購買教育地產要避免的糾紛

1、產權糾紛

產權糾紛又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區某著名的教育地產片區內，張女士從劉先生處購買了一所房產準備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什么會出現這種情況?因為大多數的教育地產都屬于年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。

也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的教育地產時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

另一種情況房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。

我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某教育地產，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

2、戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該教育地產前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

3、房產中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系，大多數情況，都是中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議，等發生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。

案例：楊女士有一居室想要出售，房產中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區明年就會被劃歸為教育地產，到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。后來，小王就將此房推薦給趙女士，并跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸教育地產。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。

結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，并支付房款。但到了第二年，此房并未被劃為教育地產，這時趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當時只是推斷可能會成為教育地產，這本身就是一種風險。

后來，因為楊、趙沒有證據證明當時小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。

4、賣方惡意漲價糾紛

這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數額低于房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低于總房款20%的違約金。最后，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。

以上三種約定，因受篇幅所限不能詳細講解，大家可以把握一個原則，將違約金的數額約定相對高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。

其實教育地產比起一般房屋的特點就是，一頭連著“學”，一頭連著“房”。教育地產受到追捧而成為“硬通貨”，除了家長們的“望子成龍、望女成鳳”的特點外，更揭示了教育資源配置不合理的問題。關于教育地產的房產糾紛問題，其實與普通房產糾紛沒有太大區別，只不過在這類房產上的糾紛更容易發生。如果您需要這方面的法律幫助，可以向律霸網進行在線法律咨詢。