經過多年的嘗試與探索，北京在養老設施用地方面又有了新舉措。

2月3日，北京市2015年首宗養老設施用地競拍成功。與2013年、2014年北京市國土資源局(以下簡稱“北京市國土局”)推出的單一養老設施用地不同，該宗養老用地供應方式是“住宅用地+機構養老設施用地+限價商品住房用地”配建的混合用地模式。

據中國**產報記者調查了解，配建混合用地模式也將成為2015年養老用地的主要供應方式。據悉，在2014年12月中旬，北京市國土局曾舉辦過一場較大規模的養老用地出讓征求意見會，會上就混合配建用地模式進行了可行性探討，并計劃推出9宗此類性質的養老用地。保-利、遠-洋、首-創等地產商、養老機構服務商、險企和相關專家等參與了此次征求意見會。

“事實上，北京市國土局一直在探索養老用地供應模式，包括推出什么性質的土地等，并強調如果此種方法不行就換另一種，態度很堅決，一定要支持養老設施用地。”北京吉利大學健康產業學院院長烏*星說。

多年嘗試的結果

北京對于養老設施用地的推動一直走在全國前列。

2013年，北京市按照“計劃適度超前，有效引導預期”的原則，結合區縣和相關部門提供的項目梳理，在年度供地計劃中單獨列項的養老設施用地供地計劃100公頃。

按照計劃，2013年北京市國土局將會陸續推出7塊養老設施用地。

2013年1月30日，北京首宗養老社區用地開標，**發展有限責任公司(以下簡稱“中-投發展”)、**懋源置業和**房屋聯合體、中建一局建設發展有限公司和**興茂置業四家公司參與。最后，中-投發展以總價4.62億元成功中標北京密云縣一宗包含養老功能的居住用地。

之后，由于中-投發展養老設施建設遲遲無法落地，引起各方媒體“圈地”質疑。一時間，養老設施用地招拍掛陷入停頓。

2014年4月，國土部出臺《養老服務設施用地指導意見》，養老設施用地政策才又往前邁進一步。

2014年，北京市國土局則對100公頃養老設施用地指標提出了“重點調度盤活、利用存量建設用地推進養老設施用地的計劃”。“關于養老設施用地的政策我們也在研究，包括不斷的論證，希望這一政策能夠真正惠及養老產業。”北京市國土局相關人員對中國**產報記者表示。

但這一思路并沒有出現可借鑒的成功案例，2014年北京養老用地市場依然凋敝。

直到2014年下半年，萬-科、花樣年等企業推出了“住宅小區配建養老社區”模式，并迅速獲得市場認可。這一模式也與“9073”養老規劃思路一致。隨后，北京市國土局開始探索混合配建模式的可行性。

在2014年底征求意見會召開之前，北京保-利安平養老產業投資管理有限公司副總經理錢-京也曾被北京市國土局邀請探討養老運營與地產的關系。“當時就定了一個基本方向，住宅社區配建一部分專門的養老用地，但對養老機構自持年限有一定要求。這種方式更實際，可行性更強。”在2014年12月中旬的征求意見會上，北京市國土局決定推出9宗“住宅用地+養老設施用地+限價商住房用地”的混合配建土地。

“從政府角度出發，這一方式既滿足了養老土地供應的政治任務，也保護了地價。對企業來說，可以通過住宅的現金流回報消化一部分養老投資壓力，平衡各方利益，是可行之舉。”合眾不動產市場部總經理高-峰說。

據悉，北京市國土局是次征求意見會推出的9宗地分別位于房山、懷柔、朝陽等各區縣的近郊，總面積約100公頃，基本與北京市年度養老用地供應計劃一致。參與該次會議的**人壽、保-利地產、**安信頤和等公司都對土地信息做了積極研究，對后續供地計劃保持著密切接觸。

讓企業有盈利空間

2月3日，首-創置業5.98億元折桂北京順義新街地塊，包括3.83萬平方米售價為9500元/平方米的限價房，以及養老用地規劃建筑面積3.46萬平方米。這也意味著去除養老設施用地和限價房用地，該地塊剩余純商品房面積不到2.9萬平方米。

“養老配套面積占比相當大，拿地也不便宜，最終成本會在住宅部分體現，可售部分房價會很高，企業如何平衡成本是需要技巧的。”高-峰分析道。

在**安信頤和控股有限公司總經理趙-軍看來，這一模式的好處在于把住宅用地和養老用地捆綁銷售，“未來會出現養老專業運營商和地產商聯合體拿地的情況，這不失為一個好的解決方案。另一方面因可售部分面積過少，拿地企業將以北京市國企或有社會責任感的企業為主。”

“未來除了混合配建的主流供地模式外，可能還會出現PPP模式。”烏*星補充道。PPP模式即政府出地，地上物業建設、經營管理均由企業承擔，但需要在約定時間內將這一物業歸還政府。“混合配建與PPP模式會成為養老設施用的主要形式。”

“我們在那次會議上達成了一個共識：推出來養老設施用地必須讓拿到地的企業能生存，否則沒有任何意義。”烏*星說。