一、產(chǎn)權(quán)歸屬及權(quán)利瑕疵問(wèn)題

因受"文革"等政治因素影響，不少四合院在產(chǎn)權(quán)方面存在一定歷史遺留問(wèn)題。此外，舊城改造等政府宏觀政策也使四合院的產(chǎn)權(quán)取得變得更加復(fù)雜。

據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的四合院在95％以上，占絕大多數(shù)。但根據(jù)有關(guān)法律，出售房產(chǎn)的前提條件是對(duì)標(biāo)的房屋擁有所有權(quán)且產(chǎn)權(quán)清晰，不存在被抵押等權(quán)利瑕疵問(wèn)題。因此，建議購(gòu)房者在購(gòu)買四合院時(shí)應(yīng)特別慎重，首先可委托律師或其它專業(yè)人員前往房管部門對(duì)標(biāo)的房屋的權(quán)屬情況及產(chǎn)權(quán)清晰程度進(jìn)行全面調(diào)查。在確認(rèn)標(biāo)的房屋不存在任何主體問(wèn)題時(shí)再繼續(xù)其它交易流程，并盡量避免在確認(rèn)前支付定金等任何費(fèi)用。

在律師實(shí)踐中，常遇到這樣的案例。如有賣家稱其四合院在“文革”期間占有且產(chǎn)權(quán)歸屬明晰，但買方在購(gòu)買后才發(fā)現(xiàn)該房實(shí)際屬于房管局直管公房，賣方僅有使用權(quán)。如這時(shí)定金或房款已付，哪怕只很少部分，也是十分被動(dòng)和不利的。產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜也是四合院產(chǎn)權(quán)的另一大特點(diǎn)。實(shí)踐中常遇到幾個(gè)共有人，如一家庭中的若干子女在四合院賣與不賣或賣價(jià)上有分歧，眼看要簽約了，賣方中卻有一人突然提出異議，并拒絕在共有人同意出讓協(xié)議上簽字，該筆交易只能流產(chǎn)。因此，建議購(gòu)房者首先解決房產(chǎn)共有人是否一致同意出讓問(wèn)題，并簽訂書面同意書。另外，繼承關(guān)系與房產(chǎn)買賣關(guān)系在四合院的交易過(guò)程中經(jīng)常交織糾纏在一起，由此更增加了四合院產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性

二、購(gòu)房者的主體資格問(wèn)題

盡管新政策對(duì)四合院買方的主體資格不再限制，北京人、外地人、港澳臺(tái)胞、外籍人士以及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、社會(huì)組織均可購(gòu)買四合院，但也應(yīng)注意法條中的“除外條款”。

受我國(guó)行政法規(guī)和國(guó)家法律等強(qiáng)制性規(guī)定的影響，四合院交易在個(gè)別特殊情況下將某些主體排除在外。如根據(jù)1983年12月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的城市私有房屋管理?xiàng)l例第十三條，“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。”根據(jù)中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法第二十五條，“非國(guó)有不可移動(dòng)文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押給外國(guó)人”。依照我國(guó)合同法，主體不合格可能導(dǎo)致購(gòu)買合同無(wú)效的法律后果。因此，購(gòu)買者對(duì)該問(wèn)題應(yīng)特別加以注意?另外，從購(gòu)買程序上看，境外人購(gòu)買四合院需經(jīng)北京市涉外建設(shè)項(xiàng)目國(guó)家安全事項(xiàng)涉外審查辦公室的審批。某些特殊地段還不允許境外人購(gòu)買，一些敏感地帶的四合院還必須通過(guò)政治審查。

三、翻建、規(guī)劃及拆遷等問(wèn)題

因四合院交易涉及文物保護(hù)等問(wèn)題，在交易中應(yīng)特別注意落實(shí)政府公布的四合院保護(hù)和修繕責(zé)任。例如，盡管購(gòu)買的四合院可以翻建，但不能超出限高范圍，不能隨意拆毀改建別墅或門面房，甚至違反國(guó)家規(guī)劃。因此，在交易中如發(fā)現(xiàn)有四合院加蓋行為，一定要意識(shí)到該行為是否經(jīng)規(guī)劃部門審批，是否違反規(guī)劃。購(gòu)買違規(guī)改造的房產(chǎn)會(huì)面臨諸多棘手問(wèn)題，給購(gòu)房者帶來(lái)一些不必要的麻煩。