由于丈夫工作調動的原因，住在西青區(qū)梅江康城的王-萌和丈夫從今年8月份開始有了購置新房的想法。“原來他在西青開發(fā)區(qū)工作，上班很方便。但調到河北區(qū)以后，每天開車上下班不僅耗在路上的時間多，油費也是不小的挑費。而且我的娘家也在河北區(qū)，如果能搬過去生活上會相對方便些。”王-萌告訴記者，她有了購房打算后也看了不少二手房，但看到市場的走勢和不斷推出的政策就有些舉棋不定。“想等房價降降再買，但一直等下去也不是個辦法，究竟該怎么辦呢?”和市民王-萌有相同困惑的人不在少數。

張-玉分析認為，這里有一個常識性認識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子則是一件相對容易的事。為什么這么說?因為每套房子的特點、屬性、品質各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標準的房子機會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子就沒那么容易。如果除去這個認識，單純從市場走向來看，淡季是購房者置業(yè)的一個好時機，因為淡市時的投資者、炒房者會大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機會，而且價格也趨于理性，買房會比較占便宜。

利率總是會變的

11月21日下午，中國人民銀行宣布降息，房貸按揭貸款利率也相應降低，給有買房需求的百姓帶來實惠。這讓很多市民認為投資房地產市場的時機已經到來。但業(yè)內人士則普遍認為，降息或者加息主要是對市民的心理影響作用較大，而實際影響作用則相對較小。從歷史上看，住房按揭利率曾經很高，我們也經歷過很多次的降息。但其實在經濟社會中，加息或者降息都是常態(tài)，對日常生活帶來的變化有限。對利息的變化應該調整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看。從一個長時間的范圍來看，利息有高也有低，不宜成為影響置業(yè)的首要因素。

讓我們來算一筆賬。根據額測算，以購房者貸款100萬、期限30年為例計算。如果購房者選擇的是按等額還款計算，央行降息前，每月還款6353.6元。而降息后，每月還款6092.28元，每月少還款261.32元。對于一個普通家庭而言，這個數目可能只是一頓飯或者一件衣服的價格，并不會對日常生活品質造成影響。

張-玉認為，置業(yè)的關鍵還是要考慮機會成本、資金流動性以及支付能力。如果購房者手中有充足的資金來購房，或者資金的流動性相對順暢且有購房打算，那么可以在銀行降息時選擇合適的房源出手。但這個購房決策應該是建立在自身支付能力的基礎上，而不是盲目跟風，以“占便宜“的心態(tài)進入市場。一旦超出實際經濟能力，很有可能會因還貸壓力影響未來的生活品質。

買房應關注區(qū)域供應量

購房者在買房時，除了要關注交通、配套設施、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商品牌等因素外，還應考量樓盤在該區(qū)域內的整體供應量。“一手樓供應多的區(qū)域，買一手樓較好;反之，在二手房供應較多的區(qū)域則更適合購買。”

張-玉分析認為，當市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓;反之，二手樓價格高于一手樓。這個定律的主要依據是市場供應者總是既包括，也包括小業(yè)主。“在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當一手樓供應量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格會相對合理，對于購入新房的購房者則相對合適;而當一手樓供應量減少的時候，面對市場需求，就可能會出現個人賣家囤貨居奇，價格非理性上漲的情況。”

淡市時也可將多余房子賣出

市民李女士在河東區(qū)泰興南路附近擁有一套婚前購買的77平方米的一室房源。今年年初結婚后，李女士的房屋一直處于空置狀態(tài)，她原準備將其賣掉后為父母改善下居住條件，但由于市場活躍度不高，看房人給出的價格始終無法達到她的預想。“我希望房子的價格不低于130萬，但目前來看這至少要降5-8萬”。

針對李女士的情況，張-玉分析認為，對于中小投資者來說，即便是淡季，賣房也是相對劃算的。持有房屋與持有股票不同，房地產的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費用成本。從李女士自身的情況來看，其自身并不是資金充裕的購房者，需要通過賣一買一的方式來改善居住條件，在這種情況下，應該適當降低心理預期價格。因為即使是淡市時，持有房屋的成本也不會減少，及時將多余且閑置的房屋賣出有利于為下一步投資置業(yè)計劃提供空間和資金。

房產稅可以通過買賣交易補償

眼下對于買家，還有一個心理負擔，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了?談到這個問題，首先需要對房產涉及的稅做區(qū)分。目前的房產稅分為流轉稅和持有稅。流轉稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉稅是只有當產權發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產稅和物業(yè)稅。房產稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征。現在的稅收調整重點是打擊投機炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將這點稅費在買賣交易中完成補償。

空置的房子要馬上出租

經常聽人這么說：“我現在有三套房子，兩套空著。”乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣。有些人認為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣房子之間徘徊。

李先生于2013年投資購買了一套位于津濱大道附近的一套90平方米兩居室，由于考慮賣出，房子一直處于未裝修狀態(tài)。但該區(qū)域內二手房源供應相對較多，房屋一直沒有成交。11月底，李先生接到中介打來的電話，稱有一家人正在尋找毛坯房作為倉庫，咨詢其是否愿意將房子出租，租金價格在每個月600元。盡管價格相對較低，但最終李先生決定先出租一段時間，“新房前兩年的供暖費都已經交了，每個月近200塊錢的物業(yè)費也交著，都是成本。而且出租毛坯房不用準備家電和家具，省事一些。”

張-玉分析認為，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。此外，租房不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。

換房不受淡旺市影響

今年10月份以來，改善性需求逐漸成為市場活躍的主角，特別是在二手房市場表現搶眼。在業(yè)內看來，“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少準備換房的人處在觀望情緒中，遲遲不敢出手。

業(yè)內人士認為，對于那些有換房需求的購房者來說，無需過多考慮淡旺季的因素。一般來說，自住型的購房需求不會受到市場大形勢影響，比如婚房、改善住房條件等。在同一地段中，如果居住產品已經落后，而又有換房的打算，在市場預期不會變化太大的情況下，應該賣掉房子，將它變現為資金，這意味著更多的機會。

這個規(guī)律主要適用于非投機的自住房。“不管房地產市場是買方市場還是賣方市場，對于需要換房的購房者來說，他自身都涉及一個買賣身份的轉變。因此整體情況對個人的影響不會特別大。如果在賣房時讓渡了部分利益，那么在購房時也會相應地有所收益，因此心理落差不用過大，最重要的是尋找到適合自己的房源，滿足換房需求。”

二手房應珍惜每個交易機會

在房屋交易中，經常會出現買家和賣家因價格談不攏而相互僵持的局面，張-玉在接受采訪時表示，在她的實際工作中，遇到的這類情況幾乎會占到交易總數的30%。“很多人打算賣房來到中介后，工作人員會根據其房源所在區(qū)域成熟度、區(qū)域供應量、樓盤年份以及房源本身的情況做一個評估，給出一個市場相對認可的價格。但在實際交易過程中，除了特別著急賣房的人以外，大多數房主都會選擇在這個價格上提高一些。”而對于買方來說，購房之前會對自己感興趣的區(qū)域房源多方詢價，并希望購買價格能更接近自己的心理預期，這就形成了一個買賣雙方博弈的情況。

“以海光寺附近的一處老小區(qū)房源為例，一位賣家39平方米的獨單掛牌價格定為85萬，盡管期間有不少人來商量價格，但是房主就堅持一分不少。直到房源進入市場4個月之后，房主才意識到自己的價格超出市場預期，最終通過調整，以80萬的價格成交。”張-玉分析稱，二手房選擇出手時機要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。一旦錯過機會，損失更大。