一、案情

王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同,合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后,王某依約支付了約定的合同價款,房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用,未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同,約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲,王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效,李某因之訴至法院。

二、分歧

本案審理中首要的一點是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何,對此有三種意見。

第一種意見認(rèn)為合同無效,理由為:買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

第二種意見認(rèn)為合同效力待定,理由為:王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn),是無權(quán)處分,無權(quán)處分的合同效力待定。

第三種意見認(rèn)為合同有效,理由為:王某將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己,這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治,并不違反法律強制性規(guī)定。

三、評析

審理本案的第一關(guān)鍵在于對認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力,結(jié)合上文的分歧意見,我們歸納出本案中有爭議的法律問題為:王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定;王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無權(quán)處分,那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分,那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下:

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無效的強制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此,違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認(rèn)定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定,故為無效。我們認(rèn)為,這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款,第一、在法理上,凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款,也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律,此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩,在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況,有滯后性;第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā),對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無效不利用物價值的有效且充分使用,所以在審判實踐中,應(yīng)盡量減小合同無效的范圍;第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明,其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物,即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上,以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。