潘先生去年6月花了75萬元買了一處二十多平方米的商鋪。購買時，銷售人員稱該商鋪雖不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但其所在商業(yè)中心緊臨地鐵出口，將來會建成一個大型的絲綢銷售中心。購買該商鋪后，須委托相關(guān)投資管理公司包租20年，期間第一年年化收益率不低于投資額的8%，第二年不低于9%，第三年不低于10%，最高年化收益率為不低于13%。此外，如果購買者解除合約，還可全額收回已付款，自商鋪交付之日起滿5年，還可額外獲得一定比例的補(bǔ)償。但到了支付首期收益的時間，但潘先生卻遲遲沒有等來這筆錢。3月，他突然收到了商鋪委托經(jīng)營管理方的致歉函。對方稱租金將延遲到3月份再交付，但當(dāng)3月份對方仍然沒有支付租金時，潘先生到那處商業(yè)中心一看，發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心幾近倒閉，那里已經(jīng)聚集了很多討要租金的業(yè)主，多家拍賣公司也貼出公告，受法院委托要對部分商鋪進(jìn)行拍賣。潘先生頓時傻了眼。

投資了75萬，卻什么收益也沒得到，連本金都不一定能夠保住，潘先生的遭遇讓我們同情。在同情之余，我們可以冷靜的分析一下，潘先生的投資到底出了什么問題?

【分析】

首先，我們來看潘先生買到的是什么商鋪?目前市場上最普遍的商鋪有兩種，第一種我們稱為“產(chǎn)權(quán)商鋪”，開發(fā)商將建成的商鋪分割后，出售商鋪產(chǎn)權(quán)給購買人;另一種我們稱之為“使用權(quán)商鋪”，即開發(fā)商將建成商鋪虛擬分割后，出售商鋪的一定年限的使用權(quán)給投資人。兩者最大的區(qū)別就是：第一種商鋪買受人可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，第二種則不能。潘先生買到的就是這種使用權(quán)商鋪。使用權(quán)商鋪由于不能辦理產(chǎn)權(quán)證，一般不存在轉(zhuǎn)讓的問題，買受人無法享受商鋪增值所帶來的收益，也很難通過轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)成本的回收。因此，作為補(bǔ)償，開發(fā)商在銷售商鋪使用權(quán)時向買受人承諾的每年固定回報率也相對較高。市場上，開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)商鋪售后包租的，向買受人承諾的年回報率一般在6%左右，而使用權(quán)鋪售后包租的，承諾的年回報率一般在10%左右，甚至有承諾13%、15%的情況。高回報固然誘人，但實際商業(yè)操作中能否產(chǎn)生這么高的收益就值得進(jìn)一步探討了。

為了了解商鋪經(jīng)營如何盈利，我們簡單分析一下商鋪的經(jīng)營模式。

【目前市場上商鋪的經(jīng)營模式主要有以下三種】：

一是開發(fā)商自持并自主經(jīng)營;二是開發(fā)商售后包租，自己或委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營;三是開發(fā)商將商鋪出售后，由小業(yè)主自行經(jīng)營。

投資人購買商鋪使用權(quán)的，一般會交由開發(fā)商或其委托的經(jīng)營公司統(tǒng)一“包租”經(jīng)營，每年經(jīng)營公司會給予買房人一定數(shù)量的保底“租金”，此后將逐年遞增或是享受租金分成，潘先生所購買的商鋪就屬于這個類型。這種經(jīng)營模式下，買房人不用操心去出租商鋪，每年還能坐享固定的高回報，聽起來坐收財富增值。但在這種高收益回報背后卻也存在著很大的陷阱就是高回報能否實現(xiàn)。商業(yè)經(jīng)營有其自身的規(guī)律，一般剛開業(yè)的商業(yè)中心很難取得較好的經(jīng)營收益，只有幾年經(jīng)營下來，”養(yǎng)得”為市民熟知和認(rèn)同后才能開始盈利。所以，承諾的收益過高，其兌現(xiàn)就會很難，像潘先生買的商鋪，經(jīng)營一年卻發(fā)現(xiàn)付不出承諾的收益的情況也不在少數(shù)。

最后，為了防止廣大投資人買到爛鋪，導(dǎo)致血本無歸，為商鋪投資者支上三絕招：

絕招一，認(rèn)清所購商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，而不輕信高收益。

購買商鋪前，我們要分清買到的是商鋪的所有權(quán)還是使用權(quán)。雖然說購買商鋪與購買住宅不同，主要是考慮的是投資收益，是否取得商鋪的所有權(quán)反而不是第一重要的。但從長遠(yuǎn)看，如果商業(yè)中心經(jīng)營的好，商鋪增值，那么擁有商鋪所有權(quán)的商鋪投資人就可以通過轉(zhuǎn)讓商鋪實現(xiàn)房產(chǎn)投資收益。而購買使用權(quán)的投資人，其本質(zhì)就是購買了一個有長期的收益的理財產(chǎn)品，投資人主要回報就是投資收益，所以應(yīng)更多的考慮這筆投資能否帶來預(yù)期收益。

商鋪的收益要遵循普遍的商業(yè)規(guī)律，不可能存在畸高畸低的情況。有的開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，不負(fù)責(zé)任的承諾高回報，到經(jīng)營一段時間后發(fā)現(xiàn)無法實現(xiàn)這種回報，從而導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)、投資者損失也屢見不鮮。所以，投資人在購買商鋪時切不可以高收益為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，看哪個商鋪收益高就買哪個，還應(yīng)更多考量商鋪的所有權(quán)情況和經(jīng)營模式。

絕招二，綜合考量商鋪的地段因素，了解商鋪的前世今生

很多地產(chǎn)業(yè)大佬都說過，地段是決定房屋價值的最主要因素，商鋪投資亦不列外。但什么樣的地段對商鋪經(jīng)營有利呢?這個就需要綜合考量了。比如說，對商鋪經(jīng)營很重要的人流量因素。拿潘先生所購商鋪來講，其位置在地鐵出口附近，人流量肯定很大。但他商鋪所在商業(yè)中心的主營業(yè)務(wù)是絲綢，地鐵帶來的巨大的人流主要是上班一族，潛在的絲綢商人肯定不會太多，巨大人流對其商鋪經(jīng)營的促進(jìn)作用并不大。所以，綜合考慮地段因素是買到旺鋪的關(guān)鍵。

商鋪投資受親睞，商鋪市場上的李-鬼也開始出現(xiàn)。除了正規(guī)的商業(yè)樓盤外，一些寫字樓、工業(yè)廠房等也改頭換面，打著商鋪的旗號開展對外銷售。因為其本身不是商業(yè)，這些樓盤中商鋪的價格就會特別便宜，許諾的收益也會比一般的商業(yè)中心為高。但是，這些所謂的商業(yè)中心在土地使用年限、消防要求等要求上與商業(yè)都有很大差距，這些都會限制其后續(xù)經(jīng)營活動的開展。所以，在購買商鋪時我們要留意一下開發(fā)商公布的“四證”，看清楚商鋪的性質(zhì)，才能買的放心。

絕招三，考察開發(fā)商是有完整的商業(yè)規(guī)劃，了解商業(yè)中心的品牌入駐情況

商鋪收益與商鋪所在商業(yè)中心(綜合體)經(jīng)營情況息息相關(guān)，而商業(yè)中心的經(jīng)營涉及品牌分布、動線規(guī)劃等很多專業(yè)規(guī)劃，一個良好的整體商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)中心運(yùn)營成敗的關(guān)鍵。這也是開發(fā)商將商鋪出售后，全部由小業(yè)主自行招租經(jīng)營的商業(yè)中心大多運(yùn)營情況不佳的主要原因。所以，一個負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，在銷售商鋪前必然會有一套成熟的商業(yè)規(guī)劃，投資人在購買商鋪前，可以對其前期商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行一番考察。如果一些我們耳熟能詳?shù)纳碳遥纭翱?基”、“星巴克”、“大*發(fā)”、“家樂福”等已經(jīng)入駐該商業(yè)中心，那么這個商業(yè)中心的未來運(yùn)營情況一般是可以預(yù)期的。但如果只有一個“綢都”之類的名頭，卻沒有任何相關(guān)商業(yè)經(jīng)營者入駐，那么這個商業(yè)中心開業(yè)后的運(yùn)營情況是值得擔(dān)憂的。

綜上，商鋪投資的收益誘惑總是難以抵擋，但在高收益前保持一份理性，靠我們的智慧和專業(yè)人士的幫助來辨別形形色色的商鋪真正具有投資價值的金鋪，才能真正的將高收益落到實處，在這個過程中，你還有什么不懂的問題，歡迎致電律霸網(wǎng)，尋求專業(yè)律師的幫助。