二手房買賣流程是怎樣的

根據《城市房地產轉讓管理規定》第七條的規定，房地產轉讓約定按照下列程序辦理，(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

第一步、置業前的考慮

1.租房還是買房

置業前，買家應該明白自己置業的目的是什么，比較一下究竟是租房還是買房。租、買各有優缺點，在成本、風險、穩定性以及其他方面各有利弊，買家應該根據自己的實際需要來作出決定。

2.買房買一手房還是二手房

如果買房已經決定了要買房，買樓前便要先決定要購入一手房還是二手房。

3.了解自己的財務狀況

買家應清楚了解自己的財務狀況然后作出決定，購房者應該清楚的衡量自己的供款能力，自己一個月究竟可以負擔多少的供款，每月供款的話，其他開支比例也要協調好。

第二步、找房

1.哪個小區好?

擇地而居，選擇一個合適自己居住的地區是相當重要。要考慮到的因素主要有該區的樓價及升值潛力，還有該區的土地規劃。會不會有大型工程陸續展開亦都是一個值得關注的問題，因為單位的景觀及生活環境均會受到很大的影響。

置業人士應首先設定自己心目中的居住地區應有條件，例如對交通設施、學校網、公共設施、食肆、購物設施，以及環境和治安質素的要求等，將每一項條件排序，認為最應有的地區條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己最需要的是什么。

2.選擇適合自己的住宅。

除了選擇居住的地區，置業人士亦要考慮什么類型的住宅才合適自己、住宅又應擁有什么的條件。置業人士首先設定自己心目中的住宅應有條件，如樓盤的開發商、樓盤的地理位置、外觀、住宅類型、物業質素、物業設施、會所設施、樓價、樓齡、升值潛力等，將每一項條件排序，認為最應有的住宅條件放在最前，如此類推。這樣做買家便能清楚自己需要的是什么。

住宅類型則有好幾種，大致上可分為四類：獨立別墅、花園洋房、大型屋苑及單幢樓，各自有本身的優缺點。獨立別墅及花園洋房可飼養寵物，較為獨立自主，不受屋苑式管理的約束及影響;大型屋苑往往可以自給自足，屋苑內有各項飲食購物、交通及文娛康樂設施，不過通常都禁止飼養寵物;部分單幢樓雖坐擁地利優勢，不過管理費一般較貴，亦欠缺康樂及會所設施。

不同住宅類型有各自的長短處，買家要考慮清楚自己對住宅有什么要求。如想飼養寵物，可選擇別墅或花園洋房。如想生活簡單方便，選擇大型屋苑，所有設施都齊備。

第三步、看房

如果選擇了委托地產代理幫忙找房及看房，買家就須簽署看房紙，這是香港地產代理監管局的指引及要求，目的在于保障買家及代理雙方之利益。因此要小心，不要經不同的代理看同一個單位，以免引起要付雙份傭金的后果。

在看房的過程中，買家要小心謹慎，以下是一些應注意的事項：

審查單位及樓宇是否合適，如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。

應該注意看房時的天氣，盡可能看兩次以上，分別在陰晴天各看房一次。

晴天看房，可以看清楚單位外望的景觀。

雨天看房，可以查看單位有沒有滲水。

查看單位有否違例建筑、有沒有僭建、間隔結構曾否作改動。查詢物業用途，有否列明物業作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢，代理有責任提供有關物業的所有資料，屋宇署亦有相關紀錄可查冊。查核清楚大廈公契，了解清楚個別單位的業主是否要承擔維修的費用。查詢物業是否負資產。

第四步、交易須知

對于一般人來說，可能不太熟識購買物業的交易程序，即使是委托代理的買家得到了代理的協助，但也最好了解一下交易的程序以保障自己的利益。以下列了數個要注意的事項：

買樓前，決定清楚自己所選的業權結構，是聯權共有還是分權共有。

1、聯權共有：業權由兩人共有，其中一方死去后，其業權會自動由另一方的業權擁有人所得。

2、分權共有：業權是可分割的，物業由各業主各占一個比例。假若其中一位業主去世，其業權會自動由其遺產受益人所擁有，而并不是由其它業主共同擁有。

認清整個買賣程序，以及須簽署的法律文件：

1、臨時買賣合約：買賣雙方就物業交易的條款及樓價達成協議后所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時訂金(細訂)，一般為房價3-5%。

2、正式買賣合約：一般在簽署臨時買賣合約后14日內，買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂，一般為房價之10%。

3、按揭契約：買方須于交易完成當日或之前已簽署按揭契約。銀行會于買方簽定按揭契約后，代表買方將借貸的款項付予賣方。而樓契亦則由按揭銀行保管，直至買方將全部貸款還清為止。

第五步、買賣流程

1.買方(透過代理)與賣方議價及洽談各項條款

2.簽訂臨時買賣合約，支付細訂(一般為樓價之3-5%)

3.簽訂臨時合約后14天內，買賣雙方簽署正式買賣合約，買方付予賣方大訂(一般為樓價之10%減去細訂已付的數目后所得的余數，便是應繳付之大訂。細訂加上大訂，通常是樓價的一成。)

4.打厘印、繳付印花稅及于土地注冊處登記合約

5.買賣雙方協議正式完成交易日期(通常簽署正式買賣合約后一個月內)

6.買方律師審核業權

7.買方律師草擬樓契，由賣方律師審核確保無誤

8.成交前一日，買方前往單位驗樓，查看一切是否妥當

9.正式完成交易日

10.買賣雙方簽署樓契

買方律師將樓價余數交給賣方律師

賣方將物業交吉及交還單位鑰匙予買方(交吉日期不定，可由雙方協議)

11.打厘印及于土地注冊處登記該樓契

12.完成交易

以上是關于在香港購買二手房的流程以及注意事項。

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