案情

鄧某于2008年12月與A公司簽訂四份《商品房買賣合同》，約定由其向A公司購買商鋪，合同簽訂后A公司向鄧某開具六張收據確認收到商鋪首付款人民幣600萬余元，但實際上購買商鋪的首付款系A公司以其自有資金分12次循環轉付。2009年3月鄧某憑借上述商鋪向建設銀行申請貸款人民幣400萬余元，并由A公司支付保險費、擔保費、管理費等共計人民幣29萬余元。此后建設銀行即向A公司發放貸款人民幣400萬余元。2009年9月在A公司的配合下，鄧某到房管部門辦理了上述四份商品房買賣合同的電子備案。2010年4月A公司與鄧某簽訂《結算協議》，確認A公司法定代表人周某與鄧某之間的債權、債務已全部結清，鄧某購買商鋪的款項也已全部付清。2011年A公司以雙方簽訂《商品房買賣合同》目的是為了套取銀行貸款，而非進行真實的房屋交易為由，向法院提起訴訟，要求撤銷其與鄧某所簽訂的四份《商品房買賣合同》。法院經審理后認為該案所涉《商品房買賣合同》合法、有效，依法駁回了A公司的訴訟請求。

案件爭議焦點

本案所涉《商品房買賣合同》是否有效?

律師分析

首先，鄧某與A公司在購房行為發生前存在債權、債務關系，當開發商無力償還債務時用購房款來抵償借款本息，也是常見的債務清償方式之一。除付款方式與通常的做法不同外，A公司并未提供其它證據證明鄧某系配合其套取銀行貸款。最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第76條規定“當事人對自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關證據的，其主張不予支持。但對方當事人認可的除外。”因此A公司僅憑付款方式，不足以證明雙方所簽訂的《商品房買賣合同》并非真實意思表示。

其次，假定雙方簽署購房合同是為了套取銀行貸款，對合同雙方當事人而言因意思表示不真實，購房合同因不具備生效要件而并未生效。但對合同雙方以外的第三方而言締約雙方不能以意思表示不真實來對抗不知情的第三人，本案所涉購房合同已經辦理備案且辦理銀行貸款，購房合同備案制度的初衷之一就是使雙方之間簽訂的合同具有對外公示公信的效力，以保護交易涉及的第三方。合同雙方不能以其締約意思表示不真實為由對抗行政機關的監管及銀行貸款債權的行使。A公司也沒有提供其他證據來證明本案所涉購房合同存在違反法律禁止性規定的情形，所以本案所涉四份購房合同依法有效。法諺有云：“任何人不得從自己的錯誤行為中獲益。”A公司主張撤銷《商品房買賣合同》是惡意毀約的不誠信行為，不應得到支持。

維權法律小貼士

在樓市不景氣的情況下，開發商為渡過難關可謂花樣百出。待樓市回暖又會因利益驅使而以各種理由積極主張購房合同無效。

作為購房人既然簽署了購房合同就應該相信合同的效力，不要輕易去懷疑，因為法律規定認定合同無效是有嚴格法定條件的，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》中明確了上述合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定，即所違反的法律、行政法規的強制性規定明確規定違反該條的合同條款無效的，該合同條款才無效，否則合同條款依然有效，當事人至多僅承擔行政責任。只有滿足上述條件之一的才會導致合同無效，支付購房款是合同的履行方式，但依據法律規定并不是考慮合同效力的因素。購房人在遇到此類問題的時候，應積極收集各方證據，努力證明購房行為的真實性，充分信任合同及備案的效力，積極應戰，切實維護自己的合法權益，堅決不輕易為他人做嫁衣。