一、什么是情勢(shì)變更
所謂情勢(shì)變更,是指合同有效成立后,因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更,致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失,若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平,允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。情勢(shì)變更原則的意義,在于通過司法權(quán)力的介入,強(qiáng)行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同,在合同雙方當(dāng)事人訂約意志之外,重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn),其追求的價(jià)值目標(biāo),是公平和公正。
二、房產(chǎn)交易中的情勢(shì)變更原則的適用
情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后,因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更,致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失,若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平,允許變更合同或解除合同。在預(yù)售商品房糾紛適用這一原則時(shí),應(yīng)把握以下幾個(gè)要件:
第一,情勢(shì)變更的發(fā)生,須是買賣房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不能預(yù)見或不可能預(yù)見的。確定當(dāng)事人預(yù)見力,應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時(shí)的市場(chǎng)、價(jià)格、交易政策等方面進(jìn)行客觀考察。
第二,情勢(shì)變更的發(fā)生,須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過錯(cuò),對(duì)合同履行后給另一方造成了損失,那么仍不能適用情勢(shì)變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng),此時(shí)商品房市場(chǎng)物價(jià)急劇上漲等情勢(shì)變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平,過錯(cuò)方不得以情勢(shì)變更為由而免除其責(zé)。
第三,情勢(shì)變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購(gòu)買者已簽訂合同,但在建造該商品房的過程中建材價(jià)暴漲,如按原合同履行,房產(chǎn)商不但不會(huì)盈利,反而按其造價(jià)呈嚴(yán)重虧損狀態(tài),該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢(shì)變更原則。
縱觀其成立要件,對(duì)有以下預(yù)售商品房情形,當(dāng)不適用情勢(shì)變更原則。
1、預(yù)售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢(shì)變更;
2、合同訂立之后,合同內(nèi)容與實(shí)際標(biāo)的物不一致,有合同履行上的瑕疵,即使無情勢(shì)變更情形也使其合同對(duì)價(jià)關(guān)系失衡,此后所發(fā)生的情勢(shì)變更;
3、當(dāng)事人在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)對(duì)以后可能出現(xiàn)的某種情勢(shì)變更已預(yù)見并載入預(yù)售商品房合同之中,而合同履行期間又出現(xiàn)所預(yù)見的情勢(shì)變更;
4、由于當(dāng)事人一方的過錯(cuò),致使合同延期履行,在延期履行期所發(fā)生的情勢(shì)變更;
5、由于當(dāng)事人一方的過錯(cuò),致使其逾>期未交納房款或逾期未交足房款,在逾期時(shí)所發(fā)生的情勢(shì)變更。如簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)與逾期時(shí)的商品房?jī)r(jià)突然下跌之情形;
6、對(duì)預(yù)售商品房合同履行逾期出現(xiàn)的一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
三、情勢(shì)變更原則的適用條件
1、情勢(shì)變更的基礎(chǔ)是預(yù)售商品房合同合法有效
只有依法成立的合同,才受到法律的保護(hù),也才可能在履行中產(chǎn)生情勢(shì)變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力,對(duì)合同主體沒有約束力。房地產(chǎn)法第44條對(duì)預(yù)售商品房的行為作了嚴(yán)格的規(guī)定,該法實(shí)施后,凡是不符合法定條件的,雙方所簽訂的預(yù)售商品房的合同無效,故無效合同不適用情勢(shì)變更原則。但是,基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立時(shí)間較短,特別是房地產(chǎn)法實(shí)施之前,預(yù)售商品房的行為不夠規(guī)范,因此,具體情況要具體分析,區(qū)別對(duì)待。如預(yù)售方?jīng)]有辦理建筑規(guī)劃許可證或尚未取得預(yù)售商品房許可證,但是經(jīng)過有關(guān)部門同意補(bǔ)辦,且合同其他內(nèi)容又不違法,為了維護(hù)合同的嚴(yán)肅性,保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,可以按照合同有效對(duì)待。
2、必須有情勢(shì)變更的事由
即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國(guó)家對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、物價(jià)政策或產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了較大的調(diào)整。再如,地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定,如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題,于1995年做出的"夜間10點(diǎn)以后至次日6時(shí)不得施工"的決定。情勢(shì)變更的事由,是適用情勢(shì)變更原則的先決條件。只有正確地認(rèn)定情勢(shì)變更的事實(shí),才能審理好這一類糾紛。
3、情勢(shì)變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
如果情勢(shì)變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生,應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)生的事實(shí),則合同的成立是以變更的事實(shí)為基礎(chǔ)的,因此,不發(fā)生情勢(shì)變更的問題。如,市政府已經(jīng)做出夜間10點(diǎn)以后不準(zhǔn)施工的決定,開發(fā)商仍然以晝夜施工計(jì)算工時(shí),因而遲延交付房屋,這種情況則不屬于情勢(shì)變更。在簽訂合同時(shí),已變更的事實(shí)對(duì)當(dāng)事人不利,而當(dāng)事人仍然以其為合同內(nèi)容,則表示當(dāng)事人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),所以事后沒有保護(hù)的必要。另一方面,情勢(shì)變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因?yàn)椋诤贤K止以后,合同關(guān)系已經(jīng)消滅,則不存在適用情勢(shì)變更的理由。另外,還應(yīng)注意情勢(shì)變更原則適用的時(shí)間問題。如果情勢(shì)變更發(fā)生在遲延履行合同期間,對(duì)于履行合同后的不公平結(jié)果,遲延履行合同一方,不得要求減輕或免除責(zé)任。因?yàn)椋绻摲桨凑占s定履行合同,則不會(huì)面臨情勢(shì)變更的情況。否則,客觀上勢(shì)必鼓勵(lì)了違約方,對(duì)守約方則是顯失公平的。還有一種情況,在預(yù)售商品房合同履行期間,發(fā)生了情勢(shì)變更的情況,當(dāng)事人并未提出適用情勢(shì)變更原則,繼續(xù)履行了協(xié)議,在合同履行完畢后,是否可以主張適用情勢(shì)變更原則。筆者認(rèn)為,在這種情況下,可視為當(dāng)事人放棄了主張,一般不予保護(hù)。
4、情勢(shì)變更是當(dāng)事人不可預(yù)見的
情勢(shì)變更必須是當(dāng)事人不能預(yù)見的意外事件造成的。如果當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),能夠預(yù)見的,則表明其對(duì)于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)可的。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后,不能適用情勢(shì)變更原則。如果當(dāng)事人應(yīng)該預(yù)見而沒有預(yù)見的或者雖然預(yù)見但是輕信能夠避免而沒有采取預(yù)防措施的,說明當(dāng)事人主觀上有過錯(cuò),?應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
5、因情勢(shì)變更使原合同的履行顯失公平
情勢(shì)變更發(fā)生之后,失去了合同賴以存在的基礎(chǔ),合同雙方對(duì)價(jià)關(guān)系遭到破壞,如果繼續(xù)按原合同約定履行義務(wù),將使合同一方當(dāng)事人喪失履行合同的利益,顯然有悖于公平原則、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。如開發(fā)商與預(yù)購(gòu)方簽訂預(yù)購(gòu)合同后,建設(shè)過程中,市場(chǎng)的建筑材料價(jià)格暴漲,如果繼續(xù)履行合同,開發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高,造成嚴(yán)重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢(shì)變更原則。
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