摘要：

老兩口拆遷得房兩套悄悄贈一套給兒子被確認有效。該案爭議的標的物是一套小產權房屋，由于該案的當事人雙方都是該小產權房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關規定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產權房屋的所有人。因此，老賈將房屋產權更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實際所有人。

案例詳情：

老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術。此時，老賈所在的村莊正在拆遷。

老賈用拆遷款購買了兩套兩居室村民自住樓房。村委會給老賈頒發了兩本《房屋所有權證》。該《房屋所有權證》的注意事項第三條規定：“房屋所有權轉讓變更(如買賣、轉讓、繼承等)，房屋狀況變動應及時向發證單位申請登記，經批準后方可有效。

200X年秋天，老賈的兒子小賈結婚，老賈就讓小賈夫婦住進了自己購買的一套房子里。后來，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒提反對意見。

由于老賈住院時醫療費多是借來的，老賈長期不還，債主們就找上門來了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。

由于小賈堅決反對賣房還債，他與其父母之間產生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈與房產后將二老趕出家門、不履行贍養義務為由要求法院撤銷房屋贈與合同。

庭審中，法官問老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說：“當時，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時，他不知情。后來，他知道這件事就把房本要走了。”

小賈則說：“賣房前，我已經東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。我反對賣房，可他們不聽，非要賣。雙方為此大吵一架。現在沒房了，又來找我要，我當然不同意。”

關于贍養問題，小賈說：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養家糊口外所剩無幾。而且，200X年至200X年，村委會發給我個人的每月200元生活費已經由我父母領取。這就可以視為我履行了贍養義務。”對于小賈的辯解意見，法庭查明確實屬實。

不符合法定條件撤銷贈與被駁回

法院經審理后認為，依法成立的合同，具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權人變更為小賈，應視為老賈夫婦對小賈的贈與行為。該行為并不違反相關法律法規，且小賈表示接受，故贈與合同成立并生效。村委會發給小賈的每月200元生活費已經由老賈夫婦連續領取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養義務，沒有事實根據。老賈夫婦在贈與房屋時也沒有與小賈另行約定其他附帶義務，故對二原告要求撤銷房屋贈與合同的訴訟請求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經審理判決駁回上訴，維持原判。

法官釋法——悄悄贈與小產權房想撤銷須符合法定情形

我國合同法規定了贈與人的任意撤銷權和法定撤銷權兩種手段以保障贈與人的合法權益。贈與人的任意撤銷權，是指贈與合同成立后，贈與財產的權利轉移之前，贈與人可以根據自己的意思不再為贈與行為。這是贈與合同與其他有償合同的顯著區別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權人不僅已經將訴爭樓房所有權人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產權已經轉移的情況下，老賈夫婦欲行使贈與人的任意撤銷權，已經于法無據。

我國合同法第一百九十二條規定了贈與人的法定撤銷權：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;(二)對贈與人有扶養義務而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務。從本案案情來看，小賈顯然沒有嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬，而老賈夫婦作為贈與人也沒有從這一點上來提出他們的起訴意見。老賈夫婦著重強調了第二種情形，即小賈作為受贈人不履行贍養義務。小賈作為已婚成年人，對其父母負有贍養的法定義務，同時，他也有贍養的客觀能力。庭審中查明，村委會給付老賈夫婦每人每年4800元。另外，村委會給付小賈的每年2400元也已經由老賈夫婦領取，對此，小賈沒有提出異議，也沒有要求老賈夫婦返還。這完全應視為小賈履行了自己的贍養義務。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應當讓小賈負擔過高的贍養費。他把自己應得的村內補助讓給父母，合情合理。由此，老賈夫婦要求行使法定撤銷權的第二項理由亦不成立。至于合同法規定的第三項約定的義務，雙方當事人均稱沒有在贈與房產時約定附帶義務。故第三項理由亦不存在法律事實依據。

因此，老賈夫婦既把房屋變更在小賈名下，并完成物權的公示、公信，小賈也實際占有、使用該房屋，老賈夫婦要求行使法定撤銷權的理由均不成立，故其訴訟請求不能得到法院的支持。

值得注意的是，該案爭議的標的物是一套小產權房屋，由于該案的當事人雙方都是該小產權房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關規定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產權房屋的所有人。因此，老賈將房屋產權更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實際所有人。

綜合上面的介紹，小產權房是特殊的歷史產物，不能上市交易。相信大家看了上面介紹后，對于小產權房贈與被確認有效的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。