網簽和備案區別很大

兩者有著本質的區別，網簽只是房地產管理部門為規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網絡化管理系統。

而備案是根據我國建設部所頒發的《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。該辦法第十條同時規定:商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

兩者的共同作用是，防止一房多買，但我們要注意的是網簽是沒有備案的法律效力的，只能實現備案的管理效果。辦理好網簽后如要實現備案的法律效力還必須要到當地的房地產登記機構辦理備案登記手續。

商品房、二手房網簽和備案程序大不同

商品房網簽和備案程序是：在有購房資格的情況下，由買賣雙方就合同內容達成一致意見并網上簽約，雙方簽署合同，最后由開發商在合同簽約后持合同、購房資格核查材料到交易中心辦理合同備案手續，交易中心在三個工作日內審核備案，在合同上加蓋備案章。備案信息將在備案24小時后，發布于武漢市房地產市場信息網，購房人可以憑合同備案號、身份證號網上驗證備案結果和內容，備案信息只對個人公開。

那么二手房網簽和備案程序是不同于商品房的，這主要是因為房屋買賣的方式不同(一個是期房預售，一個是現房交易)，還有取得房屋權利的過程也不同(一個是從買房到辦證有一個長時間周期，一個是交易、辦證、交房基本在同一時間段完成)，因此，二手房備案程序相對簡單，主要是由買賣雙方在武漢市房地產市場信息網完成網上簽約，簽約地點可以是任何一個能上網的地方，這是不同于商品房的。

房產不能備案各自有原因

購房者個人原因：購房者是否具備購房資格，也就是說如果是武漢戶籍，家庭名下有兩套或以上的住宅;外地戶籍家庭名下有一套或以上的住宅的都是不能再買房的，或不能提交近兩年內滿一年以上的社保或個稅證明的，屬于限購家庭;自然就不能買房也不能貸款，不能簽訂購房合同后期自然房產也不能進行備案。

而商品房中還可能可能是開發商的原因：現在的房產多數是期房在售，所以就需要取得預售許可證，只有取得預售許可證的樓盤才能提前進行預售，也才能簽訂購房合同，辦理貸款，進行合同備案;如果房產沒有取得預售，那么屬于違規操作;當然，除了預售許可證外，五證中其他的資料沒有取得齊全，那么也是不能簽訂購房合同的。

除了預售許可證等資料外，還有就是可能樓盤已經抵押給銀行，在沒有解押前，房產是不能進行銷售的，是被鎖定的。

而二手房中也同樣可能是房產有抵押，沒有還清貸款;或者是賣家的房產兩證未辦理。

具體的原因還是需要購房者自己進行調查，先從常見的兩個方面進行排查，如果還是不能得出原因，只有直接向房管局進行核實。