一、如何在簽約中判斷購房風(fēng)險

1.求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切、時間寫在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。

2.如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項目風(fēng)險太大，因為按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。

3.用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項目的風(fēng)險性。在談合同時，要求開發(fā)商在合同中承諾“如果因開發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買方有權(quán)退房、退款”，因為銀行對公積金貸款審查較嚴(yán)格，要求開發(fā)商提供合法的“五證”。如果開發(fā)項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個項目，或者說銀行預(yù)先幫我們審查了這個項目已經(jīng)存在風(fēng)險。

4.如果是預(yù)售項目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。

在簽約談判中還可以從其他側(cè)面來了解整個項目的風(fēng)險性，比如房屋質(zhì)量，分?jǐn)偯娣e，交工條件等?？偠灾彿空卟荒軆H憑開發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購買某一處房產(chǎn)，而應(yīng)從法律、房地產(chǎn)專業(yè)知識和開發(fā)商的實力等多方面綜合分析決定是否購買某一房產(chǎn)。

二、如何在簽約中避免后遺癥

為規(guī)范住宅消費市場，有關(guān)主管部門已實施了示范合同文本的推薦使用制度，但即使是這種比較規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，在保障購房人知情權(quán)方面，仍不夠完整。以下這些問題在簽訂合同時千萬別忘了弄清楚：

1.所購房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、土地分?jǐn)偯娣e、套內(nèi)房屋的層高、房屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有關(guān)情況、整個小區(qū)的布局和配套設(shè)施、車位數(shù)量以及車位租售情況。

2.所購房屋實測面積的測繪單位和測繪方法。

3.購房時房屋的建設(shè)進度和資金的落實情況。

4.購房人有權(quán)知道預(yù)付樓款是否確實被用于所購房屋的建設(shè)。

5.房產(chǎn)公司對房屋的建筑設(shè)計變更，應(yīng)事先征得購房人的承認(rèn)或確認(rèn)，否則購房者有權(quán)退房。

6.購房人有權(quán)知道所購房屋質(zhì)量驗收具體由誰負(fù)責(zé)，并在此前提下明確驗收人的責(zé)任和驗收不當(dāng)所承擔(dān)的法律后果等。

7.設(shè)定房屋及各部位維修的最低保修年限及責(zé)任人。

8.房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)告知購房人，房屋交付的標(biāo)志是權(quán)利交付而不僅僅是實物交付。購房人有權(quán)知道房產(chǎn)公司辦出大、小產(chǎn)證的進程和期限，并據(jù)此設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)以及房產(chǎn)公司不能按時辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任。