一、在我國土地使用權由誰出讓?

1、土地使用權出讓合同訂立原則

建設用地使用權出讓有三種形式：協議、招標和拍賣。

土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有建設用地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

目前簽訂的出讓合同，主要使用的是國土資源部和國家工商行政管理總局發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本(以下簡稱文本)。該文本的大部分內容系格式條款，不允許出讓人和受讓人自由約定。比如文本第二條規定，出讓人根據法律的授權出讓國有建設用地使用權，地下資源、埋藏物不屬于國有建設用地使用權出讓范圍，合同雙方不能作出違反該規定的約定。再如文本第三十二條關于閑置土地的認定及處置規定，也系法規強制性規定，雙方也不能另行約定。

協議是由市、縣人民政府土地管理部門(代表國家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自愿、有償的原則協商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同。

根據我國物權法的規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。采取拍賣、招標、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

2、土地使用權出讓合同主體

合同出讓人一方只能是市、縣人民政府土地行政主管部門，不能是開發區管委會、鄉鎮政府和國土部門的派出機構。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號)第二條規定，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效，本解釋實施前，訂立的合同在起訴前經國土部門追認的，可以認定有效。因此雙方不能自由約定由國土部門以外的其他主體來簽訂出讓合同。這是因為，根據《國家土地管理局〈對出讓國有土地使用權有關問題請示〉的答復》(1991國土函字第71號)意見，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的“市、縣人民政府”，所指“市”包括全國各級市;所指“縣”不包括市轄區。開發區管理委員會不具備土地使用權出讓的主體資格。

二、土地使用權變更登記

1、借款合同、(最高額借款抵押合同有借款內容的，不必單獨提交借款出讓流程合同)、土地使用權抵押合同(含最高額借款抵押合同，在此合同簽訂后十五日內辦理土地使用權抵押登記)、土地使用證、地上物權屬證明材料和《土地使用權抵押登記申請表》。

2、申請人、債務人屬單位的要提交營業執照和法人證明、《土地登記法人代表身份證明書》、法人代表身份證復印件;屬個人的要提交身份證復印件或戶口簿;委托代理的，需提交代理人身份證復印件和委托書。共同共有的土地，在辦理土地使用權抵押登記時，共有人應共同申請或委托代理人申請。

3、土地評估報告書或抵押人與抵押權人對標的物價值證明：出讓用地的評估報告需提供抵押權人的認可書。

4、下列不同的情況，提交不同的材料：

(1)若抵押人與債務人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物給債務人進行抵押的合同或承諾書，合同或承諾書的內容包括被抵押的主債權的種類、數額、債務人履行債務的期限，抵押物的名稱、數量、座落、用途、權屬，抵押的范圍、債務償還的辦法等，并由抵押權人見證;

(2)屬集體企業抵押的，必須由上級政府或主管部門提出審查意見;屬國有企業抵押的，必須由國有資產管理部門和上級主管部門提出審查意見。屬集體和國有企業的，應有單位領導成員或代表大會集體討論的書面意見(本款材料在抵押變更登記時抵押金額無增加的和債務人無變化的不需提交);

(3)抵押物權屬股份(合伙)制企業所有的，須經工商部門確認的董事或股東簽名同意抵押的企業董事會書面批準意見，董事或股東的簽名由抵押權人或市土地交易中心、國土資源分局、公證部門進行監證;

(4)屬房地產開發的商住用地，必須提交市建設部門出具未辦理銷售商品房許可證的證明;屬單位的住宅用地，必須提交市房改辦或職工代表確認的未出售房地產的證明;若已辦理房地產權證，必須提交房地產權證;已建有房屋，未辦理房產權證的必須提交房管部門(或抵押人)未辦理房產權證和房產抵押的證明 (或承諾書)、房產來源的證明文件;

(5)以集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明;

(6)對外抵押的需提交國家主管部門批準文件;

(7)土地使用權分割抵押的，應提交數字化測量的宗地圖，抵押人和抵押權人分別在宗地圖上蓋章確認。由國土部門確定抵押土地的界線和面積。若分割抵押給同一個抵押權人，只填寫一份申請表;若分割抵押給多個抵押權人的，應填寫多份申請表。

(8)在本宗地內，部分土地已核發了房地產權證而未同時抵押，在辦理未核發房地產權證的土地使用權抵押設定登記時，應提交數字化測量的宗地圖，并經市房管部門在圖上確認已核發房地產權證的范圍。

(9)在本宗地內，部分土地已頒發了商品房預售許可證，在辦理未核發商品房預售許可證的土地使用權抵押設定登記時，應提交數字化測量的宗地圖，并經市建委在圖上確認已頒發商品房預售許可證的范圍。

5、需要提交其它有關規定的資料。

6、凡提交的資料是復印件，鎮區國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對，凡一致的，加蓋收件單位核對章，由核對人和提供者共同簽名;提交的資料按本表指定的位置粘貼好。

土地所有權是國家所有，我們只是擁有使用權，一般土地出讓使用權都是由市、縣人民政府土地行政主管部門負責出讓合同的簽訂。國家對于土地使用權的變更登記也有一套詳盡的流程，為防止一些土地使用權糾紛案例出現，所以我們一定要將變更登記流程了解清楚。

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