隨著房地產進入散戶時代，普通百姓成為樓市的主力。如今，消費者越來越成熟，法律意識日趨增強，在錯綜復雜的樓市中敢于維護自己的合法權益，但由于房地產市場還不是很規范，往往讓消費者感到困惑。宣傳品能否“作證”？現在許多房地產廣告或售樓書都對其配套設施等作了種種美好的說明和承諾，但住戶投訴開發商未能實現承諾的事卻屢屢發生。一旦發生法律糾紛，這些廣告和售樓書都不能或不足以作為證據。

統一頒發的《商品房預售契約》中規定：“本契約未盡事宜，雙方可簽訂補充協議，本契約的附件和雙方簽訂的補充協議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力。”專門用來說明“房屋狀況”、“共有共用部位”、“付款方式”的附件在契約最后。如果補充條件或附件中對裝修設備標準、配套設施等作了明確規定，在商品房交付時，必須按照規定處理。如果在附件中沒有對裝修標準、配套設施等做出規定，或約定不明確時，根據《合同法》第６１條：“合同生效后，當事人就質量、價格或報酬履行地點等內容沒有約定或約定不明確時，可協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或交易習慣確定，或符合合同目的特定標準履行。”可以將樓書及其它售樓材料中所作的承諾作為確定裝修標準、配套設施的參考依據。樓市及其它售樓宣傳材料對對方有一定的約束力，但對購房人的保障作用并不充分。因此，建議購房人在簽訂《商品房預售契約》時，一定要將開發商所承諾的條件逐一明確，具體寫入正式合同中，并約定雙方違約責任及責任的承擔方法，千萬別怕麻煩。“多退少補”合理嗎？去年１月，包小姐與某開發商簽訂了商品房購銷合同，購買一套９７平方米的住房，合同約定，９７平方米的暫定面積，以房地產產權登記機關實際測定面積為準。當實際面積與暫定面積出現誤差時，甲乙雙方約定，同意“按每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整”方式處理。前不久，當房屋交付使用時，包小姐去現場看房，才知道交付的現房比圖紙上的面積多出了８·７平方米，還需付２·５萬元的房款。包小姐為買房省吃儉用，付了三期房款后，已囊空如洗，現在房子實際面積竟比原來多出了９％，要多付２·５萬元已無能為力，要求退房，而房產商卻堅持要她補交房款，否則不準入住，更不允許退房。現在不論銷售期房還是現房，發展商大都采用格式合同，這些合同中關于房屋面積的規定較為簡單，面積一般都以暫測為基礎，將來以實測面積為準。通常買賣雙方不超過正負２％時，不再另行結算。問題在于誤差面積不超出２％時雙方較好處理，一旦出現誤差面積超過２％的時候，麻煩就來了，格式合同中的規定較為簡單，如“超出部分按房屋售價進行結算。”這樣的規定不僅太簡單，而且還會給以后房屋買賣糾紛埋下伏筆。一些房地產銷售商正是鉆了這種空子，利用銷售房屋中的主動權，一句“多退少補”，給購房者一種“合情合理”的錯覺。其實，這對購房者來說，是不公平的。如果包小姐在簽訂商品房購銷合同時，能補充一條款：暫測面積與實測面積誤差在５％以內，甲乙雙方按銷售價格進行結算，多退少補；誤差超過５％的，甲方有權要求解除合同，乙方應負責賠償因此而給甲方造成的經濟損失（５％為假設比例）。這樣，包小姐在購買商品房中就會變被動為主動，能合理維護自己的合法權利。