“一房二賣”的法律后果及處理原則

【案情】

2009年4月28日，張某與劉某簽訂了一份房屋買賣協議，約定：張某將其所有的位于孝感城區一套房屋出售給劉某，房屋價格為88萬元，付款方式為現金支付50萬元，劉某為張某償還貸款15萬元，余款23萬元在房屋過戶后一次性付清，張某于2009年5月28日前將出讓的房屋移交給劉某。合同簽訂后，劉某向張某支付了購房款50萬元，但張某未能按合同約定向劉某移交房屋。2010年1月14日，張某就該房屋的買賣又與陳某簽訂一份協議，約定張某將上述房屋出售給陳某，房屋售價為75萬元。協議簽訂后，陳某向張某付清了購房款75萬元，張某當即向陳某移交了該房屋，陳某已在該房屋內居住。

2010年4月16日，陳某以張某不協助辦理過戶手續為由，向法院提起訴訟，請求依法確認房屋買賣協議有效，判令張某協助辦理房屋過戶手續。同日，經法院主持調解達成如下協議：一、張某與陳某簽訂的房屋買賣協議有效;二、張某于2010年4月20日前協助陳某辦理房產過戶手續，過戶費用由陳某承擔。2011年1月24日，劉某以張某未按合同約定移交房屋為由，向法院提起訴訟。法院于同日作出裁定書，將張某的房屋予以查封。后經法院主持調解，劉某與張某達成如下協議：一、劉某與張某于2009年4月28日簽訂的房屋買賣協議合法有效，繼續履行;二、張某于2011年5月5日前協助劉某辦理房產過戶手續，費用由劉某負擔;三、房產過戶手續完畢后由劉某在五日內將購房款38萬元付給張某。

在協議履行過程中，陳某持有其與張某在法院主持下達成的民事調解書向房產部門辦理房屋所有權證時(已辦理房屋登記備案)，發現該房屋產權已被劉某申請法院查封，導致其不能辦理房屋所有權證，故向法院申請再審，請求法院撤銷劉某與張某在法院主持下達成的民事調解書，確認張某與陳某在法院達成的民事調解書合法有效，判令張某協助辦理房屋過戶手續。

【分岐】

第一種意見認為：張某與劉某在2009年4月28日簽訂了房屋買賣合同，劉某也按合同支付了部分購房款50萬元。該合同是雙方當事人的真實意思表示，且已部分履行，該合同合法有效，對劉某的訴訟主張，法院應予支持。張某與陳某簽訂的房屋買賣合同是在張某與劉某簽訂的合同之后，張某對該房屋已無處分權，其與陳某簽訂的房屋買賣合同理應無效。法院應當撤銷張某與陳某簽訂的民事調解書，確認張某與劉某簽訂的民事調解書的效力。

第二種意見認為：陳某與張某簽訂的房屋買賣合同雖是在劉某與張某簽訂的房屋買賣合同之后，但其已在該房屋居住，并已在辦理房屋過戶手續過程中，認定哪份買賣合同有效都不適合，應將本院的兩份民事調解書都撤銷，確認張某與陳某簽訂的房屋買賣合同的效力。

第三種意見認為：陳某與張某簽訂的房屋買賣合同以及張某與劉某簽訂的房屋買賣合同均為有效合同。雖然陳某與張某簽訂合同在之后，根據本案的事實，陳某已辦理房屋登記備案手續，并且張某已將該房屋移交給陳某，陳某同時也一次性支付了房屋款項，陳某的行為符合合同的實際履行情形，故應當確認張某與陳某在法院主持下達成的民事調解書的效力，同時，撤銷張某與劉某在法院主持下達成的民事調解書。

【評析】

筆者同意第三種觀點。本案屬于典型的“一房二賣”案件，“一房二賣”是指業主將同一房屋先后出賣給不同的買受人?！耙环慷u”產生的法律效力與我國物權變動模式密切相關，我國物權法采用的物權變動原則是合意加公示原則，即除了當事人就債權達成合意之外，還必須履行交付或登記等法定形式。本案中，張某與劉某簽訂房屋買賣合同后，并未及時到房產部門辦理房產過戶手續，故該房屋的所有權并未發生變動，其所有權仍為張某所有。張某有權再次向陳某出賣該房屋，其對該房屋的處分權限并無限制，故不能認為張某與陳某簽訂的房屋買賣合同侵犯了劉某對房屋的所有權，故張某與陳某簽訂的房屋買賣協議亦不應當認定為效力待定或無效合同，對于兩份房屋買賣協議均應當屬于有效的買賣合同。

在該房產辦理過戶登記手續之前，劉某與陳某均不能直接支配房產而成為房屋所有權人，作為合同的買受人均處于平等債權人的地位，并無位序差別，劉某與陳某可以隨時向張某請求履行債務。根據我國《合同法》第一百零七條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”該條是合同法關于實際履行的規定。本案中，對兩份均有效的房屋買賣合同，劉某和陳某作為買受人均有權要求張某實際履行合同。本案的爭議的問題是：在劉某和陳某都可以要求張某實際履行的前提下，如何確定哪一方買受人的實際履行請求。

筆者認為，應當結合以下因素綜合考慮：第一、出賣人是否實際將房屋交付給買受人，如果出賣人已經將房屋實際交付給買受人，且買受人已實際使用了該房屋，表明出賣人履行合同的真實意愿，這種履行也是合法的履行，對已完成的交易予以保護，應當考慮支持該買受人的實際履行請求;第二、買受人是否已全額支付房款，如果買受人已支付了全部房屋款項，表明該買受人已全部履行了自己的義務，對已完成的交易予以保護，亦應當考慮該買受人的實際履行請求;第三、是否辦理房屋產權過戶備案等相關手續，如果買受人已辦理或正在辦理房屋產權備案等相關手續，表明買受人要求取得該房屋所有權的意愿強烈，買受人也在為房產過戶登記在做前期準備，在確定買受人時應該考慮其實際履行請求;第四、買受人是否適宜履行合同，如果買受人履行合同的成本較低或其適宜履行，應當考慮該買受人的實際履行請求。結合本案的事實，雖然陳某與張某簽訂合同的時間在與劉某之后，但陳某簽訂房屋購買合同后全部付清了房屋款項，表明其已履行了合同義務;張某也將該房屋交付給陳某居住使用，視為其已完成交付;另外，陳某已經辦理了房產過戶備案等相關手續，為辦理房產過戶做好了前期的準備工作，確定陳某為買受人更適宜房屋買賣合同的履行，故應當考慮陳某的實際履行請求。綜上，本案買賣合同的買受人應當確定為陳某，對其要求張某實際履行的請求應當予以支持。

本案系陳某申請再審案件，對于本案的實體處理，應當確定買賣合同的買受人為陳某，對其要求張某實際履行的請求應予以支持。即法院應當確認張某與陳某簽訂的房屋買賣協議為有效，同時確定民事調解書的法律效力，恢復該民事調解書的執行。另外，應當撤銷張某與劉某在法院主持下達成的民事調解書。對于劉某的救濟途經，可以根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關規定追究張某的違約責任。

(作者：劉光輝作者單位：湖北省孝感市孝南區人民法院)