任單位維修→物業公司項目部驗收→CRM中心收集業主意見及將信息反饋至ERP臺賬→物業公司項目部填單人銷單錄入ERP

5.2.2當物業公司項目部電話通知責任單位限期維修，但責任單位在限期內未進場維修，則物業公司項目部應通過書面致函方式要求責任單位維修(具體見質保期內的對外發文)，如致函后責任單位仍未履行質保義務，可啟用后備維修(具體見5.3)，物業公司項目部和質安部要存放好相關函件，同時物業公司項目部及時在ERP“維修整改事項備案流程”上完善臺帳登記。

戶內維修流程：物業公司項目部接單并錄入ERP→物業公司電話通知責任單位維修→物業公司項目部擬函通知責任單位維修→物業公司項目部、業主驗收→CRM中心對業主回訪及將信息反饋至ERP臺賬→物業公司項目部填單人銷單錄入ERP

公區維修流程：物業公司項目部接單并錄入ERP→物業公司電話通知責任單位維修→物業公司項目部擬函通知責任單位維修→物業公司項目部驗收→CRM中心收集業主意見及將信息反饋至ERP臺賬→物業公司項目部填單人銷單錄入ERP

5.3后備維修

5.3.1申請后備維修的條件

5.3.1.1經責任界定屬于合同保修范圍內的質量問題;

5.3.1.2當公共區域有需維修事項時，原責任單位經電話并書面致函通知后仍不進場維修或責任單位雖在要求的時間內進場維修，但維修后經質安部和物業工程部驗收仍不符合要求;

5.3.1.3當突發事件需要緊急處理或業主戶內零星維修時，在電話通知了責任單位，但責任單位未限時趕到現場進行維修;

5.3.1.4維修過程中因維修單位原因而引起業主投訴并拒絕責任單位維修。

5.3.1.5后備維修的申請由物業項目起單在ERP上走“后備維修申請流程” 。

5.3.2后備維修的組織、實施

5.3.2.1公司采購事業部需采用年度招標方式確定至少3家后備維修單位。在年度招標時采用日常維修清單報價方式進行維修綜合單價包干，以便于后備維修的快速實施。

5.3.2.2當出現5.3.1.2的情況擬采用后備維修時：

物業公司項目部應及時組織質安部、成本事業部、采購事業部及采購事業部招標確定的年度后備維修單位現場收方;

根據現場查驗收方，采購事業部按照集團公司相關要求組織年度后備維修單位進行投標文件的編制，后備維修單位的投標文件應包含但不限于有需維修事項的技術方案、投標報價書、資信證明、承諾書等;

根據后備維修單位的投標文件，采購事業部、成本事業部、質安部以及物業公司站在公平、公正的立場上確定需維修事項的后備維修單位。

5.3.2.3當出現5.3.1.3的情況擬采用后備維修時：

此時可向質安部采用電話申請后備維修，質安部接到電話后及時趕到現場進行確認，但物業項目部應將所有電話通話錄音保存，質量事故現場應留下處理前后的影像資料，同時事后24小時之內應補上所有的書面手續(含對責任單位的發函、維修協議的簽訂及在ERP上走“后備維修審核備案流程”進行后備維修的審核備案等)及在ERP上起單走“維修整改事項備案流程”完善ERP臺賬登記;

5.3.2.4后備維修過程中，當現場情況發生變化導致維修工程量發生增減時需辦理維修現場簽證審批單;當原有后備維修技術方案不能滿足要求時，需辦理維修技術核定單和維修現場簽證審批單。

維修技術核定單辦理程序：物業項目部通知質安部、設計事業部、物業工程部現場查驗，維修技術核定單由物業項目部填寫后在ERP上走“維修技術核定單審批流程”完成審批，審批完成由設計事業部打印、簽章后發放給相關部門，物業項目部將維修技術核定單發放給維修單位。

維修現場簽證審批單辦理程序：物業項目部通知質安部、成本事業部現場參與收方并在維修現場簽證審批單上簽署實際收方情況和就實際情況提出的建議，根據維修現場簽證審批單由物業項目部起單在ERP上走“維修現場簽證審批單審核流程”完成審核。如果維修單位對簽證審核金額有異議，物業項目部可重新啟動“維修現場簽證審批單審核流程”。

5.3.2.5后備維修過程中，由物業公司項目部全程監管，質安部過程中不定期地進行監督檢查執行情況，后備維修結束需進行維修驗收時，按照5.6條執行，同時在ERP上完善臺帳登記。

5.4維修合同的簽訂

當維修費用涉及金額大于5000元人民幣時，地產公司、物業公司項目部、維修單位必須簽訂三方協議。后備維修合同的簽訂在ERP上走“后備維修合同簽訂審批流程”。

5.5質保期內的對外發文

5.5.1適用范圍

5.5.1.1要求責任單位履行質保義務的函告。當物業公司項目部電話通知責任單位限期維修，但責任單位在限期內未進場維修，則物業公司項目部通過書面致函方式要求責任單位維修，為確保將來可能帶來的質保金扣減提供依據。

5.5.1.2質保金扣款通知單。當發生需在責任單位質保金中扣除相關費用時(包括因后備維修產生的費用;因責任單位工程質量原因導致業主及第三方損失，業主和第三方提出索賠的費用)而引起的發函，主要目的是為后期支付責任單位質保金時的扣款提供依據。

5.5.2質保期內的對外發文在ERP上走“質保期內的對外發文流程”。

5.6維修的驗收

5.6.1原則上維修結束時的驗收工作由物業項目部負責統一協調安排;

5.6.2除業主戶內維修事項的維修驗收外，物業項目部必須通知質安部參加維修驗收工作并在維修驗收記錄上簽字認可，否則，該維修事項驗收結論作廢，維修事項相關費用不予以支付;

5.6.3業主戶內維修事項的驗收工作由物業項目部組織維修單位和業主進行共同驗收。

5.7維修費用的結算審核

5.7.1維修結算的條件

5.7.1.1現場維修事項已完成并按照5.6條完成維修事項驗收工作;

5.7.1.2已向物業項目部提交了相關的維修資料(主要為設備、材料的相關資料，如：出廠合格證、設備的使用維護說明、材料的送樣復檢資料等);

5.7.1.3已向成本事業部提交了相關的維修結算資料(含維修技術核定單、維修現場簽證審批單)。

5.7.2維修費用原則上采取在現場收方的基礎上實行費用包干，不再另行進行結算審核，當只有出現5.3.2.4的情況且涉及金額大于5000元人民幣時再另行進行結算審核，否則可直接進入維修款項的支付流程。維修費用結算審核在ERP上走“維修費用結算審核流程”。

5.8維修費用的支付

5.8.1維修費用的支付：當后備維修單位完成維修任務，經驗收合格后且辦理完結算后，由物業公司項目部根據維修單位的維修費用支付申請表在ERP上起單走“維修費用支付請款流程”完善請款手續。

5.8.2當維修費用涉及金額小于5000元人民幣而未簽訂維修合同時，維修費用按照集團公司財務管理辦法予以支付，但支付前該費用必須在ERP上走“維修費用支付審核流程”經相關部門人員的審核。

5.8.3維修費用支付完成后，物業公司項目部應及時在ERP臺賬上完善登記記錄，為將來責任單位的質保金退付審核提供可追溯的依據。

5.9質保到期前的檢查

在質保期到期前半年和兩個月時，由集團質安部組織各進行一次由質安部各專業工程師、物業公司工程部、物業項目部、質保責任單位參加的全面集中檢查，質安部組織檢查時在ERP上走“質保集中檢查安排流程”，針對檢查出的問題，按本實施細則規定進行維修，同時物業項目部將每次全面集中檢查和維修的情況進行匯總形成報告在ERP上走“質保集中檢查和維修情況備案流程”進行備案。

5.10質保金的支付

5.10.1質保金退付條件

5.10.1.1對質安部安排的第二次集中檢查時發現的問題已處理完畢并經過質安部和物業公司共同驗收合格;

5.10.1.2提供由物業公司對責任單位在質保期內的質保工作質量進行評估的報告，評估內容必須包括：(按物業公司現在使用的評估報表執行)

工作及時度(接單、開工、工期)、維修質量(含二次維修)、業主滿意度、回訪情況等方面進行的數據統計;

質保項目在質保期內重大維修事項的詳細說明;

分部分項工程質保期內的罰扣款情況。

5.10.1.3質保集中檢查和維修情況已在ERP流程上備案。

5.10.2質保金的支付審核

5.10.2.1質保期滿后質保責任單位申請付款時，在滿足合同約定質保金退付條件和本細則質保金退付條件的情況下，物業公司項目部根據責任單位的質保金支付申請表，給予辦理付款申請手續;

5.10.2.2質保金的支付由物業公司項目部在ERP上填單走“質保金支付請款流程”。

6、其他需說明事項

6.1本實施細則所說臺賬是指在ERP上與之配套的“質保管理臺賬”。

6.2本實施細則從正式發布之日起開始執行，在執行過程中根據運行情況進一步完善。

6.3本實施細則由質安部負責解釋。

在于提高維修工作的標準化、規范化以及減少不必要的開支的，在確保工程質量不會出現問題之后，也可以提高企業單位的對外形象。對于不同的工程維修管理辦法是不一樣的，需要根據具體情況來制定。

工程質量問題能否成為發包人拒付工程款的理由?

工程質量檢驗制度包括哪些內容？

玻璃幕墻工程質量檢驗標準關于防火檢驗的規定