2007年12月24日，市某房地產開發公司(后簡稱開發公司)與羅先生簽訂購房合同。

合同中約定，開發公司將開發的一套建筑面積為106.19平方米的住房，以141870元的價款賣給羅先生。羅先生于簽訂合同時支付購房款52177元，12月14日支付693元，余款89000元辦理住房貸款支付。物業開發公司應當于2008年8月31日前，將已進行備案登記的商品房交付羅先生使用。

合同專門對逾期交房的違約責任進行了約定：逾期不超過60日，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發公司按日向羅先生支付已付購房款萬分之三的;逾期超過90日后，羅先生有權解除合同;羅先生要求繼續履行合同的，合同繼續履行，開發公司按日向羅先生支付已付購房款萬分之三的違約金。

合同還對產權登記的期限約定為：在商品房交付使用后60日內，應當辦理《房地產權證》。合同還對其他事項作了約定。

合同簽訂后，羅先生按照約定向物業開發公司支付了購房款141870元。

2009年8月1日，物業開發公司建設的房屋竣工，并于同年10月5日經建設單位、勘察單位、施工單位、監理單位驗收合格。2009年12月2日，開發公司與羅先生辦理了房屋的交接手續。

“我向物業開發公司交納了購房款，但開發公司于2009年12月2日才將房屋交付給我，逾期458天。”由于房屋遲交，羅先生將開發公司告上萬州區人民法院，請求法院判決開發公司支付逾期交房的違約金19492.94元，并承擔本案訴訟費用。

法院一審判賠消費者1.9萬余元

開發公司辯稱，合同簽訂后，因萬州區2007年下半年干旱以及2008年發生“5.12”地震，影響的工程進度。合同約定逾期交房的違約金是已付購房款的3%，而不是每日萬分之三。公司于2009年6月16日通知羅先生接房，而羅先生拖延時間接房，不是物業開發公司的違約行為，物業開發公司不應承擔此期間的違約責任。

萬州區法院認為，羅先生與物業開發公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人真實意思的表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同。合同約定的內容對雙方當事人均有約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。

羅先生按照約定向開發公司交納了購房款，物業開發公司應當在約定的期限內，將驗收合格，并進行備案登記的房屋，交付羅先生。開發公司提出未按約定時間交房，是因為萬州區2007年下半年干旱和2008年“5.12”地震影響了工程施工進度所致，不屬違約行為的主張，不予采信。

開發公司建設的大廈于2009年8月1日竣工，并于同年10月5日經建設單位、勘察單位、施工單位、監理單位驗收合格，尚無設計單位簽章，未進行備案登記，仍然不符合約定的交房條件，羅先生有權拒絕接收房屋。鑒于羅先生已于2009年12月2日接收了房屋，羅先生要求物業開發公司支付接房前違約金的訴訟請求，符合合同約定，予以支持。

萬州區法院一審判決被告開發公司給付原告羅先生違約金19492.94元。案件受理費288元由被告承擔。

律師觀點：地震本來是不可抗力，但并非所有的不可抗因素都能成為免責理由，應綜合考慮其是否具有無法預見、無法避免、損失無法挽回等主客觀因素。本案地震發生在汶川，對萬州沒有造成實際損失，不符合第三個要件;干旱對農作物可能造成減產，符合不可抗力特征，但對房地產開發卻沒有實際影響，故也不能成為免責理由。因此判斷不可抗力因素時必須綜合考慮各種主客觀原因方能準確把握。