一、住宅小區(qū)土地使用權(quán)歸誰?

住宅小區(qū)土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主，法律規(guī)定如下：

法律、行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分

從物權(quán)法的規(guī)定來看，下列部分屬于法定共有部分：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。其他公共場所、公用設(shè)施，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是這些公共場所、公用設(shè)施不屬于某一單個(gè)的人所有，也不屬于開發(fā)商所有。物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，至于開發(fā)商是不是將物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，在所不問。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。電梯、水箱屬于業(yè)主共有。

建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)不都屬于業(yè)主共有

建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不都屬業(yè)主共有，也有例外：在小區(qū)內(nèi)的某一整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主，而不屬于小區(qū)的全體業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地和城鎮(zhèn)公共綠地占地，該地的建設(shè)用地使用權(quán)不屬于共有部分。在規(guī)劃時(shí)就確定屬于某個(gè)業(yè)主所有的綠地，就應(yīng)當(dāng)歸個(gè)人所有;對于房屋買賣合同中約定的附贈的花園，究竟應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有還是業(yè)主單獨(dú)所有，存在不同看法。最高人民法院的傾向性意見認(rèn)為，既然這些綠地根據(jù)合同已經(jīng)約定歸個(gè)人所有，且其為此支付了對價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人所有。

二、依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十一條　土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條　土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

并非是所有的住宅小區(qū)土地使用權(quán)都屬于全體業(yè)主共有，對于那些非公共區(qū)域的土地由某一業(yè)主所獨(dú)有，或者是幾個(gè)業(yè)主共有，對于公共部分的土地，任何公民都不得獨(dú)自占用，否則其他的業(yè)主可以向業(yè)主委員會舉報(bào)也可以起訴。