**公司與趙某簽訂《獨家代理出售協(xié)議》，雙方約定，由趙某委托**公司出售其房屋;期限為2016年1月30日至2016年4月29日，出售價款不低于180萬元;趙某在委托期限內(nèi)，每周提供不少于三次看房機會，不得擅自提高房屋售價;在委托期限和委托期限結(jié)束三個月內(nèi)，趙某私下和**公司曾介紹的客戶簽訂合同的，**公司為獨家代理機構(gòu)但趙某同時委托第三方從事**公司相同的代理活動或趙某自行出售的，趙某應(yīng)承擔(dān)約定成交價格的2.4%的違約責(zé)任等等。2016年3月5日，趙某通過**公司介紹與案外人錢某簽訂定金合同，約定由案外人錢某購買上述房屋。2016年3月18日，趙某與案外人錢某解除定金合同。2016年3月，**公司向趙某提起仲裁申請，仲裁過程中趙某同意繼續(xù)由**公司出售房屋，**公司撤回仲裁申請。但是隨后**公司通過電話聯(lián)系趙某售房事宜，而趙某未到**公司處。**公司認為趙某不愿意出售房屋，遂再次提起仲裁申請。

【案例二】

2016年5月，案外人孫某位于某處的房屋在當?shù)囟嗉曳课葜薪楣緬炫瞥鍪邸＠钅晨吹皆摲课菪畔⒑笥?016年6月11日聯(lián)系**公司，**公司向李某告知了關(guān)于該房屋的詳細信息，并于2016年6月11日當天就帶領(lǐng)李某實地查看了該房屋，簽署了《看房協(xié)議書》。該《協(xié)議書》約定，李某是首次從**公司處獲取上述不動產(chǎn)信息，在此之前沒有通過任何人或中介機構(gòu)看過**公司帶看的房屋，一旦就上述不動產(chǎn)達成交易，即視為在**公司的居間服務(wù)下達成的;李某(及其親屬，代理人或者任何與李某有關(guān)聯(lián)的人)與出賣人/出租人簽訂房屋買賣(租賃)合同時，即視為**公司完成居間服務(wù)，李某須向**公司支付不動產(chǎn)售價的2%作為居間服務(wù)費。后李某在另一家中介所的居間下，與房主孫某達成房屋買賣合同。**公司在得知該情況后，要求李某依雙方的《看房協(xié)議書》支付違約金未果，**公司遂提起仲裁申請。

在房屋交易居間合同糾紛案的裁判實務(wù)中，如何判斷當事人的行為是否構(gòu)成“跳單”行為?

一、是否簽訂了獨家委托賣房協(xié)議

有的委托人為了促使中介結(jié)構(gòu)積極進行居間活動，會與中介機構(gòu)簽訂獨家委托出賣合同，委托中介機構(gòu)在一定期間內(nèi)放盤，出售其房屋。在這種情況下，中介機構(gòu)一般會在指定期間內(nèi)積極宣傳，尋找訂約機會，促成交易。此時，如果委托人通過其他中介機構(gòu)成交，或者利用從獨家委托的中介機構(gòu)處得來的信息直接與對方交易，都違反了獨家委托的約定，應(yīng)對此承擔(dān)違約責(zé)任。

二、中介機構(gòu)是否積極提供了中介服務(wù)

當前市面上不同中介機構(gòu)之間的競爭激烈，購房人一般會通過多家中介機構(gòu)尋找合適的房源，對出售人來說，除非簽訂獨家委托賣房協(xié)議，否則也一般會在多家中介機構(gòu)放盤。有些中介機構(gòu)不重視服務(wù)質(zhì)量，有些則會為客戶分析房源優(yōu)劣，并提供協(xié)助辦理購房貸款、房屋過戶登記手續(xù)等附屬服務(wù)，購房人和賣房人在多家中介機構(gòu)提供服務(wù)的過程中，當然會選擇服務(wù)更好的中介機構(gòu)。因此，在分析委托人與其他中介機構(gòu)簽訂居間合同的主觀意圖時，應(yīng)當注意原中介機構(gòu)是否積極提供了相應(yīng)的中介服務(wù)，作為判斷之一。

三、委托人是否利用了中介機構(gòu)提供的信息

如前所述，由于目前市場存在中介機構(gòu)之間共享房源以及出賣人同時在多家中介機構(gòu)掛牌銷售的情況，因此委托人常常可以在不同的中介機構(gòu)找到同一個房源。此時，不能因為系爭房源與原中介機構(gòu)提供的房源一致而認定委托人利用了原中介機構(gòu)提供的信息，而應(yīng)當根據(jù)提供房源的業(yè)主是多處掛牌還是獨家委托出賣以及與其他中介機構(gòu)間的居間合同等，來綜合認定。

四、委托人有無實際支出居間費用

按照常理，委托人“跳單”的目的就是為了減免居間費。所以，委托人實際上有無支付居間費用，是判斷其是否構(gòu)成“跳單”的重要依據(jù)。

回到上述兩個案例，案例一中《獨家代理出售協(xié)議》約定了禁止跳單條款，目的是防止賣方利用中介公司的推廣優(yōu)勢而越過中介公司出售房屋，使得中介公司無法得到傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認定有效。趙某在雙方簽訂獨家代理合同后，未經(jīng)**公司的許可通過**公司與案外人錢某簽訂定金合同，目的是跳過**公司直接與錢某簽訂合同，違反了《獨家代理出售協(xié)議》的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。雖然趙某在第一次仲裁過程中表示愿意繼續(xù)由**公司出售房屋，但隨后趙某以**公司不是當面交流拒絕**公司的中介服務(wù)，實質(zhì)上仍為不愿意由**公司繼續(xù)代理銷售房屋，其行為構(gòu)成“跳單”，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

至于案例二，系爭房屋產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買房人李某分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋租賃合同的成立。衡量買房人李某是否“跳單”違約的關(guān)鍵是看其是否利用了原中介公司提供的房源信息、機會等條件。由于李某是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則李某有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，而不構(gòu)成“跳單”，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。