商品房買賣合同糾紛案例

原告(反訴被告)姜X，男，1962年12月17日出生，漢族，住xx市xx新區X路X弄6號902室。

被告(反訴原告)X，男，1966年3月8日出生，英國籍，現住xx市xx新區X路99弄20號16A室。

委托代理人陸X，xx市X律師事務所律師。

委托代理人賀X，xx市X律師事務所律師。

原告(反訴被告)姜X與被告(反訴原告)X房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員獨任審判，后因案件審理需要，轉由普通程序，由審判員擔任審判長，與人民陪審員組成合議庭，本院分別于2009年12月23日、2010年5月19日和8月9日公開開庭進行了審理。

原告(反訴被告)姜X、被告(反訴原告)X的委托代理人陸X、賀X到庭參加訴訟。審理中，經原告(反訴被告)姜X申請，本院依法委托上海X房地產估價有限公司對位于上海市浦東新區X路X弄29號2402室(以下簡稱“系爭房屋”)于2009年12月23日時的市場價格進行評估。本案現已審理終結。

原告(反訴被告)姜X訴稱，2009年7月1日，原、被告經上海X房地產經紀有限公司(以下簡稱“X公司”)居間簽訂一份《房地產買賣居間協議》(以下簡稱“居間協議”)，協議約定，原告以人民幣950萬元(以下幣種相同)的價格購買被告的“系爭房屋”及197號車位，以130萬元購買房屋內的家具、設施等。協議另約定購房定金為50萬元，買賣雙方的稅費、中介費、公證費由原告承擔，雙方于2009年8月25日前簽訂《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱“買賣合同”)等等。當天，原告支付被告購房定金50萬元，被告出具了收據。

2009年8月20日，原告接中介公司通知，定于8月21日下午3時至公證處簽訂買賣合同。8月21日下午，原告、中介公司的工作人員、被告公司的員工及公證處工作人員等到下午五時十五分也未見被告到，而被告公司的員工也未出具被告的委托書，在等候被告的過程中，被告公司的工作人員向原告提出，簽訂“買賣合同”當天要原告支付給被告稅費76萬元，這與“居間協議”約定的稅費等由原告負擔是不符的，由于被告違約，當天雙方未能簽訂“買賣合同”。

8月24日、25日，原告向被告送達履約函，8月25日下午，原、被告在小區物業二樓進行過協商，被告仍要求原告向其支付76萬元稅費，而原告則要求被告提供76萬元稅費的計算方式及相關憑據，遭被告拒絕，致協商未成。故原告提起訴訟，要求判令被告履行“居間協議”，與原告簽訂“買賣合同”。審理中，原告認為，被告擅自改變“居間協議”內容，導致“買賣合同”未能簽訂，已構成違約，應當雙倍返還定金，另外，由于被告違約，原告在同地段另行購房因房價上漲而成本增加，“居間協議”約定的違約金已不足以彌補原告另行購房的差價損失，故于2009年12月23日變更訴訟請求為：1、被告雙倍返還定金合計100萬元;2、被告賠償原告差價損失361萬元。

被告X辯稱，被告的義務應當是在8月25日前與原告磋商簽訂“買賣合同”，根據現有證據表示，被告已分別于8月21日、8月25日履行了與原告磋商的義務，沒有簽訂“買賣合同”是因為雙方對稅費的支付未能達成一致意見，因此，被告并無違約行為，反而是原告為了減少稅金而要求被告謊稱原購房發票遺失，但遭被告拒絕，為此，被告在起草“買賣合同”樣本時，要求被告將預計應繳納的個人所得稅、營業稅交給被告，由被告出面繳納，因“居間協議”只約定所有稅費由原告承擔，而未明確稅費按何種標準繳納，被告為了防止原告惡意逃稅，而要求在“買賣合同”補充條款中加以明確，并要求原告在簽訂“買賣合同”當日支付給被告，由被告出面繳納，并無不當。綜上，要求駁回原告訴訟請求。

反訴原告X訴稱，反訴原、被告簽訂的“居間協議”約定，反訴原告將“系爭房屋”及197號車位以950萬元的價格出售給反訴被告，并由反訴被告承擔該房屋買賣過程中產生的所有稅費，該房屋附屬設施和裝修不包含在房款內，另作價130萬元。協議簽訂后，雙方在2009年8月21日簽訂正式“買賣合同”時，反訴被告向反訴原告提出要求反訴原告向稅收部門謊稱原購房的所有票據均已遺失，依此達到不完稅的目的，而反訴原告作為外籍人員，若不根據中國相關稅法規定完成全額納稅，將導致反訴原告無法依法將房款匯出境內，因此，對于反訴被告提出的要求，反訴原告斷然拒絕。

此后，雙方雖于8月24、25日進行磋商，但反訴被告仍堅持要求反訴原告虛假申報，并明確表示將不再繼續購買“系爭房屋”。反訴原告認為，反訴被告的行為嚴重違反了雙方之間簽訂的相關協議及相關法律規定，根據協議第三條之規定，反訴原告有權沒收反訴被告支付的50萬元定金作為違約金，故提起反訴，要求：1、確認反訴原、被告簽訂的“居間協議”于2009年11月3日(起訴當日)依法解除;2、確認反訴被告向反訴原告支付違約金50萬元;3、訴訟費由反訴被告承擔。

反訴被告姜X辯稱，反訴原告無證據證明反訴被告要求其向稅收部門謊稱原購房的所有票據均已遺失，依此達到不完稅的目的。恰恰相反，反訴被告多次要求反訴原告提供房屋差價利潤的相應憑據，但遭反訴原告拒絕。根據規定，房屋出售人在房屋交易時個人所得稅的繳納有兩種選擇，一是除去房屋成本按差價20%繳納，另一種是按房屋交易總額2%繳納，這兩種繳稅方式都無須向稅務部門履行陳述遺失房屋票據的程序，且兩種繳稅方法都合法，不存在反訴原告所述偷逃稅收的問題。

另外，950萬元是反訴原告的“到手價”，如果把稅費交給反訴原告那就是“稅費自理價”。綜上，反訴原告要求反訴被告在簽訂“買賣合同”當天向其本人繳稅，沒有合同和法律依據。另外，“買賣合同”應當簽訂在先，繳稅在后，反訴原告應當依據“居間協議”約定先與反訴被告簽訂“買賣合同”，如果將來反訴被告繳稅不符合法律規定的反訴原告可以主張。綜上，反訴被告不存在違約，不同意反訴原告訴請2.至于訴請1由法院依法判決。

經審理查明，“系爭房屋”的產權登記人為被告。被告及原告為買賣“系爭房屋”及197號車位經“X公司”居間分別于2009年6月30日、7月1日在“居間協議”上簽名。該“居間協議”第1條約定，乙方(原告，下同)為表示對丙方(“X公司”)居間提供的房地產之購買誠意，于甲方(被告，下同)簽字后1個工作日(7月1日)內向甲方支付意向金50萬元;第2.8條約定，房屋抵押權人匯豐銀行，貸款余額約48萬美元;第3.1條約定，房價款950萬元(此價格已包括197號車位的價格);第3.3B條約定，該房地產內的附屬設施、設備及室內裝飾的價格均未包含在房價款內，折合130萬元在簽買賣合同當日以現金方式另行支付給甲方;

第3.3D條約定，本次交易中所產生的稅費，包括買賣雙方的稅、費、買賣合同公證費、買賣雙方的中介費均由乙方承擔;第5條約定，甲方接受本協議第三條所述買賣條件并簽訂本協議的，乙方同意在甲方簽署本協議后60天內與甲方簽訂《上海市房地產買賣合同》或類似合同(簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者乙方與甲方在本協議中另行約定)

如果乙方未能履行本條所述事項，甲方將沒收乙方已經支付的定金;第7條約定，甲方接受本協議第三條所述買賣條件并簽署本協議的，甲方同意在簽署本協議后60天內與乙方簽訂“買賣合同”或類似合同(簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者乙方與甲方在本協議中另行約定)如果甲方未能履行本條所述事項，則應向乙方雙倍返還定金?！熬娱g協議”最后雙方對簽約時間和地點約定為：于2009年8月25日之前到X區X路37號502室簽訂《上海市房地產買賣合同》?！熬娱g協議”另對付款的時間及方式等作出約定。

“居間協議”簽訂后，原告于2009年7月1日支付被告定金50萬元，由被告出具收據。之后，雙方約定于2009年8月21日下午至上海市X公證處簽署“買賣合同”。8月21日下午，原告及“X公司”公司的工作人員按時到達上海市X公證處，被告派其公司員工張X到場，在等待被告的過程中，張X提出，被告要求原告按盈利部分的20%繳稅，并要求原告在當天先行用現金方式支付。同時，張-穎出示了一份樣本買賣合同，該樣本合同的補充條款第3條寫明，乙方承擔本次交易過程中，甲、乙雙方的稅費。

甲乙雙方簽訂合同當日，乙方向甲方支付76萬元，用作甲方出售房屋的預計需承擔的營業稅及個人所得稅。至下午五點一刻，原告因被告仍然沒有到場而離去，當天，雙方未能簽訂“買賣合同”。8月24日、25日，原告分別由“X公司”工作人員陪同至被告公司送達要求被告按照“居間協議”約定履行的函。8月24日，被告致函原告稱，2009年8月21日，因雙方對于居間協議中約定的交易稅、費理解上存在爭議，當日未能簽訂房屋買賣合同。居間協議第三條3.3款D項所約定的稅、費，其中所包括的個稅應當按照“利潤×20%”的計算方式計取，而不是“總房價×2%”。

目前雙方約定的購房價款中已將本人應繳稅、費予以扣減，其中的個稅就是按“利潤×20%”計算的。因此，本人再次申明，貴方必須按照“利潤×20%”繳納個稅，若貴方按“總房價×2%”繳納則應將“利潤×20%”與“總房價×2%”之間的差額退還給本人。8月25日，原、被告并由“X公司”工作人員在場進行了協商，協商中，被告仍堅持要求原告將76萬元稅費交給其，由其向稅務部門繳納，而原告則要求被告明確76萬元稅費如何計算，并提供相關憑據，致協商未成。

以上事實，由經庭審質證的“居間協議”、轉賬憑條和收據、買賣合同樣本、2009年8月24日被告致原告的函、證人黃X、韓X、張X、宋X的證言及原、被告的陳述在案佐證。

審理中，經姜X申請，本院依法委托上海X房地產估價有限公司對“系爭房屋”于2009年12月23日時的市場價格進行評估，結論為：13151297元。原、被告對評估結論均無異議。

庭審中，原告表示，8月21日，被告公司員工張X提出要求原告先行支付給被告稅金76萬元后，原告提出三個不同意見，一是“居間協議”沒有簽訂合同當天支付76萬元稅金的約定，二是稅金76萬元的依據，三是今天和被告約好來簽合同的，而不是來談合同的，對此，當時在場的上海市X公證處的工作人員宋X到庭陳述，第二點是聽到的，第一點聽到的是“居間協議”對于如何支付稅金沒有約定，第三點原告好像說要見被告。被告表示，由于之前在與中介公司溝通中中介公司告知其原告不同意按照差價的20%全額繳稅，故要求原告在簽訂“買賣合同”當天先行支付給被告76萬元稅費，由被告出面繳納。

8月25日，被告將76萬元如何計算告知了原告，即個人所得稅是差價300萬元的20%即60萬元，營業稅是差價的5.55%即16萬元，構成76萬元，對于利潤憑據被告沒有提供，被告認為，原告把稅費交給其后，其在繳稅的當天會向稅務部門提交，此外，原告本身也不同意按此標準繳稅。另被告稱，被告堅持要求原告按照轉讓所得的20%繳納個人所得稅是為了取得完稅憑明，如按轉讓總價的2%繳納個人所得稅，被告是不能取得完稅憑證，只能拿到一份納稅擔保書，這樣，被告出售房屋的資金就無法出境。

本院認為，原、被告簽訂的“居間協議”作為原、被告之間此后簽訂“買賣合同”的預約，對有關房屋價款、買賣合同簽訂期限、稅費的承擔等均作出了明確的約定，系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效。根據“居間協議”的約定，原、被告應于2009年8月25日前簽訂“買賣合同”?，F原、被告在該期限內約定于2009年8月21日下午至上海市X公證處簽訂“買賣合同”，屆時，被告未能到場，而其派去的公司員工也未出示有效的授權委托書，且其公司員工向原告提出被告要求原告當天先行支付給被告76萬元稅費，由被告去繳納，與“居間協議”約定本次交易所產生的稅費包括買賣雙方的稅、費、買賣合同公證費、買賣雙方的中介費均由原告承擔不符，因此，當天未能簽訂“買賣合同”的責任在于被告。

之后，在“居間協議”約定的最后簽約日，雙方又進行了協商，由于被告仍堅持要求原告將76萬元稅費交給其，由其向稅務部門繳納，致協商未成，對此，本院認為，首先，根據“居間協議”的約定，買賣雙方的稅、費、買賣合同公證費、買賣雙方的中介費是由原告承擔，而不是賣方的稅費由買方交給賣方后由賣方自行繳納，且稅費的承擔應當是在“買賣合同”簽訂后雙方進行過戶交易時才發生，因此，被告要求原告先行向其支付76萬元稅費，依據不足，其次，“居間協議”對賣方所應繳納的個人所得稅應按何種標準繳納沒有約定，而根據相關規定，賣方可以選擇按轉讓所得的20%或轉讓總價的2%繳納個人所得稅，且無論按何種標準繳稅，賣方都能取得完稅憑證，因此，并不影響被告出售房屋后的資金出境;

第三，如按轉讓所得的20%繳納個人所得稅，轉讓所得的計算應為房屋原值(發票+契稅)減去本次交易的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加再減去房屋裝修費用、貸款利息、手續費、公證費等，因此，作為要求原告按轉讓所得的20%繳納個人所得稅的被告，拒絕向原告提供轉讓所得計算的相關憑據是沒有道理的;第四，被告系外籍人士，按照相關規定，其作為房屋出售方所因繳納的營業稅應為5.05%，而非5.55%，因此，被告要求原告向其先行支付的76萬元稅費(包括個人所得稅和營業稅)也無事實依據。

綜上，被告要求原告先行支付76萬元稅費給被告，既不符合合同約定，也不符合相關規定，因此，導致8月25日協商未成的過錯責任也在被告。據此可以確認，導致“買賣合同”未能在“居間協議”約定的期限內簽訂的原因系被告擅自變更了“居間協議”對稅費承擔的約定，責任在于被告，被告已構成違約，應當承擔相應的違約責任?，F原告起訴要求被告雙倍返還定金計100萬元，并賠償差價損失361萬元，其實質是因“居間協議”約定的違約金低于其損失而主張損失賠償，符合規定，可予支持。至于被告違約導致原告的損失由本院參照相關的評估，結合“居間協議”的履行、被告的違約狀況等因素綜合考慮確定。

至于被告提出的反訴請求，本院認為，原、被告在“居間協議”簽訂后，已就“買賣合同”的簽訂進行了磋商，但因被告擅自變更了“居間協議”的約定內容，從而導致“買賣合同”未能簽訂，因此，“居間協議”已經履行，無需解除，故被告反訴要求解除“居間協議”，依據不足，本院不予支持。鑒于上述理由，雖然，被告在“居間協議”約定的期限內與原告就“買賣合同”的簽訂進行了磋商，但是，由于被告提出的由原告先行向其支付稅費76萬元明顯違反“居間協議”的約定，故導致“買賣合同”未能簽訂的過錯責任在于被告，系被告違約，故被告反訴要求原告支付違約金50萬元，依據不足，本院不予支持。

綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、被告(反訴原告)X應于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)姜X定金50萬元;

二、被告(反訴原告)X應于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)姜X損失150萬元;

三、駁回被告(反訴原告)X的反訴請求。

負有給付金錢義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件本訴受理費43680元，由原告(反訴被告)姜X負擔24680元，由被告(反訴原告)X負擔19000元。反訴受理費4400元，由被告(反訴原告)X負擔。

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