債務(wù)房屋買賣協(xié)議是否有效

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

債務(wù)房屋買賣協(xié)議書雖不一定無效，但存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購房者極有可能因?yàn)閭鶆?wù)房屋存在瑕疵而不能過戶入住，在房屋上漲期間，不僅會(huì)造成時(shí)間金錢上的浪費(fèi)，也會(huì)影響到家庭的購房計(jì)劃。在購買房屋時(shí)，可咨詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)律師，了解房屋交易程序和風(fēng)險(xiǎn)，以免不必要的損失。

一、債務(wù)房屋買賣協(xié)議書是否有效

（一）債務(wù)房屋允許轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓附有一定條件

總的來說首先債務(wù)房屋是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓無效。其次，債務(wù)房屋要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于債務(wù)房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對(duì)行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了，想毀約，于是以債務(wù)房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張買賣協(xié)議無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。

（二）不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記

被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)閭鶆?wù)存在設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

二、買到債務(wù)房屋怎么處理

（一）購買債務(wù)房屋存在風(fēng)險(xiǎn)

如果開發(fā)商在向消費(fèi)者出售債務(wù)房屋時(shí)即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發(fā)商所簽訂的商品房購銷合同屬于無效合同。因此，抵押權(quán)人作為抵押權(quán)人，在債務(wù)人(開發(fā)商)遲延履行還款義務(wù)的情況下，有權(quán)依照法律相關(guān)規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

（二）若開發(fā)商故意隱瞞債務(wù)房屋抵押事實(shí)，消費(fèi)者可申請(qǐng)賠償

消費(fèi)者可根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任。該解釋規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”這購房者可以向法院起訴開發(fā)商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費(fèi)用等，并可請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

針對(duì)已經(jīng)有抵押權(quán)的債務(wù)房屋，若符合條件是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的話，此時(shí)購房者購買債務(wù)房屋協(xié)議書就是有效的。但如果是法律明確規(guī)定不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房屋，而購房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進(jìn)行過戶的。

綜上所述，小編整理有關(guān)債務(wù)房屋買賣的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，債務(wù)房屋買賣協(xié)議書雖不一定無效，但存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購房者極有可能因?yàn)閭鶆?wù)房屋存在瑕疵而不能過戶入住，在房屋上漲期間，不僅會(huì)造成時(shí)間金錢上的浪費(fèi)，也會(huì)影響到家庭的購房計(jì)劃。更多相關(guān)問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。