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寧波
開發商口頭允諾的綠地是否有法律效力
現實生活中，經常有開發商與買受人簽訂商品房買賣合同或補充協議約定，位于底層商品房窗前的綠地，由買受人專有使用，該綠地連同底層商品房一起向買受人出售。
然而，按照《物權法》的規定，要使綠地專屬于個人，需要達到“明示”這一條件，即必須符合下列要素：
一是窗前綠地規劃必須經過規劃部門事先批準。如果是開發商與業主私下達成窗前綠地專有使用權買賣協議而無規劃批準手續，則不能認定窗前綠地買賣合同有效。
二是開發商或銷售商在出售商品房時，必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業主明示窗前綠地屬于一層住宅業主專有(獨占)使用。
實踐中需要注意的是：
第一，窗前綠地一般與底層住宅一同取得，一同移轉讓與。但業主之間只轉讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉讓手續合法，則該綠地轉讓行為仍應當認定為有效。
第二，底層業主取得的窗前綠地權利，僅僅是專有使用權，而不是所有權，業主只對綠地上的植物享有所有權。
第三，窗前綠地不得妨礙建筑區內公共道路、公共場所、公用設施及物業服務用房等有關公用事業的建設和使用。
第四，窗前綠地的土地專有使用權費用及綠地維護費用應單獨計算，由享有綠地的一層業主承擔，其他區分所有權人不承擔此項費用。
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