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寧波
如何解決二手房買賣中的戶口糾紛問題
賣方未按合同約定遷戶買方索賠
董先生在北京豐臺區有一套房屋，趙女士與其約定以228萬元總價成交，并于2015年4月簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定，“出賣人應當在房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續”。
合同簽訂后，趙女士支付了全部房款，雙方于2015年6月辦理了房屋所有權轉移登記手續，將房屋登記在了趙女士名下。
然而，約定期限已過，董先生至今都未將房屋戶口遷移出去，趙女士便將董先生告上法庭，索賠違約金20萬元。
在訴訟過程中，董先生辯稱自己已將本人及其親友的戶口遷出，房屋現有戶口是原來房主的，因找不到人而無法遷移，所以自己不算違約。
之后，一審判決，董先生已將本人及親屬戶口遷移，并非惡意違約，且趙女士未就其所受具體損失舉證證明，故判決董先生向趙女士支付逾期違約金3萬元。接著，董先生因不服判決再次提起上訴，后在法庭的調解下，雙方達成調解協議，并于近日在法院主持下進行了款項交接。
為了避免產生戶口糾紛，買方應該怎么做?
1、合同明確約定戶口遷移
在合同中明確約定房屋內現有戶口的遷出期限及相應違約責任，而且一定要寫明是“所有戶口”，不然就可能遇見趙女士的那種情況。此外，如果是為了解決子女學籍問題而買房的人，也別忘了在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。
2、提前向教育部門核實學籍使用情況
對于二手房來說，即使是買下了房子，也不一定就能獲得學位，因為它可能會被上個住戶或者上上個住戶所占用，所以買方應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況，并在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。
3、提前向公安機關了解落戶政策
戶口遷移問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區域具有一定差異性，建議買方向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策，千萬不能僅憑賣方或中介的保證就盲目購買，以免最后導致自身利益受損。
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