案件背景：

肖某為他人提供擔保，將自己位于上海市浦東新區某處房屋抵押給了某銀行，后因借款人未能按時歸還欠款，銀行起訴后查封了肖某的房屋，為降低損失，肖某經過銀行同意以出售房屋的方式償還欠款。

案件經過：

肖某為避免房產被某銀行拍賣、變賣，積極尋找買家，在中介的幫助下找到了買方黃某，并在買房看房時及雙方簽署《房屋買賣居間協議》和《房地產買賣合同》(俗稱“小買賣”)之前多次說明房屋存在查封情況，但并未記載于上述書面文件內，因房款低于市價且有多套價值不菲的家具附送，黃某表示愿意購買，于是雙方簽署了上述協議，同時肖某收取了黃某三萬元定金。肖某為了避免銀行不同意出售導致違約，在協議中增加了相應條款，表示在銀行同意買賣之后才能簽署正式房屋買賣合同，以及由于銀行不同意的原因導致合同不能履行時，自己只需要退還定金。

簽署居間協議的次日，雙方與某銀行商談具體代償金額，銀行表示只需要將部分房款打至某銀行賬戶，某銀行即可解除查封和抵押，保證交易順利進行。

原本肖某以為買賣可以順利完成，沒想到風云突變······

黃某擔心其代償之后，產權變更之前房產因為其他原因被查封，自己不能順利拿到房產，其要求銀行在發生此種情形時，將代償款項退還，遭到銀行拒絕。由此黃某認為購置該房產的風險太大，不愿再購買房屋，于是以肖某出售查封房屋以及銀行不同意其條件為由要求解除協議并要求肖某返還定金。肖某同意解除協議但是不同意返還定金，于是黃某向上海市浦東新區人民法院起訴。

另外，為了避免損失擴大，肖某另行尋找買方，并順利完成了過戶手續。

一審判決：

上海市浦東新區人民法院審理后認為，肖某沒有證據證明在簽署相關協議前已告知房屋被查封的事實，以及因銀行不同意黃某的代償方案，雙方增加條款的限制條件成就，由此判決肖某歸還三萬定金。

上訴維權：

肖某收到上海市浦東新區人民法院判決后，十分氣憤，因為與事實完全不符，難以接受，但又苦于沒有頭緒，于是帶著資料找到了秦-玲律師，秦-玲律師接受委托后詳細了解了案件的來龍去脈，并仔細研究了所有的證據材料，建議肖某向某銀行收集相關證據，證明銀行在收到代償金額之后即會撤銷查封和抵押，以及涉案房屋的登記現狀，后肖某接受秦-玲律師建議提出了上訴。

律師支招：

律師提出了以下幾點理由用以證明黃某在簽署相關協議前已被告知房屋被查封的事實：

理由一，黃某在一審中承認看過某銀行起訴借款人的判決書，判決書中有關于財產保全費用的承擔，黃某稱不知道房屋被查封，顯然與事實不符。

理由二，由于房屋存在查封，肖某與黃某才在《房地產買賣合同》相應條款增加了相關約定，否則雙方買賣沒有必要征得銀行同意。

理由三，一審中中介業務員王某的證人證言也證明了肖某在黃某看房時已經告知房屋被查封的事實?！斗康禺a買賣合同》中約定的“銀行不同意”是指銀行不同意買賣的方式償還欠款，并不能擴大解釋為所有銀行不同意的情形，否則就相當于賦予黃某任意的合同解除權，顯然不合情理。

另外，銀行出具的有關涉案房產和案外房產的《情況說明》表明銀行只要能收回相應金額的欠款即可解除查封和抵押，銀行同意的內容僅此而已，不存在黃某所謂的代償方案。

二審判決：

上海市第一中級人民法院經過審理作出判決，認為根據肖某增加的條款及對《房地產買賣合同》的相關條款進行的解釋，以及銀行出具的《情況說明》以及系爭房屋的房地產登記薄，證明銀行同意對房屋解封的條件，即只要滿足一定本息款的金額即可。肖某已提供充分的證據證明黃某在與其簽訂《房屋買賣居間協議》和《房地產買賣合同》時對房屋被查封的事實知情，并且該房屋之后亦出售于案外人并予以登記，由此證明房屋被查封在本質上不影響交易過戶，一中院支持了肖某的上訴請求，依法改判。

由此，一場由于房產查封引發的糾紛告一段落。

律師建議：

律師通過承辦二審案件，提出以下建議，希望對大家有所幫助：

一、在房屋存在權利限制情形時，如抵押、查封、出租等，一定要將告知情況詳細記錄在與他人簽署的書面協議中。

二、在對固定格式的合同條款進行解釋和增加補充條款時，要約定明確，以免產生歧義，必要時可委托律師起草和審查。

三、查封房產并非絕對不能出售，只要事先征得抵押權人同意，交易過戶前解除查封和抵押即可保證房產的順利買賣。

四、在出售和購買查封房產時，如果對資金安全有所擔憂可選擇資金監管的方式操作。