孫某某與艾某某、劉某某(兩人系夫妻關系)民間借貸糾紛、合伙糾紛兩案，法院于2013年1月28日立案受理后，依孫某某申請于當日對登記在劉某某名下的一套房屋進行了查封。案件后經(jīng)法院判決：“艾某某、劉某某償還孫某某借款本金及利息131200元，于判決生效之日始10日內(nèi)給付完畢……”和“艾某某、劉某某共同償還孫某某欠款130000元，于判決生效之日始10日內(nèi)給付完畢”。

判決生效后，艾某某與劉某某未能履行給付義務，孫某某申請法院執(zhí)行。法院執(zhí)行立案后，向兩位被執(zhí)行人送達了執(zhí)行通知書，要求他們履行判決書所確定的給付義務，但艾某某與劉某某在履行完民間借貸糾紛一案后，以自己已無能力為由拒絕履行，法院準備依法啟動對被查封房屋的評估拍賣程序。此時，案外人楊某向法院提出執(zhí)行異議，稱現(xiàn)被查封的房屋早在2003年12月4日已經(jīng)該法院執(zhí)行變賣給了異議申請人，只是未辦理產(chǎn)權變更登記，現(xiàn)法院再度將房屋查封并準備進行評估拍賣，損害了第三人的利益，依據(jù)相關法律規(guī)定應當解除對該房屋的查封。

【分歧】

針對楊某提出的異議，主要有兩種不同的觀點：

觀點一：該房屋能夠進行查封，并依法評估拍賣，案外人的異議不能成立。理由是《中華人民共和國物權法》第九條明確規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。案外人提出該房屋歸自己所有，但未經(jīng)產(chǎn)權變更登記，且該房屋在2005年4月30日縣房地產(chǎn)管理局進行產(chǎn)權重新登記時仍登記在被執(zhí)行人劉某某名下，本案中查封的房屋是被執(zhí)行人劉某某的財產(chǎn)，可以進行查封，并依法評估拍賣，對案外人提出的執(zhí)行異議應予駁回。

觀點二：該房屋不能被查封，楊某的異議成立。理由是《中華人民共和國物權法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”該查封房屋早在2003年12月2日就已經(jīng)劉某某申請，與案外人楊某協(xié)商，以5萬元的價格變賣給楊某，法院以民事裁定書確認劉某某名下的該套房屋歸買受人楊某所有。現(xiàn)在事隔十年，當劉某某再度官司纏身，法院的辦案人員在不知情的情況下將該房屋查封，顯然是不合法的，因此，對于案外人提出的執(zhí)行異議，應予支持。

【評析】

對于兩種不同的觀點，筆者同意第二種，認為該房屋不能進行查封，案外人楊某的異議成立。

不動產(chǎn)物權的設立、變更轉(zhuǎn)讓和消滅雖然是以登記為準，但引發(fā)不動產(chǎn)物權變動的原因卻有法律行為和事實行為之分。對于買賣等法律行為所引起的物權變動，法律要求當事人必須履行過戶登記手續(xù)后，不動產(chǎn)方能產(chǎn)生物權變動的后果;但對于法院或仲裁機構的強制執(zhí)行、繼承或遺贈、合法建造、拆除房屋等事實行為所引起的物權變動，自該事實行為成就時就產(chǎn)生不動產(chǎn)物權變動的后果，并不以履行過戶登記為要件。本案中的房屋，法院早在2004年就已裁定歸買受人楊某所有，只是楊某對該房屋的所有權沒有進行過戶登記，不能再對該房屋進行法律上的處分，因此法院不能查封屬于案外人的房產(chǎn)。