補充協(xié)議
開發(fā)商起草的補充協(xié)議常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消、變更,最大限度地減輕賣方的責任。有些開發(fā)商拒絕簽訂補充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款,事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。
比如,有的開發(fā)商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時,如《建設工程質(zhì)量合格證書》尚未下發(fā),甲乙雙方一致同意可以依據(jù)臨時核驗證明進行驗收”。此條款要求買方在房屋不具備合法交付條件時接收房屋,無疑免除了賣方因逾期交付房產(chǎn)所應承擔的違約責任,而買方接收房產(chǎn)后一旦發(fā)現(xiàn)問題將很難追究賣方責任。
為了降低購房風險,購房者在簽訂補充協(xié)議時一定要拒絕以上類似條款,同時盡可能地將真實意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補充協(xié)議中。
購房者在簽訂補充協(xié)議時,最好要求開發(fā)商對以下事項進行約定:
開發(fā)商對其主體資格及相應批準文件的承諾;
所售房產(chǎn)及相應土地面積未設定抵押、留置權(quán)的承諾,這主要是為了避免造成購房者無法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利;
面積誤差、共用面積分攤的處理辦法;
房屋交付的具體辦法、具體時間及違約金計算方法;
與正式契約不一致的合同變更、解除條件;
其他雙方需要約定的事項。
另外,還有一個免責條款的問題需要購房者清楚。
在購房程序中,購房人經(jīng)常可以看到這樣的條款:“如遇到下列特殊原因,可憑北京市有關(guān)部門證明文件,據(jù)實予以延期:1.不可抗力;2.施工中不可預見異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;3.其他非甲方所能控制的事件;4.遇有國家政策、法規(guī)調(diào)整,致使影響合同履行;5.冬、雨季,停電日,工期順延。
實際上,該條款對開發(fā)商逾期交房的某些免責因素約定對購房者來說是不公平的,特別是“其他非甲方所能控制的事件”是一個非常模糊的概念,在實際履行合同時很難界定。因此,購房人在對開發(fā)商逾期交房的免責因素進行約定時一定要非常具體,要有確定性。例如,購房者在簽署購房合同時,可要求開發(fā)商對施工中不可預見的異常困難及重大技術(shù)問題予以列明,對“非甲方所能控制的因素”進行界定,對“冬、雨季,停電日”的證明做相應規(guī)定,以免在開發(fā)商出現(xiàn)逾期交房時,逃避法律責任。
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