土地產權

土地使用權有廣義和狹義之分，狹義的土地使用權是指依法對土地的實際使用，包括在土地所有權之內，與土地占有權、收益權和處分權是并列的關系;廣義的土地使用權是指獨立于土地所有權能之外的含有土地占有權、狹義的土地使用權、部分收益權和不完全處分權的集合。目前中國實行的土地使用權的轉讓和出讓制度中的“土地使用權”就是廣義的土地使用權。取得廣義的土地使用權者，就稱為土地使用權人。由于土地使用權也是一種物權，因此，土地使用權也可以買賣、繼承和抵押。同時，土地使用權人也可以將土地使用權租賃，即設定租賃權。

土地使用權的取得可以是有償的，也可以是無償的。1995年1月開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：土地使用者在國家規(guī)定的特殊用途下可以依法無償取得土地使用權，即劃撥土地使用權。有償取得土地使用權一般通過土地使用權出讓、轉讓等方式進行。同時，土地使用權的設定也是有期限的，上述法律規(guī)定的土地使用權的最高年限因土地用途的不同分別為商業(yè)40年、工業(yè)50年、居住70年三種，土地使用權的轉讓和抵押都必須在限定的期限內進行。

1、土地租賃權

所謂土地租賃權是指：“承租人有占有租賃物而為使用收益之權能?！痹O定土地租賃權是指土地所有權人或者土地租賃權人通過契約將土地占有權、狹義的土地租賃權和部分收益權轉讓給他人。這時，該他人就稱為土地租賃權人，即承租人。

土地租賃權人為取得土地租賃權就必須向出租方繳納地租，無論出租方是土地所有者還是土地使用者。土地租賃權依租賃契約而成立，因此，出租方和承租方之間必須簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家的法律、法規(guī)。如出租方是土地使用權人，則租賃合同不能違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。在出租方是土地使用權人的條件下，土地承租方向土地使用權人繳納地租，而土地使用權人則繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。

2、土地抵押權

土地抵押權是在土地受押人對于土地抵押人不轉移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔保的土地，在債務不能履行時可以將土地拍賣價款作為受償的擔保物權。土地受押人稱為土地抵押權人。

設定土地抵押權時，作為標的物的土地并不發(fā)生轉移，它仍是被土地抵押人占有，只以其代表的經濟價值的某項權利(如所有權、使用權)作為擔保。這樣，土地抵押人在取得貸款后更能發(fā)揮土地的經濟效益。只是當抵押人到期不能履行債務時，抵押權人有權將士地拍賣并優(yōu)先受償。抵押人如果按規(guī)定的方式和期限償還債務，則土地如期回到抵押人手中，抵押權則自動消滅。

3、地役權

地役權是在土地所有權上設定的一種他項權利。土地所有人為了其毗鄰土地的權益，有義務允許他人在其土地上實施的某種行為。為他人設置地役權的土地為供役地，與供役地相鄰并需在他人土地上獲取地役權的土地為需役地。

地役權主要包括：建筑支持權、采光權、眺望權、取水權、道路通行權等。地役權可以由于棄權、解除、時效和某些其他原因而消滅。地役權是一種從物權，不得與需役地分離而讓與。如果需役地所有權轉移，地役權原則上隨之轉移。地役權有不可分性，在共有或分割時，對全體關系人均有效力。

4、土地發(fā)展權

土地發(fā)展權是在土地現狀利用基礎上進一步開發(fā)利用的權利，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的權利。

具體說，土地發(fā)展權就是變更土地使用權性質的權利，如農地變更為城市建設用地，或者提高土地原有的集約利用程度的權利，如增加建筑物的容積率。設定土地發(fā)展權后，其他一切土地財產權包括所有權是以目前狀態(tài)下土地正常使用所依法取得的既得權利為限。此后變更土地使用類別和集約利用程度的權益屬于土地發(fā)展權。土地發(fā)展權是近代隨著土地利用方式的多樣性以及相應的土地收益的巨大差異性而出現的。

我國土地產權權能的構成是一個不斷探索和發(fā)展的問題，尤其是隨著我國市場經濟體制建設不斷深化而帶來的日益復雜的土地權益關系，將使得人們對于土地權能結構的認識不斷深化。