購買被抵押房產買賣合同（協議）是否有效

案情簡介

周女士與李女士簽訂商品房買賣協議，李女士購買周女士位于朝陽某小區的一套住宅，李女士付258萬元。合同簽訂時，李女士支付5萬元定金，并約好下次付款時間。

待李女士依約再去付款時，周女士變卦了，稱房子不賣了，自己要用。而此時，房價正一路上揚，李女士無奈，只好要求周女士按合同約定支付違約金。

周女士又稱，抵押過的商品房不允許買賣，合同無效，李女士無權要求違約金。

那么，設立了抵押權的商品房能進行交易嗎?

律師點評

一方不履行協議屬違約行為

律師認為，商品房買賣協議生效與否，不取決于房屋產權是否登記過戶到買受人名下，也不取決于轉讓房屋是否達到轉讓條件，而是取決于簽訂協議這一行為本身是否有效。

本案中，根據買賣協議，在李女士按合同約定支付定金并準備交齊房款的情況下，周女士負有將房屋產權變更登記到李女士名下的義務，且該房屋應該具備轉讓的條件，包括解除房屋他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。

本案中，周女士可能因為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。

實際上，周女士自己不履行協議，這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。

抵押房屋不影響房屋轉讓

此外，被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。

《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

《民法通則》第115條規定，非經債權人同意轉讓抵押物的，轉讓無效。

《擔保法》第49條規定，轉讓經登記過的抵押物，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，非經通知或告知的，轉讓行為無效。

《關于〈擔保法〉的司法解釋》第67條規定，轉讓抵押物未通知抵押權人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人，可代替債務人清償債務，消滅抵押權，受讓人清償債務后，可向抵押人追償。

本案中，周女士、李女士所簽訂的商品房轉讓協議符合《民法通則》第55條、《合同法》第44條、《物權法》第15條之規定，是有效協議。只是在協議履行中，因周女士違約，沒有履行取得抵押權人同意的義務，使抵押房屋達不到轉讓條件，可能導致抵押房產不能辦理產權過戶手續，不能實現抵押房產所有權的轉移，但這并不影響轉讓協議本身的效力，房屋轉讓協議仍然有效。

律師提醒

購二手房前應先去核查房產是否抵押

在選好二手房后，要先到房產所在地的房屋土地管理部門核查該房產是否設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長。如果發現該二手房確實已設立抵押，應與所有人一起找抵押權人并獲得其轉讓同意。

現有的《城市房地產抵押管理辦法》和《北京市房地產抵押管理辦法》，只是強調了經抵押權人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產可以轉讓。

但在實踐中，最好請抵押權人出具書面同意抵押房產轉讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有保障。同時在轉讓協議上也要請抵押權人簽字，轉讓協議簽署完畢，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協議，然后抵押人應與購房人一起辦理產權過戶手續。

以上就是律霸小編為大家整理的有關買賣被抵押的二手房的知識，如果您還有更多的疑問，可以咨詢律霸網專業律師，或者直接委托律霸網律師幫您擺脫法律困境。