收房時應(yīng)該注意的細(xì)節(jié)問題

一、必須先明確收房入住流程

1、請按《入住通知書》安排的時間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。

2、由專門接待人員陪同您共同查驗《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《xx市建筑工程竣工驗收備案表》(即兩書一表)原件。

3、由專門接待人員陪同您共同驗房，并填寫《房屋驗收情況表》。

4、如發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商要對業(yè)主提出的合理要求進(jìn)行整改，直到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費用由開發(fā)商承擔(dān)，另外，由此造成的延期交房，開發(fā)商要承擔(dān)全部違約責(zé)任。

5、簽署《商品房實測面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。

6、開發(fā)商向業(yè)主交付房門鑰匙。

7、辦理完上述手續(xù)后，開具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主登記。

二、驗收房屋質(zhì)量有關(guān)書面材料

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗合格證書(填發(fā)時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào));

2、整棟樓的《xx市建設(shè)工程竣工驗收備案表》。表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。同時要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。(注：只有將項目送交主管部門備案后，才能對開發(fā)商產(chǎn)生嚴(yán)格約束作用，開發(fā)商因此就必須對樓盤終生負(fù)責(zé))

3、《住宅質(zhì)量保證書》，是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

4、《住宅使用說明書》，是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明

5、《保修卡》。根據(jù)建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。(詳細(xì)細(xì)節(jié)須見《商品房銷售管理辦法》具體規(guī)定)

6、《住戶手冊》

注：上述文件均要看原件，而不是復(fù)印件。

三、核查房屋結(jié)構(gòu)、面積

1、交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖。

2、房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(注：有許多情況下，開發(fā)商請的檢查部門的核查結(jié)果并不準(zhǔn)確，是否有必要由業(yè)主們另請其他部門進(jìn)行二次核查)

3、戶內(nèi)和公攤面積需要一起核查。目前，開發(fā)商所提供的《面積實測表》，只有整個套內(nèi)面積總數(shù)和公攤面積的總數(shù)，而無明細(xì)套內(nèi)每一部分的面積和公攤每一部分部分的具體面積。其中戶內(nèi)面積比較好算，一般不會出現(xiàn)大的問題。而公攤面積的計算較為復(fù)雜，有許多開發(fā)商會鉆其中空子，這也是發(fā)生糾紛的重要方面。因此，鑒于UHN的公攤面積格外之大，更需要對公共部分進(jìn)行認(rèn)真、仔細(xì)地核查。

四、戶內(nèi)驗收

具體的內(nèi)容實在太多，眼花繚亂，不再一一累述。

關(guān)于室內(nèi)污染問題，必須經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)，對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測合格的。但有許多情況下，開發(fā)商請的檢查部門的核查結(jié)果并不準(zhǔn)確，有的只查開發(fā)商提供的少數(shù)房子，而沒有全面核查。因此，現(xiàn)在有相當(dāng)一部分的樓盤業(yè)主們另請其他部門進(jìn)行二次核查，以免出現(xiàn)漏洞。

五、戶內(nèi)裝修、設(shè)備驗收

按購房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，KFS應(yīng)向業(yè)主們提供裝修及設(shè)備清單，購房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況KFS應(yīng)向業(yè)主們提供各類精裝修設(shè)備的《保修卡》。

六、公共設(shè)備驗收

電梯、消防、燃?xì)狻⑴瘹狻⒌缆贰⒕G化、車庫/停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)境等各個方面，這些部分沒有找到特別詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，這也很可能會成為產(chǎn)生糾紛的方面，更會帶來相應(yīng)的問題，急需提前相互溝通交流。

七、樓房外面部分房屋外墻等

八、明確物業(yè)部分

查看房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。其中，要明物業(yè)管理費的構(gòu)成、標(biāo)準(zhǔn)、收交的起始時間以及交費的周期，還有清潔費、保安費、綠化費等費用的核定。同時，考察小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備原定的管理標(biāo)準(zhǔn)。上述內(nèi)容均要清楚明白，以免日后糾紛。

九、新房驗收的最終結(jié)果

1、是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業(yè)交付核驗單》)。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2、對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

3、在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：

（1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

（2）對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

十、可能會出現(xiàn)的問題

1、出現(xiàn)問題無法收房時的問題：收房時可能出現(xiàn)的最大的問題，就是業(yè)主認(rèn)為房子未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)或出現(xiàn)違反協(xié)議合同的問題而拒絕收房，而KFS卻可能會說這是由于業(yè)主的原因造成無法按時交房的。這種情況是目前許多樓盤交房時經(jīng)常出現(xiàn)的問題，并要業(yè)主承擔(dān)因此而造成的損失和費用。對于這種情況，個人認(rèn)為一是堅持集體收房，避免落單吃虧;二是嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、協(xié)議按照收房標(biāo)準(zhǔn)。

2、交鑰匙的問題：應(yīng)是開發(fā)商向業(yè)主交鑰匙，而不是物業(yè)公司。物業(yè)不能以任何借口扣押業(yè)主的房間鑰匙。目前，在有些樓盤交房時會出現(xiàn)物業(yè)公司利用建設(shè)單位委托其代為交樓之便，因業(yè)主不接受其不合理收費或其他條件，不給買房人鑰匙。對此，必須要明確收房是業(yè)主與開發(fā)商之間的事，由此造成的延期交房的違約責(zé)任，將由開發(fā)商承擔(dān)。

3、公共維修基金的問題：何時交納、由誰收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時交納。有不少開發(fā)商在交樓時，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。對此，業(yè)主有權(quán)拒絕。

4、契稅的問題：契稅交納的時間。按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時交，有很多KFS/物業(yè)會要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。

契稅的收取人。契稅在國內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無權(quán)向業(yè)主收取的!

5、大、中維修基金的問題：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時，在收房時再交納大、中修費，對這種重復(fù)收費的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費收繳等有關(guān)問題的通知》

6、交費問題：總體而言，業(yè)主在收樓時只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時應(yīng)交納的購樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費用

7、物業(yè)費的問題：注：據(jù)說物業(yè)費審批部門一般會就物業(yè)費的價格征求小區(qū)業(yè)主意見并且電話錄音(一般征求10個人左右)，至于誰被訪問,只有KFS知道。這需要集體收房時大家及時通氣，免得被鬼子鉆了空子。

8、取暖費的問題：一般情況，對物業(yè)公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費。

9、其他各種收費問題：交房時，開發(fā)商可能會列出的相當(dāng)多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。