在工程驗(yàn)收交付使用之后，若出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，需要按照事先規(guī)定的建設(shè)工程質(zhì)保期內(nèi)工程維修管理辦法承擔(dān)維修責(zé)任。該管理辦法的制定，需要發(fā)包方與建設(shè)單位根據(jù)工程性質(zhì)進(jìn)行約定。只有在維修范圍內(nèi)的，才需要承擔(dān)免費(fèi)維修的責(zé)任。

建設(shè)工程質(zhì)保期內(nèi)工程維修管理辦法

為規(guī)范和加強(qiáng)質(zhì)保期內(nèi)的維保管理，使質(zhì)保期內(nèi)的維保工作能盡量做到標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和提高工作效率，以減少不必要的法律糾紛，提升公司的對(duì)外形象，獲得良好的社會(huì)效益，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本質(zhì)保期內(nèi)維保管理實(shí)施細(xì)則。

1、總則

集團(tuán)所有項(xiàng)目在質(zhì)保期內(nèi)的維保管理納入集團(tuán)質(zhì)安部統(tǒng)一管理，具體的報(bào)事報(bào)修接單、維修工作安排、維修過程監(jiān)管、維修驗(yàn)收等工作由各項(xiàng)目物管負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。

2、適用范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn)

本維修管理實(shí)施細(xì)則適用于公司開發(fā)的所有項(xiàng)目涉及有質(zhì)保期和質(zhì)保金的工程、設(shè)備、材料在質(zhì)保期內(nèi)的維保管理，當(dāng)該項(xiàng)目(或期工程)的交房率達(dá)到90%以上或交房后三個(gè)月時(shí)，集團(tuán)質(zhì)安部正式介入維保管理工作至各分部分項(xiàng)工程質(zhì)保期滿為止，此節(jié)點(diǎn)前的維保管理工作由地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)。

3、名詞解釋

正常維修：本實(shí)施細(xì)則所指的正常維修是指在質(zhì)保期內(nèi)，經(jīng)電話或初次書面致函要求責(zé)任單位進(jìn)行維修，責(zé)任單位即按照要求合同約定組織進(jìn)行的質(zhì)保維修。

后備維修：本實(shí)施細(xì)則所指的后備維修是指當(dāng)責(zé)任單位經(jīng)電話并書面致函通知后仍不進(jìn)場(chǎng)維修或責(zé)任單位雖在要求的時(shí)間內(nèi)進(jìn)場(chǎng)維修，但維修過程中因維修單位原因而引起業(yè)主投訴并拒絕責(zé)任單位維修或維修后經(jīng)質(zhì)安部和物業(yè)工程部驗(yàn)收仍不符合要求時(shí);當(dāng)有突發(fā)事件需要緊急處理，在電話通知了責(zé)任單位，但責(zé)任單位未限時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修時(shí)，委托責(zé)任單位以外的第三方進(jìn)行的維修。

4、各部門職責(zé)

4.1質(zhì)安部

統(tǒng)籌質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)保管理工作，建立健全質(zhì)保管理臺(tái)賬并負(fù)責(zé)更新維護(hù)、質(zhì)量問題的責(zé)任界定、后備維修審核、參與后備維修單位的招標(biāo)確定工作、組織所有項(xiàng)目各分部分項(xiàng)工程在質(zhì)保期到期前6個(gè)月和2個(gè)月的全面檢查、質(zhì)保期內(nèi)的對(duì)外發(fā)文審核、質(zhì)保金支付審核等。

4.2成本事業(yè)部

后備維修審核、參與后備維修單位的招標(biāo)確定工作、對(duì)后備維修預(yù)結(jié)算費(fèi)用進(jìn)行審核、質(zhì)保金支付審核以及配合開展工程維修管理其它相關(guān)工作。

4.3采購(gòu)事業(yè)部

后備維修審核、采用招投標(biāo)的方式確定后備維修的后備維修單位，積極配合開展維修管理的其它相關(guān)工作。

4.4設(shè)計(jì)事業(yè)部

給予后備維修專業(yè)技術(shù)支持，積極配合開展維修管理的其它相關(guān)工作。

4.5法務(wù)事業(yè)部

后備維修審核、負(fù)責(zé)維修工作的法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、注意事項(xiàng)的梳理和與施工責(zé)任方往來函件的審核。

4.6物業(yè)公司

根據(jù)三方質(zhì)量保修協(xié)議及物業(yè)公司維修管理辦法，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目質(zhì)保期內(nèi)物業(yè)具體報(bào)事報(bào)修事項(xiàng)的受理、組織、實(shí)施、維修施工過程管控、維修驗(yàn)收、回訪等維修工作，參與質(zhì)量問題的責(zé)任界定，同時(shí)及時(shí)將發(fā)生的所有報(bào)事報(bào)修事項(xiàng)及維修情況在公司ERP上完善相關(guān)臺(tái)帳。

4.7CRM中心

負(fù)責(zé)業(yè)主意見的收集、整理、反饋并將維修事項(xiàng)維修過程中及結(jié)束后的業(yè)主意見在ERP臺(tái)賬上記錄完善，維修費(fèi)用的支付審核、質(zhì)保金的支付審核及配合物業(yè)項(xiàng)目部開展其它相關(guān)工作。

5、管理操作細(xì)則、流程

5.1維保管理移交

5.1.1移交條件

5.1.1.1某項(xiàng)目或某期工程交房率達(dá)到90%以上或交房后三個(gè)月時(shí)(以先到節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn));

5.1.1.2欲移交的某項(xiàng)目或某期工程涉及的所有工程項(xiàng)目均已竣工驗(yàn)收合格并辦理完成了相關(guān)手續(xù)(含政府備案)，如：消防工程、人防工程、天然氣工程、電視電話系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)(包括交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控安防系統(tǒng)、正式供用電系統(tǒng)、正式給水系統(tǒng)及公共配套設(shè)施等;

5.1.1.3地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目部組織現(xiàn)場(chǎng)移交會(huì)議前的所有報(bào)事報(bào)修事項(xiàng)均已整改完畢。

5.1.2 移交程序：地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目部通過ERP“維保管理移交流程”向質(zhì)安部移交維修管理工作，質(zhì)安部接到流程后安排到現(xiàn)場(chǎng)查看是否達(dá)到移交條件，如達(dá)到條件，地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目部及時(shí)組織現(xiàn)場(chǎng)移交會(huì)議，質(zhì)安部對(duì)達(dá)到條件的要及時(shí)登記并介入管理。

5.2正常維修

5.2.1當(dāng)物業(yè)公司項(xiàng)目部接到業(yè)主報(bào)事報(bào)修事項(xiàng)時(shí)，及時(shí)電話通知責(zé)任單位限期進(jìn)行維修，同時(shí)電話要進(jìn)行錄音保存，在責(zé)任單位完成維修后可刪除，同時(shí)物業(yè)公司項(xiàng)目部及時(shí)在ERP“維修整改事項(xiàng)備案流程”上完善臺(tái)帳登記。

戶內(nèi)維修處理流程：物業(yè)公司項(xiàng)目部接單并錄入ERP→物業(yè)公司電話通知責(zé)任單位維修→物業(yè)公司項(xiàng)目部、業(yè)主驗(yàn)收→CRM中心對(duì)業(yè)主回訪及將信息反饋至ERP臺(tái)賬→物業(yè)公司項(xiàng)目部填單人銷單錄入ERP

公區(qū)維修處理流程：物業(yè)公司項(xiàng)目部接單并錄入ERP→物業(yè)公司電話通知責(zé)任單位維修→物業(yè)公司項(xiàng)目部驗(yàn)收→CRM中心收集業(yè)主意見及將信息反饋至ERP臺(tái)賬→物業(yè)公司項(xiàng)目部填單人銷單錄入ERP

5.2.2當(dāng)物業(yè)公司項(xiàng)目部電話通知責(zé)任單位限期維修，但責(zé)任單位在限期內(nèi)未進(jìn)場(chǎng)維修，則物業(yè)公司項(xiàng)目部應(yīng)通過書面致函方式要求責(zé)任單位維修(具體見質(zhì)保期內(nèi)的對(duì)外發(fā)文)，如致函后責(zé)任單位仍未履行質(zhì)保義務(wù)，可啟用后備維修(具體見5.3)，物業(yè)公司項(xiàng)目部和質(zhì)安部要存放好相關(guān)函件，同時(shí)物業(yè)公司項(xiàng)目部及時(shí)在ERP“維修整改事項(xiàng)備案流程”上完善臺(tái)帳登記。

戶內(nèi)維修流程：物業(yè)公司項(xiàng)目部接單并錄入ERP→物業(yè)公司電話通知責(zé)任單位維修→物業(yè)公司項(xiàng)目部擬函通知責(zé)任單位維修→物業(yè)公司項(xiàng)目部、業(yè)主驗(yàn)收→CRM中心對(duì)業(yè)主回訪及將信息反饋至ERP臺(tái)賬→物業(yè)公司項(xiàng)目部填單人銷單錄入ERP

公區(qū)維修流程：物業(yè)公司項(xiàng)目部接單并錄入ERP→物業(yè)公司電話通知責(zé)任單位維修→物業(yè)公司項(xiàng)目部擬函通知責(zé)任單位維修→物業(yè)公司項(xiàng)目部驗(yàn)收→CRM中心收集業(yè)主意見及將信息反饋至ERP臺(tái)賬→物業(yè)公司項(xiàng)目部填單人銷單錄入ERP

5.3后備維修

5.3.1申請(qǐng)后備維修的條件

5.3.1.1經(jīng)責(zé)任界定屬于合同保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題;

5.3.1.2當(dāng)公共區(qū)域有需維修事項(xiàng)時(shí)，原責(zé)任單位經(jīng)電話并書面致函通知后仍不進(jìn)場(chǎng)維修或責(zé)任單位雖在要求的時(shí)間內(nèi)進(jìn)場(chǎng)維修，但維修后經(jīng)質(zhì)安部和物業(yè)工程部驗(yàn)收仍不符合要求;

5.3.1.3當(dāng)突發(fā)事件需要緊急處理或業(yè)主戶內(nèi)零星維修時(shí)，在電話通知了責(zé)任單位，但責(zé)任單位未限時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修;

5.3.1.4維修過程中因維修單位原因而引起業(yè)主投訴并拒絕責(zé)任單位維修。

5.3.1.5后備維修的申請(qǐng)由物業(yè)項(xiàng)目起單在ERP上走“后備維修申請(qǐng)流程” 。

5.3.2后備維修的組織、實(shí)施

5.3.2.1公司采購(gòu)事業(yè)部需采用年度招標(biāo)方式確定至少3家后備維修單位。在年度招標(biāo)時(shí)采用日常維修清單報(bào)價(jià)方式進(jìn)行維修綜合單價(jià)包干，以便于后備維修的快速實(shí)施。

5.3.2.2當(dāng)出現(xiàn)5.3.1.2的情況擬采用后備維修時(shí)：

物業(yè)公司項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)組織質(zhì)安部、成本事業(yè)部、采購(gòu)事業(yè)部及采購(gòu)事業(yè)部招標(biāo)確定的年度后備維修單位現(xiàn)場(chǎng)收方;

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)收方，采購(gòu)事業(yè)部按照集團(tuán)公司相關(guān)要求組織年度后備維修單位進(jìn)行投標(biāo)文件的編制，后備維修單位的投標(biāo)文件應(yīng)包含但不限于有需維修事項(xiàng)的技術(shù)方案、投標(biāo)報(bào)價(jià)書、資信證明、承諾書等;

根據(jù)后備維修單位的投標(biāo)文件，采購(gòu)事業(yè)部、成本事業(yè)部、質(zhì)安部以及物業(yè)公司站在公平、公正的立場(chǎng)上確定需維修事項(xiàng)的后備維修單位。

5.3.2.3當(dāng)出現(xiàn)5.3.1.3的情況擬采用后備維修時(shí)：

此時(shí)可向質(zhì)安部采用電話申請(qǐng)后備維修，質(zhì)安部接到電話后及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，但物業(yè)項(xiàng)目部應(yīng)將所有電話通話錄音保存，質(zhì)量事故現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)留下處理前后的影像資料，同時(shí)事后24小時(shí)之內(nèi)應(yīng)補(bǔ)上所有的書面手續(xù)(含對(duì)責(zé)任單位的發(fā)函、維修協(xié)議的簽訂及在ERP上走“后備維修審核備案流程”進(jìn)行后備維修的審核備案等)及在ERP上起單走“維修整改事項(xiàng)備案流程”完善ERP臺(tái)賬登記;

5.3.2.4后備維修過程中，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)情況發(fā)生變化導(dǎo)致維修工程量發(fā)生增減時(shí)需辦理維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單;當(dāng)原有后備維修技術(shù)方案不能滿足要求時(shí)，需辦理維修技術(shù)核定單和維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單。

維修技術(shù)核定單辦理程序：物業(yè)項(xiàng)目部通知質(zhì)安部、設(shè)計(jì)事業(yè)部、物業(yè)工程部現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，維修技術(shù)核定單由物業(yè)項(xiàng)目部填寫后在ERP上走“維修技術(shù)核定單審批流程”完成審批，審批完成由設(shè)計(jì)事業(yè)部打印、簽章后發(fā)放給相關(guān)部門，物業(yè)項(xiàng)目部將維修技術(shù)核定單發(fā)放給維修單位。

維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單辦理程序：物業(yè)項(xiàng)目部通知質(zhì)安部、成本事業(yè)部現(xiàn)場(chǎng)參與收方并在維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單上簽署實(shí)際收方情況和就實(shí)際情況提出的建議，根據(jù)維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單由物業(yè)項(xiàng)目部起單在ERP上走“維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單審核流程”完成審核。如果維修單位對(duì)簽證審核金額有異議，物業(yè)項(xiàng)目部可重新啟動(dòng)“維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單審核流程”。

5.3.2.5后備維修過程中，由物業(yè)公司項(xiàng)目部全程監(jiān)管，質(zhì)安部過程中不定期地進(jìn)行監(jiān)督檢查執(zhí)行情況，后備維修結(jié)束需進(jìn)行維修驗(yàn)收時(shí)，按照5.6條執(zhí)行，同時(shí)在ERP上完善臺(tái)帳登記。

5.4維修合同的簽訂

當(dāng)維修費(fèi)用涉及金額大于5000元人民幣時(shí)，地產(chǎn)公司、物業(yè)公司項(xiàng)目部、維修單位必須簽訂三方協(xié)議。后備維修合同的簽訂在ERP上走“后備維修合同簽訂審批流程”。

5.5質(zhì)保期內(nèi)的對(duì)外發(fā)文

5.5.1適用范圍

5.5.1.1要求責(zé)任單位履行質(zhì)保義務(wù)的函告。當(dāng)物業(yè)公司項(xiàng)目部電話通知責(zé)任單位限期維修，但責(zé)任單位在限期內(nèi)未進(jìn)場(chǎng)維修，則物業(yè)公司項(xiàng)目部通過書面致函方式要求責(zé)任單位維修，為確保將來可能帶來的質(zhì)保金扣減提供依據(jù)。

5.5.1.2質(zhì)保金扣款通知單。當(dāng)發(fā)生需在責(zé)任單位質(zhì)保金中扣除相關(guān)費(fèi)用時(shí)(包括因后備維修產(chǎn)生的費(fèi)用;因責(zé)任單位工程質(zhì)量原因?qū)е聵I(yè)主及第三方損失，業(yè)主和第三方提出索賠的費(fèi)用)而引起的發(fā)函，主要目的是為后期支付責(zé)任單位質(zhì)保金時(shí)的扣款提供依據(jù)。

5.5.2質(zhì)保期內(nèi)的對(duì)外發(fā)文在ERP上走“質(zhì)保期內(nèi)的對(duì)外發(fā)文流程”。

5.6維修的驗(yàn)收

5.6.1原則上維修結(jié)束時(shí)的驗(yàn)收工作由物業(yè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排;

5.6.2除業(yè)主戶內(nèi)維修事項(xiàng)的維修驗(yàn)收外，物業(yè)項(xiàng)目部必須通知質(zhì)安部參加維修驗(yàn)收工作并在維修驗(yàn)收記錄上簽字認(rèn)可，否則，該維修事項(xiàng)驗(yàn)收結(jié)論作廢，維修事項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用不予以支付;

5.6.3業(yè)主戶內(nèi)維修事項(xiàng)的驗(yàn)收工作由物業(yè)項(xiàng)目部組織維修單位和業(yè)主進(jìn)行共同驗(yàn)收。

5.7維修費(fèi)用的結(jié)算審核

5.7.1維修結(jié)算的條件

5.7.1.1現(xiàn)場(chǎng)維修事項(xiàng)已完成并按照5.6條完成維修事項(xiàng)驗(yàn)收工作;

5.7.1.2已向物業(yè)項(xiàng)目部提交了相關(guān)的維修資料(主要為設(shè)備、材料的相關(guān)資料，如：出廠合格證、設(shè)備的使用維護(hù)說明、材料的送樣復(fù)檢資料等);

5.7.1.3已向成本事業(yè)部提交了相關(guān)的維修結(jié)算資料(含維修技術(shù)核定單、維修現(xiàn)場(chǎng)簽證審批單)。

5.7.2維修費(fèi)用原則上采取在現(xiàn)場(chǎng)收方的基礎(chǔ)上實(shí)行費(fèi)用包干，不再另行進(jìn)行結(jié)算審核，當(dāng)只有出現(xiàn)5.3.2.4的情況且涉及金額大于5000元人民幣時(shí)再另行進(jìn)行結(jié)算審核，否則可直接進(jìn)入維修款項(xiàng)的支付流程。維修費(fèi)用結(jié)算審核在ERP上走“維修費(fèi)用結(jié)算審核流程”。

5.8維修費(fèi)用的支付

5.8.1維修費(fèi)用的支付：當(dāng)后備維修單位完成維修任務(wù)，經(jīng)驗(yàn)收合格后且辦理完結(jié)算后，由物業(yè)公司項(xiàng)目部根據(jù)維修單位的維修費(fèi)用支付申請(qǐng)表在ERP上起單走“維修費(fèi)用支付請(qǐng)款流程”完善請(qǐng)款手續(xù)。

5.8.2當(dāng)維修費(fèi)用涉及金額小于5000元人民幣而未簽訂維修合同時(shí)，維修費(fèi)用按照集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理辦法予以支付，但支付前該費(fèi)用必須在ERP上走“維修費(fèi)用支付審核流程”經(jīng)相關(guān)部門人員的審核。

5.8.3維修費(fèi)用支付完成后，物業(yè)公司項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)在ERP臺(tái)賬上完善登記記錄，為將來責(zé)任單位的質(zhì)保金退付審核提供可追溯的依據(jù)。

5.9質(zhì)保到期前的檢查

在質(zhì)保期到期前半年和兩個(gè)月時(shí)，由集團(tuán)質(zhì)安部組織各進(jìn)行一次由質(zhì)安部各專業(yè)工程師、物業(yè)公司工程部、物業(yè)項(xiàng)目部、質(zhì)保責(zé)任單位參加的全面集中檢查，質(zhì)安部組織檢查時(shí)在ERP上走“質(zhì)保集中檢查安排流程”，針對(duì)檢查出的問題，按本實(shí)施細(xì)則規(guī)定進(jìn)行維修，同時(shí)物業(yè)項(xiàng)目部將每次全面集中檢查和維修的情況進(jìn)行匯總形成報(bào)告在ERP上走“質(zhì)保集中檢查和維修情況備案流程”進(jìn)行備案。

5.10質(zhì)保金的支付

5.10.1質(zhì)保金退付條件

5.10.1.1對(duì)質(zhì)安部安排的第二次集中檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題已處理完畢并經(jīng)過質(zhì)安部和物業(yè)公司共同驗(yàn)收合格;

5.10.1.2提供由物業(yè)公司對(duì)責(zé)任單位在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)保工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估的報(bào)告，評(píng)估內(nèi)容必須包括：(按物業(yè)公司現(xiàn)在使用的評(píng)估報(bào)表執(zhí)行)

工作及時(shí)度(接單、開工、工期)、維修質(zhì)量(含二次維修)、業(yè)主滿意度、回訪情況等方面進(jìn)行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì);

質(zhì)保項(xiàng)目在質(zhì)保期內(nèi)重大維修事項(xiàng)的詳細(xì)說明;

分部分項(xiàng)工程質(zhì)保期內(nèi)的罰扣款情況。

5.10.1.3質(zhì)保集中檢查和維修情況已在ERP流程上備案。

5.10.2質(zhì)保金的支付審核

5.10.2.1質(zhì)保期滿后質(zhì)保責(zé)任單位申請(qǐng)付款時(shí)，在滿足合同約定質(zhì)保金退付條件和本細(xì)則質(zhì)保金退付條件的情況下，物業(yè)公司項(xiàng)目部根據(jù)責(zé)任單位的質(zhì)保金支付申請(qǐng)表，給予辦理付款申請(qǐng)手續(xù);

5.10.2.2質(zhì)保金的支付由物業(yè)公司項(xiàng)目部在ERP上填單走“質(zhì)保金支付請(qǐng)款流程”。

6、其他需說明事項(xiàng)

6.1本實(shí)施細(xì)則所說臺(tái)賬是指在ERP上與之配套的“質(zhì)保管理臺(tái)賬”。

6.2本實(shí)施細(xì)則從正式發(fā)布之日起開始執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)運(yùn)行情況進(jìn)一步完善。

6.3本實(shí)施細(xì)則由質(zhì)安部負(fù)責(zé)解釋。

在于提高維修工作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化以及減少不必要的開支的，在確保工程質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)問題之后，也可以提高企業(yè)單位的對(duì)外形象。對(duì)于不同的工程維修管理辦法是不一樣的，需要根據(jù)具體情況來制定。

工程質(zhì)量問題能否成為發(fā)包人拒付工程款的理由?

工程質(zhì)量檢驗(yàn)制度包括哪些內(nèi)容？

玻璃幕墻工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于防火檢驗(yàn)的規(guī)定