一、個人土地使用權入股需要滿足的條件有哪些?

1、土地的出資是使用權的出資，而不是所有權的出資。在中國，土地是一種十分特殊的財產，土地的國家所有和集體所有是公有制的基礎，只有國家和集體組織才能作為土地所有權的主體。因此，任何企業或公司對土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企業或公司對土地享有的權利是使用權，而不是所有權，當企業以土地出資的時候，所出資的標的是土地的使用權而不是土地的所有權。

2、用于出資的土地使用權只能是國有土地的使用權，而不能是集體土地的使用權。以土地使用權出資，實質上就是使用權從出資者向公司的轉讓，而依據現行法律的規定，能夠作為財產權進行轉讓的只是國有土地的使用權。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對外投資，則必須首先將集體土地通過國家征用的途徑變為國有土地，再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權，然后，才能進行有效的投資。

3、用于出資的土地使用權只能是出讓土地的使用權，而不能是劃撥土地的使用權。在中國，國有土地的使用權分為劃撥土地使用權和出讓土地使用權，前者為各種社會組織基于其特定的社會職能從國家那里無償取得，后者則是以向國家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權出資，是土地使用者營利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權出資，劃撥土地的使用權只能由原使用人自己使用，而不能用于對外投資。

4、用于出資的土地使用權應是未設權利負擔的土地使用權。因使用者的經營行為，土地使用權經常會背負如抵押權之類的權利負擔，這種土地使用權不僅在權利的行使和處置上受到法律和抵押權人等其他權利人的限制，而且因其可能被其他權利人追索而在財產價值上發生貶損，甚至完全失去投資的價值。這種存在權利瑕疵的權利如用于出資，將使投資者或股東的出資變得不實，違反公司法所確定的資本確定原則，在內部會損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權人的利益。因此，出資的土地不應背負權利的負擔，而且，在出資之后，出資人亦應繼續承擔免除土地負擔的義務。

二、土地使用權出資的履行方式

如同一般財產出資的要求一樣，交付亦為土地使用權出資的基本要求。土地的交付即為對土地的占有和控制的轉移，只有公司實際的占有和控制土地并進而利用土地，土地使用權出資的實際價值才能得以實現。

同時，土地使用權的出資不僅需要交付，而且還需采取法定的權利移轉形式。土地，是典型的不動產，土地使用權是物權性質的財產權，土地使用權出資既是土地使用權轉讓的一種形式，按照物權變動的一般規則，應采取公示的方式，即辦理土地使用權的過戶登記，只有經過登記，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權，出資人也才是完全履行了其出資的義務。

交付和產權登記是土地使用權出資行為不可分割的兩個方面，交付的價值在于對土地的利用，產權登記的價值則在于權屬的認定和法律風險的防范。實踐中，只實際交付土地而未辦產權登記或只辦理了產權登記而未實際交付土地的情況相當普遍，它們都屬于出資義務的部分履行或未完全履行。未交付土地意味著出資人對公司財產的占有，損害著公司的財產利益。未辦產權登記則意味著出資人對土地權利的保留、公司對土地的占有和利用缺少法律的效力以及隨時有可被追索的風險。

在各地大規模的國有企業改制的過程當中，土地使用權入股的這種操作方法已經得到了實踐。只不過，畢竟土地使用權不是貨幣形式，所以，以土地使用權出資入股的必須要對土地的實際市場價值進行權威的評估。

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