逾期交房的責承擔

根據(jù)《最高人民法院審理關(guān)于商品房買賣合同糾紛的若干解釋》第十七條的規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

由上述的條文，我們可以知道，逾期交房若在合同中有約定，則屬于違約，要承擔違約責任。

【案例回放】

2002年8月11日，史先生與開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》，史先生房款共計543765元，定金3萬元，首付款21萬元，銀行按揭30萬元。雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金轉(zhuǎn)化為房款并交付尾款3765元。交房時間2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款數(shù)額萬分之一/天計算違約金。

為早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3萬元;8月15日又支付了21萬元的首付款;隨后銀行按揭手續(xù)也于9月25日辦妥。但因種種原因，開發(fā)商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下，開發(fā)商才于2003年9月15日通知史先生驗收房屋，比原定交房日期遲了大半年。

史先生多交了大半年的房租，難免心生怨氣，要求開發(fā)商賠償，并支付逾期交房違約金30032元。但開發(fā)商卻認為，史先生的算法欠妥，應(yīng)按照已付房款(即首付款21萬元)的萬分之一/天計算，只同意承擔違約金4767元。雙方爭執(zhí)不下，只好對簿公堂。經(jīng)過法院調(diào)解，開發(fā)商最終賠付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是開發(fā)商提出的4767元，賠付金是如何計算出來的呢?我們不妨來聽聽北京市三信律師事務(wù)所何*永律師的說法。

【律師說法】

開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任

雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效。開發(fā)商沒有按照約定時間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。

首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款，并不是開發(fā)商所稱的21萬元首付款，而應(yīng)該包括銀行按揭30萬元。開發(fā)商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質(zhì)的法律關(guān)系。由于銀行按揭的30萬元已經(jīng)向開發(fā)商支付,故應(yīng)納入已付房款。

但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。按照雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金才轉(zhuǎn)化為房款。作為計算違約金的基數(shù)自然不應(yīng)當包括3萬元定金。同理，史先生在入住后7日內(nèi)才交付尾款，尾款也不應(yīng)當納入已付房款。

因此，本案計算違約金的基數(shù)“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發(fā)商所謂的首付款，應(yīng)當是首付款21萬元與銀行按揭30萬元之和，共計51萬元。

其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率(現(xiàn)在為萬分之二點一/天)標準計算。

因此,利率應(yīng)該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據(jù)史先生事后的意愿更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標準，不要等到發(fā)生糾紛時才意識到自己的利益遭受損失。最后，需要認定的是逾期時間，開發(fā)商未能按期交房應(yīng)承擔違約責任。逾期時間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期，即2003年2月1日開始算起，直至開發(fā)商通知驗收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生辦理入住手續(xù)的日子。因此，逾期時間共計227天。由此不難得出最終的違約金，即已付房款51萬元×利率萬分之一/天×逾期時間227天=11577元。

以上就是律霸網(wǎng)小編為大家總結(jié)的相關(guān)信息，希望能夠幫助你解決相關(guān)問題。如果沒有約定的，按照承租人的實際損失來確定。要是你還有什么不明白的地方，不妨向我們律霸網(wǎng)的律師進行咨詢。