因為現在很多小區的地下車位都是需要業主自己掏錢去買的，由此也引發了越來越多的民眾和開發商之間對地下車位的土地使用權而引發的爭議。目前法律當中對于地下車位有沒有土地使用權的這個問題也進行了進一步的完善，如果開發商本身對于地下的停車庫就具有單獨的產權證明，業主在購買了以后就可以獲得土地使用權。

一、地下車位有沒有土地使用權?

法律規定只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權，只有計算建筑容積率的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

如果開發商向政府繳納了地下停車庫相對應的土地出讓金，并按規定辦理了相關手續，獲得了地下停車庫的單獨產權證，開發商就可以出售地下停車庫的停車位，而購買停車位的業主可以得到該車位的產權并獲得產權證。

如果地下停車庫不計算建筑容積率，沒有支付相應的土地出讓金，政府就不會承認其房地產權，不會發給其產權證。地下停車庫這種沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，也就是附屬于承擔了土地使用權和分攤了共用面積(包括名義分攤和實際分攤)的單元房，因此其產權歸全體業主。

二、車庫的種類

(一) 不得銷售的公共配套設施

開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發的于1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批準列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。

(二) 可以銷售的公共配套設施

雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律并沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關系。地下車庫并非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那么 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

(三)非住宅區的配套設施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應的政策，對此類地下車庫準備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。

(四)利用人防工程進行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。由于國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那么首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。

由此可見，對于地下車位有沒有土地使用權的這個問題，關鍵是取決于地下車庫在修建的時候有沒有計算建筑容積率，假如說開發商本身對于地下車庫就根本沒有單獨使用的權利，那基本上停車位的土地使用權不能歸購買者自己一個人所有，全體業主都對該地下停車位的土地是具有使用權的。

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