二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

●二手房購(gòu)房協(xié)議中的潛規(guī)則：定金的“別名”叫“誠(chéng)意金”?

花樣百出的消費(fèi)“潛規(guī)則”，一直以來都是消費(fèi)者心頭的一個(gè)結(jié)。對(duì)于這種種“潛規(guī)則”，消費(fèi)者往往只有搖頭嘆氣的份。而更令消費(fèi)者擔(dān)憂的是，“潛規(guī)則”層出不窮，逐漸向多個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域延伸，一不留神就深陷其中，許多人因此感嘆：消費(fèi)陷阱，防不勝防!與自帶酒水到餐館被收取“開瓶費(fèi)”，到娛樂場(chǎng)所消費(fèi)被限制“最低消費(fèi)”這些司空見慣的“潛規(guī)則”相比，房產(chǎn)中介收取“購(gòu)房誠(chéng)意金”的做法，讓消費(fèi)者“傷得更深”。

去年3月中旬，市民蘇先生想買一套二手房，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，特意選了一家知名的房產(chǎn)中介公司。對(duì)方很快便向他推薦了青秀區(qū)某小區(qū)的一套二手房。看房的那天，蘇先生的愛人恰好出差在外，蘇先生便提出，待愛人也看過房后再交定金。中介公司人員表示，這套房子頗為搶手，如果蘇先生不定下來，可能會(huì)讓別人買走，建議蘇先生先交1萬元的“購(gòu)房誠(chéng)意金”。對(duì)方同時(shí)表示，如果蘇先生...[詳細(xì)]

●二手房購(gòu)房協(xié)議確保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實(shí)際交付定金前，購(gòu)房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

四、收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個(gè)步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立...[詳細(xì)]

●二手房交易：定金協(xié)議是否具有法律效力

房?jī)r(jià)漲了賣家毀約

買賣雙方簽了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下60平方米的房屋以64萬元賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣方把房子及有關(guān)資料給買方，買方也將45萬元支付給賣方。

5個(gè)月后，賣方書面通知中介公司，要求《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房?jī)r(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住，請(qǐng)求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：定金協(xié)議是否就是買賣合同

買方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括詳細(xì)的條款...[詳細(xì)]

●二手房交易定金交給誰?

“定金”指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ嚼U納一定數(shù)額的錢款。《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”此外，定金必須以書面形式簽訂，且定金的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。

因此一般來說定金是由買方交給賣方的預(yù)定款。在交付定金前，三方需要到產(chǎn)籍處進(jìn)行核證，以確定產(chǎn)證的真?zhèn)?交付定金后，收受定金方需要出據(jù)“定金收據(jù)”。

在簽訂定金協(xié)議時(shí)，三方需要在協(xié)議中明確約定...[詳細(xì)]

●二手房交易切勿“陰陽臉”

2010年已經(jīng)到來，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，1月1日起，個(gè)人購(gòu)買房齡不足5年的144平方米以下普通住房，買賣將按差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅的征收將按照業(yè)主最終出售價(jià)減去其當(dāng)初買入價(jià)的這部分差額來計(jì)算。

營(yíng)業(yè)稅政策的變動(dòng)一時(shí)在業(yè)界引起恐慌，但不少業(yè)內(nèi)人士卻指出，交易中簽訂“陰陽合同”就可以實(shí)現(xiàn)“零營(yíng)業(yè)稅”，這神秘的“陰陽合同”怎么會(huì)有如何大的力量?

早在細(xì)則出臺(tái)后不久，有業(yè)內(nèi)人士就已經(jīng)表示，這項(xiàng)政策無法從根本上遏制二手房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)楹芏酂o良中介都認(rèn)為按照差額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)他們來說不是問題，他們完全可以通過“陰陽合同”的方式，按照購(gòu)房原價(jià)來向當(dāng)?shù)貒?guó)土房管局提交相關(guān)材料，從而實(shí)現(xiàn)“零營(yíng)業(yè)稅”。

而業(yè)內(nèi)人士也呼吁相關(guān)部門將此類現(xiàn)象納入涉稅違法犯罪案件的打擊范圍...[詳細(xì)]

●二手房交易謎局重重

二手房交易過程中，有的費(fèi)用買家實(shí)際不用繳，但卻不得不繳，買房者承擔(dān)賣房者的種種稅費(fèi)已成“行規(guī)”。而在辦理過戶時(shí)，“陰陽合同”雖可以偷逃一些契稅，但殊不知這樣做已經(jīng)違法……

昆明二手房成交量近來擺脫了年初的頹勢(shì)，一路飄紅。紅火交易的背后，種種亂象浮出水面：二手房交易過程中涉及的各種稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)繁雜，哪些費(fèi)用是可以省下來的?買方承擔(dān)了多少本應(yīng)由賣方支付的費(fèi)用?通過“陰陽合同”逃避稅費(fèi)，要承擔(dān)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)于這些問題，不僅買賣雙方知之甚少，甚至資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也常常一頭霧水。

謎局一無奈繳了不必繳的費(fèi)

二手房交易過程中的公正費(fèi)是筆可以省下的費(fèi)用，然而，如果真省去公證...[詳細(xì)]