非法轉(zhuǎn)租合同效力如何確定?

1、符合合同性質(zhì)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時(shí)即生效，因此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過(guò)該生效的轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對(duì)原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認(rèn)為出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。出租人解除合同時(shí)，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過(guò)隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后果而非轉(zhuǎn)租合同自始無(wú)效。

2、符合合同自由原則。合同自由是合同法的一個(gè)重要原則，其目的是鼓勵(lì)交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序。筆者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合同成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。

3、符合合同功能。法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無(wú)非就是獲取出租房屋帶來(lái)的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無(wú)法對(duì)租賃物進(jìn)行事實(shí)上的占有、使用，若閑置不用，必然會(huì)浪費(fèi)資源，對(duì)轉(zhuǎn)租人也會(huì)造成損失，這樣反而使出租人的預(yù)期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當(dāng)事人的利益。

4、與合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定并不沖突。根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論看似與合同法第51條存在矛盾，其實(shí)不然。按照“特別規(guī)定優(yōu)于普通規(guī)定”的原則，應(yīng)優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當(dāng)然并非所有非法轉(zhuǎn)租合同都有效，這里講的有效都有一個(gè)共同的前提：次承租人善意無(wú)過(guò)失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無(wú)權(quán)處分行為。在無(wú)權(quán)處分條件下，對(duì)善意相對(duì)人給予特別保護(hù)，這一點(diǎn)也是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)合同法所提出的必然要求。

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