一、什么是情勢變更

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。情勢變更原則的意義，在于通過司法權力的介入，強行改變合同已經確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險，其追求的價值目標，是公平和公正。

二、房產交易中的情勢變更原則的適用

情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預售商品房糾紛適用這一原則時，應把握以下幾個要件：

第一，情勢變更的發生，須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的。確定當事人預見力，應根據預售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。

第二，情勢變更的發生，須是因不可歸責于當事人的事由。如果當事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應承擔其責任。如合同當事人履行遲延或者遲延受領，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免除其責。

第三，情勢變更須使預售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴重虧損狀態，該情況應當適用情勢變更原則。

縱觀其成立要件，對有以下預售商品房情形，當不適用情勢變更原則。

1、預售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發生的情勢變更;

2、合同訂立之后，合同內容與實際標的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢變更情形也使其合同對價關系失衡，此后所發生的情勢變更;

3、當事人在簽訂預售商品房合同時對以后可能出現的某種情勢變更已預見并載入預售商品房合同之中，而合同履行期間又出現所預見的情勢變更;

4、由于當事人一方的過錯，致使合同延期履行，在延期履行期所發生的情勢變更;

5、由于當事人一方的過錯，致使其逾>期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時所發生的情勢變更。如簽訂合同時房價與逾期時的商品房價突然下跌之情形;

6、對預售商品房合同履行逾期出現的一般商業風險。

三、情勢變更原則的適用條件

1、情勢變更的基礎是預售商品房合同合法有效

只有依法成立的合同，才受到法律的保護，也才可能在履行中產生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對合同主體沒有約束力。房地產法第44條對預售商品房的行為作了嚴格的規定，該法實施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預售商品房的合同無效，故無效合同不適用情勢變更原則。但是，基于我國房地產市場建立時間較短，特別是房地產法實施之前，預售商品房的行為不夠規范，因此，具體情況要具體分析，區別對待。如預售方沒有辦理建筑規劃許可證或尚未取得預售商品房許可證，但是經過有關部門同意補辦，且合同其他內容又不違法，為了維護合同的嚴肅性，保護當事人的合法權益，可以按照合同有效對待。

2、必須有情勢變更的事由

即發生了可以導致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續履行的客觀情況。如國家對財政政策、貨幣政策、物價政策或產業政策進行了較大的調整。再如，地方政府依法行使行政權利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的"夜間10點以后至次日6時不得施工"的決定。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能審理好這一類糾紛。

3、情勢變更發生在預售商品房合同成立并生效以后履行終止以前

如果情勢變更在簽訂預售商品房之前就已經發生，應認定當事人已經認識到發生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎的，因此，不發生情勢變更的問題。如，市政府已經做出夜間10點以后不準施工的決定，開發商仍然以晝夜施工計算工時，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢變更。在簽訂合同時，已變更的事實對當事人不利，而當事人仍然以其為合同內容，則表示當事人自愿承擔風險，所以事后沒有保護的必要。另一方面，情勢變更必須發生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關系已經消滅，則不存在適用情勢變更的理由。另外，還應注意情勢變更原則適用的時間問題。如果情勢變更發生在遲延履行合同期間，對于履行合同后的不公平結果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責任。因為，如果該方按照約定履行合同，則不會面臨情勢變更的情況。否則，客觀上勢必鼓勵了違約方，對守約方則是顯失公平的。還有一種情況，在預售商品房合同履行期間，發生了情勢變更的情況，當事人并未提出適用情勢變更原則，繼續履行了協議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢變更原則。筆者認為，在這種情況下，可視為當事人放棄了主張，一般不予保護。

4、情勢變更是當事人不可預見的

情勢變更必須是當事人不能預見的意外事件造成的。如果當事人在簽訂商品房預售合同時，能夠預見的，則表明其對于該事件可能發生的風險是認可的。風險發生后，不能適用情勢變更原則。如果當事人應該預見而沒有預見的或者雖然預見但是輕信能夠避免而沒有采取預防措施的，說明當事人主觀上有過錯，?應當由當事人自行承擔。

5、因情勢變更使原合同的履行顯失公平

情勢變更發生之后，失去了合同賴以存在的基礎，合同雙方對價關系遭到破壞，如果繼續按原合同約定履行義務，將使合同一方當事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價有償的原則。如開發商與預購方簽訂預購合同后，建設過程中，市場的建筑材料價格暴漲，如果繼續履行合同，開發商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴重的虧損。這種情況應該適用情勢變更原則。

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