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寧波
遇到一房二賣如何維權
案例：陳某有房一套，因外出工作，就以15萬元的價格把房賣給了江某，雙方簽訂了書面買賣合同，房子交付江某居住，因為陳某外出比較急，就約定等陳某回來后再辦理房屋產權過戶登記，后來陳某從外地回來，發現房價大漲，就要求江某再加兩萬元錢，江某不同意，陳某就將房屋以17萬元的價格賣給了張某，并立即與張某辦理了房屋產權過戶登記，張某就拿著房產證要求江某搬出房屋，遭到江某拒絕，最后訴至法院，這就是典型的“一房二賣”的問題。
本案分析：張某取得了房屋的所有權，其權利應該受到法律的保障，而江某由于沒有辦理登記過戶手續，沒有取得房屋的所有權，那江某的權利怎么保護呢江某可以請求陳某返還購房款及利息、賠償損失。但無權要求房屋的所有權，他只能要求陳某承擔違約責任。
針對這種情況，規定了“預告登記制度”來避免這種糾紛的出現，《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。預告登記人可以主張債權與物權的雙重保護，即對出賣人可以主張違約損害賠償也可以向受讓人主張返還房屋。
《最高人民法院關于審理糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
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