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寧波
房屋買賣合同其他質量糾紛的處理意見
一、問題的由來
房屋買賣雙方根據2000年《武漢市商品房買賣合同》(由武漢市城市綜合開發管理辦公室和武漢市工商行政管理局監制)的樣本簽訂了買賣合同。下面為相關條文：
第九條“交房期限及條件”：出賣人應當在xx年xx月xx日前，將經工程質量驗收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。
出賣人與買受人關于下列基礎設施、公共配套建筑交付日期及條件的約定：(略)
第十四條“出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任”：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(見附件四)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。裝飾、設備差價以工程造價管理部門核定的為準。
附件四：裝飾、設備標準(略)
在合同履行過程中，房屋呈現如下狀況：
該房屋經過了“工程質量驗收”，并且具備第九條所約的“基礎設施、公共配套建筑”的使用條件;但又沒有達到附件四所約定的“裝飾、設備標準”。
結果，在出賣人按合同約定的交房日期通知買受人辦理交接手續時，買受人以房屋不符合約定為由拒絕交接。雙方僵持后，買受人最終起訴到法院，在要求按第十四條規定雙倍賠償“裝飾、設備差價”的同時，要求出賣人按第九條承擔延期交房的責任。
這里，需要明確三個問題：房屋質量問題作何區分?對不同程度的質量問題應如何區別處理?如何分配舉證責任?
二、對房屋質量問題的區分
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定。可以將房屋的質量問題分為三種：
(一)房屋主體結構質量不合格。從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。其必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。
(二)嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。
(三)其他質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等(本文所討論的質量問題即屬于此種情形)。
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