中介提供居間成功，買方應(yīng)該支付倆金

為了更好理解，以下就以一個案例為例。

【案情】曾某通過某中介公司看中了上海浦東南路的一套二手房，并同意以總價25萬元購買，且與中介簽訂了居間承購合同一份，委托中介為其提供購買上述房屋的居間中介服務(wù)。合同約定，曾某對其委托的房地產(chǎn)居間事項，在規(guī)定的范圍內(nèi)按成交價的1%向中介支付中介費2500元。合同還約定，中介可以轉(zhuǎn)委托其他公司代辦有關(guān)手續(xù)，若轉(zhuǎn)委托造成曾某利益受損的，曾某有權(quán)要求中介承擔(dān)賠償責(zé)任。后來在中介的努力下，曾某與賣方達成交易，簽訂了房屋買賣合同。但直至買賣合同履行完畢，曾某始終以各種理由拒付中介費。無奈，該中介公司將曾某訴至法院，要求曾某支付中介費2500元。

【審判】

在庭審中，曾某提出了拒付中介費的三條理由：①中介方已經(jīng)向賣方收取了中介費，不應(yīng)再向其重復(fù)收取中介費;②中介公司委托其他公司辦理過戶手續(xù)而沒有親自辦理屬于違約;③中介公司違反了國家的稅收規(guī)定。

經(jīng)過庭審質(zhì)證及辯論，法院判決曾某全額支付中介服務(wù)費。

【評析】

這是一起因酬金支付而引起的居間合同糾紛。

1.居間合同是有償?shù)?/p>

從居間合同的定義來看，其具有有償、諾成、不要式合同的特征。我國《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)。同時，《合同法》第四百二十七條還規(guī)定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

上述法條表明，我國居間服務(wù)的報酬制度，可以概括為三點：一是傭金約定制度，二是法定上限制度，三是風(fēng)險報酬制度。拒付中介費的法定理由是居間不成或由于中介的欺詐行為而導(dǎo)致交易不成的情形。就本案而言，曾某所說“重復(fù)收取中介費”的問題，其實是個誤解。在居間過程中，中介方、買方及賣方三者之間有三個相對獨立的法律關(guān)系：買方與中介之間的居間委托法律關(guān)系，賣方與中介之間的居間委托法律關(guān)系以及買賣雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系。居間成功后，買賣雙方各自按約支付居間合同約定的中介費，是兩個相對.獨立的合同義務(wù)，因此不存在重復(fù)收費之說。至于是否違反國家稅收規(guī)定的問題，因庭審中曾某未提供任何證據(jù)，且不屬于本案的審查范圍，法院未予處78

理。不僅如此，稅收問題涉及到另外的行政征收法律關(guān)系。在房屋買賣中介過程中，買方、賣方以及中介均是獨立的納稅人，負(fù)有不同的納稅義務(wù)。至于委托他人代辦手續(xù)，居間合同中已明確約定可以這樣做。

2.舉證責(zé)任的分擔(dān)

在此類居間合同糾紛中，一般作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據(jù)約定或者公平合理原則加以確定。假使沒能促成合同成立的，也可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責(zé)任遵循“誰主張誰舉證”的原則，并且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據(jù)，在訴訟中，其舉證權(quán)利和義務(wù)是一致的;對于作為被告的委托人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據(jù)就行，也符合“誰主張誰舉證”的原則。

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