一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)土地使用權(quán)是什么?

是指不具備實(shí)物形態(tài),而以某種特殊權(quán)利、技術(shù)、知識、素質(zhì)、信答等價值形態(tài)存在于企業(yè)并對企業(yè)長期發(fā)揮作用的非貨幣性期資產(chǎn)。無形資產(chǎn)按其能否辨認(rèn),分為可辨認(rèn)無形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)。可辨認(rèn)無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、租賃權(quán)上地使用權(quán)等。不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)是指商譽(yù)。

企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但下列情況除外：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物的成本中;

(2)企業(yè)外購的房屋建筑物支付的價款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。

土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應(yīng)將其賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

土地使用權(quán)，是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

二、無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)有什么區(qū)別

無形資產(chǎn)也叫無形的固定資產(chǎn),它與有形的固定資產(chǎn)有著許多共同的特點(diǎn)

1、它們都是具有一年以上使用期的長期使用的資產(chǎn),它們的價值轉(zhuǎn)移都不是一次性的,而是逐步通過產(chǎn)品價值的補(bǔ)償加以回收

2、它們都是為企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營服務(wù),在有效的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)由企業(yè)所控制和利用,為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。它們都具有價值和使用價值都可用以投資和轉(zhuǎn)讓

3、它們大多要隨著技術(shù)進(jìn)步而發(fā)生無形損耗

但是,無形資產(chǎn)又與有形的固定資產(chǎn)不同,具有如下的特征:

1、無形資產(chǎn)沒有獨(dú)立實(shí)體,它要依賴實(shí)體而存在。例如上地使用權(quán)要依賴土地而存在:商譽(yù)內(nèi)含于企業(yè)整體資產(chǎn)的組合之中:專利權(quán)要通過配方、工藝成生產(chǎn)線來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn),等等。因此,無形資產(chǎn)的使用價值是間接的,要依賴于一“定物質(zhì)條件才能實(shí)現(xiàn)。沒有依托的實(shí)體無形資產(chǎn)便成為空中樓閣

2、無形資產(chǎn)的價格,具有高度的不確定性。企業(yè)的無形資產(chǎn),有些是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)授予的或決定的,例如專利權(quán)、士地使用權(quán)商標(biāo)權(quán)等:有些是業(yè)開發(fā)經(jīng)營的結(jié)果,如商譽(yù)、非專利技術(shù)等。

房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得的土地使用權(quán)通常被認(rèn)為是無形資產(chǎn)，它與固定資產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別是是否有實(shí)體的存在。固定資產(chǎn)有實(shí)體，而無形資產(chǎn)要依靠實(shí)體而存在。開發(fā)商獲得無形資產(chǎn)土地使用權(quán)，利用土地建造房屋用于不同的用途時，相關(guān)土地使用權(quán)的計(jì)入成本核算的方式也會有所不同。

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