一、個(gè)人土地使用權(quán)入股需要滿足的條件有哪些?

1、土地的出資是使用權(quán)的出資，而不是所有權(quán)的出資。在中國(guó)，土地是一種十分特殊的財(cái)產(chǎn)，土地的國(guó)家所有和集體所有是公有制的基礎(chǔ)，只有國(guó)家和集體組織才能作為土地所有權(quán)的主體。因此，任何企業(yè)或公司對(duì)土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企業(yè)或公司對(duì)土地享有的權(quán)利是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，當(dāng)企業(yè)以土地出資的時(shí)候，所出資的標(biāo)的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。

2、用于出資的土地使用權(quán)只能是國(guó)有土地的使用權(quán)，而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資，實(shí)質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只是國(guó)有土地的使用權(quán)。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對(duì)外投資，則必須首先將集體土地通過(guò)國(guó)家征用的途徑變?yōu)閲?guó)有土地，再?gòu)膰?guó)家手里通過(guò)土地出讓的方式獲得國(guó)有土地的使用權(quán)，然后，才能進(jìn)行有效的投資。

3、用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán)，而不能是劃撥土地的使用權(quán)。在中國(guó)，國(guó)有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，前者為各種社會(huì)組織基于其特定的社會(huì)職能從國(guó)家那里無(wú)償取得，后者則是以向國(guó)家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資，是土地使用者營(yíng)利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資，劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用，而不能用于對(duì)外投資。

4、用于出資的土地使用權(quán)應(yīng)是未設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)。因使用者的經(jīng)營(yíng)行為，土地使用權(quán)經(jīng)常會(huì)背負(fù)如抵押權(quán)之類的權(quán)利負(fù)擔(dān)，這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使和處置上受到法律和抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的限制，而且因其可能被其他權(quán)利人追索而在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資的價(jià)值。這種存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利如用于出資，將使投資者或股東的出資變得不實(shí)，違反公司法所確定的資本確定原則，在內(nèi)部會(huì)損害其他投資者的利益，在外部則會(huì)損害公司債權(quán)人的利益。因此，出資的土地不應(yīng)背負(fù)權(quán)利的負(fù)擔(dān)，而且，在出資之后，出資人亦應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)免除土地負(fù)擔(dān)的義務(wù)。

二、土地使用權(quán)出資的履行方式

如同一般財(cái)產(chǎn)出資的要求一樣，交付亦為土地使用權(quán)出資的基本要求。土地的交付即為對(duì)土地的占有和控制的轉(zhuǎn)移，只有公司實(shí)際的占有和控制土地并進(jìn)而利用土地，土地使用權(quán)出資的實(shí)際價(jià)值才能得以實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，土地使用權(quán)的出資不僅需要交付，而且還需采取法定的權(quán)利移轉(zhuǎn)形式。土地，是典型的不動(dòng)產(chǎn)，土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)出資既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，按照物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則，應(yīng)采取公示的方式，即辦理土地使用權(quán)的過(guò)戶登記，只有經(jīng)過(guò)登記，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權(quán)，出資人也才是完全履行了其出資的義務(wù)。

交付和產(chǎn)權(quán)登記是土地使用權(quán)出資行為不可分割的兩個(gè)方面，交付的價(jià)值在于對(duì)土地的利用，產(chǎn)權(quán)登記的價(jià)值則在于權(quán)屬的認(rèn)定和法律風(fēng)險(xiǎn)的防范。實(shí)踐中，只實(shí)際交付土地而未辦產(chǎn)權(quán)登記或只辦理了產(chǎn)權(quán)登記而未實(shí)際交付土地的情況相當(dāng)普遍，它們都屬于出資義務(wù)的部分履行或未完全履行。未交付土地意味著出資人對(duì)公司財(cái)產(chǎn)的占有，損害著公司的財(cái)產(chǎn)利益。未辦產(chǎn)權(quán)登記則意味著出資人對(duì)土地權(quán)利的保留、公司對(duì)土地的占有和利用缺少法律的效力以及隨時(shí)有可被追索的風(fēng)險(xiǎn)。

在各地大規(guī)模的國(guó)有企業(yè)改制的過(guò)程當(dāng)中，土地使用權(quán)入股的這種操作方法已經(jīng)得到了實(shí)踐。只不過(guò)，畢竟土地使用權(quán)不是貨幣形式，所以，以土地使用權(quán)出資入股的必須要對(duì)土地的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行權(quán)威的評(píng)估。

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