案件背景：

肖某為他人提供擔(dān)保，將自己位于上海市浦東新區(qū)某處房屋抵押給了某銀行，后因借款人未能按時歸還欠款，銀行起訴后查封了肖某的房屋，為降低損失，肖某經(jīng)過銀行同意以出售房屋的方式償還欠款。

案件經(jīng)過：

肖某為避免房產(chǎn)被某銀行拍賣、變賣，積極尋找買家，在中介的幫助下找到了買方黃某，并在買房看房時及雙方簽署《房屋買賣居間協(xié)議》和《房地產(chǎn)買賣合同》(俗稱“小買賣”)之前多次說明房屋存在查封情況，但并未記載于上述書面文件內(nèi)，因房款低于市價且有多套價值不菲的家具附送，黃某表示愿意購買，于是雙方簽署了上述協(xié)議，同時肖某收取了黃某三萬元定金。肖某為了避免銀行不同意出售導(dǎo)致違約，在協(xié)議中增加了相應(yīng)條款，表示在銀行同意買賣之后才能簽署正式房屋買賣合同，以及由于銀行不同意的原因?qū)е潞贤荒苈男袝r，自己只需要退還定金。

簽署居間協(xié)議的次日，雙方與某銀行商談具體代償金額，銀行表示只需要將部分房款打至某銀行賬戶，某銀行即可解除查封和抵押，保證交易順利進(jìn)行。

原本肖某以為買賣可以順利完成，沒想到風(fēng)云突變······

黃某擔(dān)心其代償之后，產(chǎn)權(quán)變更之前房產(chǎn)因為其他原因被查封，自己不能順利拿到房產(chǎn)，其要求銀行在發(fā)生此種情形時，將代償款項退還，遭到銀行拒絕。由此黃某認(rèn)為購置該房產(chǎn)的風(fēng)險太大，不愿再購買房屋，于是以肖某出售查封房屋以及銀行不同意其條件為由要求解除協(xié)議并要求肖某返還定金。肖某同意解除協(xié)議但是不同意返還定金，于是黃某向上海市浦東新區(qū)人民法院起訴。

另外，為了避免損失擴(kuò)大，肖某另行尋找買方，并順利完成了過戶手續(xù)。

一審判決：

上海市浦東新區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，肖某沒有證據(jù)證明在簽署相關(guān)協(xié)議前已告知房屋被查封的事實，以及因銀行不同意黃某的代償方案，雙方增加條款的限制條件成就，由此判決肖某歸還三萬定金。

上訴維權(quán)：

肖某收到上海市浦東新區(qū)人民法院判決后，十分氣憤，因為與事實完全不符，難以接受，但又苦于沒有頭緒，于是帶著資料找到了秦-玲律師，秦-玲律師接受委托后詳細(xì)了解了案件的來龍去脈，并仔細(xì)研究了所有的證據(jù)材料，建議肖某向某銀行收集相關(guān)證據(jù)，證明銀行在收到代償金額之后即會撤銷查封和抵押，以及涉案房屋的登記現(xiàn)狀，后肖某接受秦-玲律師建議提出了上訴。

律師支招：

律師提出了以下幾點理由用以證明黃某在簽署相關(guān)協(xié)議前已被告知房屋被查封的事實：

理由一，黃某在一審中承認(rèn)看過某銀行起訴借款人的判決書，判決書中有關(guān)于財產(chǎn)保全費用的承擔(dān)，黃某稱不知道房屋被查封，顯然與事實不符。

理由二，由于房屋存在查封，肖某與黃某才在《房地產(chǎn)買賣合同》相應(yīng)條款增加了相關(guān)約定，否則雙方買賣沒有必要征得銀行同意。

理由三，一審中中介業(yè)務(wù)員王某的證人證言也證明了肖某在黃某看房時已經(jīng)告知房屋被查封的事實。《房地產(chǎn)買賣合同》中約定的“銀行不同意”是指銀行不同意買賣的方式償還欠款，并不能擴(kuò)大解釋為所有銀行不同意的情形，否則就相當(dāng)于賦予黃某任意的合同解除權(quán)，顯然不合情理。

另外，銀行出具的有關(guān)涉案房產(chǎn)和案外房產(chǎn)的《情況說明》表明銀行只要能收回相應(yīng)金額的欠款即可解除查封和抵押，銀行同意的內(nèi)容僅此而已，不存在黃某所謂的代償方案。

二審判決：

上海市第一中級人民法院經(jīng)過審理作出判決，認(rèn)為根據(jù)肖某增加的條款及對《房地產(chǎn)買賣合同》的相關(guān)條款進(jìn)行的解釋，以及銀行出具的《情況說明》以及系爭房屋的房地產(chǎn)登記薄，證明銀行同意對房屋解封的條件，即只要滿足一定本息款的金額即可。肖某已提供充分的證據(jù)證明黃某在與其簽訂《房屋買賣居間協(xié)議》和《房地產(chǎn)買賣合同》時對房屋被查封的事實知情，并且該房屋之后亦出售于案外人并予以登記，由此證明房屋被查封在本質(zhì)上不影響交易過戶，一中院支持了肖某的上訴請求，依法改判。

由此，一場由于房產(chǎn)查封引發(fā)的糾紛告一段落。

律師建議：

律師通過承辦二審案件，提出以下建議，希望對大家有所幫助：

一、在房屋存在權(quán)利限制情形時，如抵押、查封、出租等，一定要將告知情況詳細(xì)記錄在與他人簽署的書面協(xié)議中。

二、在對固定格式的合同條款進(jìn)行解釋和增加補充條款時，要約定明確，以免產(chǎn)生歧義，必要時可委托律師起草和審查。

三、查封房產(chǎn)并非絕對不能出售，只要事先征得抵押權(quán)人同意，交易過戶前解除查封和抵押即可保證房產(chǎn)的順利買賣。

四、在出售和購買查封房產(chǎn)時，如果對資金安全有所擔(dān)憂可選擇資金監(jiān)管的方式操作。