什么是房屋產(chǎn)權(quán)?

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。以下是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)常見(jiàn)的四大誤區(qū)：

誤區(qū)一：房屋產(chǎn)權(quán)可以保值、增值?

房屋自身的價(jià)值是隨時(shí)間的推移而遞減的，而土地是無(wú)法再生資源，所以房地產(chǎn)增值指的是土地的增值。土地永遠(yuǎn)是國(guó)家的，因此增值不是個(gè)人房產(chǎn)的增值，而是國(guó)家擁有的土地的增值。產(chǎn)權(quán)人只有在短期內(nèi)在適當(dāng)時(shí)機(jī)將因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而價(jià)格上漲的房屋出售，才能兌現(xiàn)增值。這種投資的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，也是不容易把握的。

誤區(qū)二：房屋產(chǎn)權(quán)可以傳給子孫后代?

事實(shí)上，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，房屋所占有的土地的使用權(quán)，是國(guó)家出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的。開(kāi)發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)專賣給客戶。國(guó)家規(guī)定土地產(chǎn)權(quán)絕對(duì)不出讓，而土地的使用權(quán)也是有一定出讓年限的，較高只有70年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的使用權(quán)也是有一定出讓年限的，較高只有50年。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商會(huì)向客戶說(shuō)明他出售的只是50年的房產(chǎn)，50年后國(guó)家將無(wú)償收回土地及土地上的所有建筑物。屆時(shí)，如客戶或開(kāi)發(fā)商依然想擁有房產(chǎn)，則須再補(bǔ)交以后若干年限的土地使用費(fèi)，當(dāng)然那時(shí)土地已經(jīng)增值了。從這一點(diǎn)看，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)都不是永遠(yuǎn)的。

誤區(qū)三：“土地使用權(quán)”=“房屋產(chǎn)權(quán)”?

事實(shí)上，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)出讓的較高年限是居住用地70年，購(gòu)房人取得的商品房產(chǎn)權(quán)必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開(kāi)發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通。商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開(kāi)發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng)目，購(gòu)房者必然面臨“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問(wèn)題。

誤區(qū)四：70年后，還是自己房子的主人?

我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長(zhǎng)于這個(gè)年限。這個(gè)問(wèn)題對(duì)于私人購(gòu)房尤其顯得重要，不少業(yè)主在購(gòu)房時(shí)不禁產(chǎn)生疑問(wèn)：當(dāng)使用期限到了之后，房子還屬于自己?jiǎn)?

《物權(quán)法》第1百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期，這使得住宅業(yè)主感到安心。自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題，消除了二手房購(gòu)買者對(duì)土地使用權(quán)年限的后顧之憂，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權(quán)法》沒(méi)有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相關(guān)問(wèn)題，對(duì)商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動(dòng)續(xù)期也沒(méi)有具體規(guī)定，不過(guò)，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，配套法律、法規(guī)將對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)部分進(jìn)行補(bǔ)充。

解開(kāi)房屋產(chǎn)權(quán)辦理的癥結(jié)

個(gè)別產(chǎn)權(quán)難辦理，原因何在?

買了套商品房，卻碰上開(kāi)發(fā)商延遲辦理產(chǎn)權(quán)，這種情況時(shí)有發(fā)生。詳細(xì)分析起來(lái)，其原因主要有兩類。

第1類情況：商品房項(xiàng)目未能按時(shí)通過(guò)竣工驗(yàn)收或者無(wú)法竣工導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)。

此類情況基本上是開(kāi)發(fā)商自身的原因?qū)е碌模械氖且蛸Y金不足或者銷售不理想而無(wú)法按期完工，還有個(gè)別甚至是為逃脫責(zé)任而下落不明。業(yè)主購(gòu)買了此類商品房因項(xiàng)目未竣工達(dá)不到辦理產(chǎn)權(quán)的基本要素，因此也就無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)。

第2類情況：商品房項(xiàng)目超占超建、改變用途、地價(jià)款未交清、開(kāi)發(fā)商業(yè)主因面積發(fā)生爭(zhēng)議等原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)。

這也是目前大部分商品房延遲辦理產(chǎn)權(quán)的最主要原因。造成這種狀況主要是因?yàn)槟壳吧唐贩颗āN售、實(shí)際建設(shè)過(guò)程三者不統(tǒng)一。

一個(gè)商品房項(xiàng)目在申請(qǐng)批建時(shí)已經(jīng)明確了該項(xiàng)目的用途、建設(shè)面積、層數(shù)等相關(guān)指標(biāo)，但在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有可能將其中部分房屋用途改變，比如辦公改為商業(yè)或者辦公變?yōu)樽≌?還有的開(kāi)發(fā)商為了多銷售獲取利益，超過(guò)批建面積進(jìn)行建設(shè)。

建設(shè)過(guò)程中的不規(guī)范，為將來(lái)產(chǎn)權(quán)辦理埋下了隱患。按規(guī)劃要求，一個(gè)商品房項(xiàng)目改變用途、實(shí)際測(cè)量超過(guò)批建1%的面積就要補(bǔ)規(guī)劃手續(xù)，同時(shí)還要補(bǔ)交相應(yīng)的地價(jià)款。開(kāi)發(fā)商補(bǔ)辦上述手續(xù)，需要一定的時(shí)間，不可避免地導(dǎo)致延遲辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)。另外因?yàn)轫?xiàng)目超占超建或改變用途，產(chǎn)生面積差異，引發(fā)出開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的面積爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)權(quán)的延遲辦理。

相信看了小編搜集整理的相關(guān)資料，您對(duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房所存在的誤區(qū)已經(jīng)有所了解了吧。在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，我們一定要分析情勢(shì)，弄清狀況來(lái)避開(kāi)一些誤區(qū)。若您還有什么相關(guān)法律問(wèn)題需要解決，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行深入咨詢。