非法轉(zhuǎn)租合同效力如何確定?

1、符合合同性質(zhì)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時(shí)即生效，因此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過該生效的轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對(duì)原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認(rèn)為出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。出租人解除合同時(shí)，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后果而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。

2、符合合同自由原則。合同自由是合同法的一個(gè)重要原則，其目的是鼓勵(lì)交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序。筆者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合同成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。

3、符合合同功能。法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對(duì)租賃物進(jìn)行事實(shí)上的占有、使用，若閑置不用，必然會(huì)浪費(fèi)資源，對(duì)轉(zhuǎn)租人也會(huì)造成損失，這樣反而使出租人的預(yù)期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當(dāng)事人的利益。

4、與合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定并不沖突。根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論看似與合同法第51條存在矛盾，其實(shí)不然。按照“特別規(guī)定優(yōu)于普通規(guī)定”的原則，應(yīng)優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當(dāng)然并非所有非法轉(zhuǎn)租合同都有效，這里講的有效都有一個(gè)共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對(duì)善意相對(duì)人給予特別保護(hù)，這一點(diǎn)也是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)合同法所提出的必然要求。

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