因為現(xiàn)在很多小區(qū)的地下車位都是需要業(yè)主自己掏錢去買的，由此也引發(fā)了越來越多的民眾和開發(fā)商之間對地下車位的土地使用權(quán)而引發(fā)的爭議。目前法律當(dāng)中對于地下車位有沒有土地使用權(quán)的這個問題也進(jìn)行了進(jìn)一步的完善，如果開發(fā)商本身對于地下的停車庫就具有單獨的產(chǎn)權(quán)證明，業(yè)主在購買了以后就可以獲得土地使用權(quán)。

一、地下車位有沒有土地使用權(quán)?

法律規(guī)定只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)，只有計算建筑容積率的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。計算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

如果開發(fā)商向政府繳納了地下停車庫相對應(yīng)的土地出讓金，并按規(guī)定辦理了相關(guān)手續(xù)，獲得了地下停車庫的單獨產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商就可以出售地下停車庫的停車位，而購買停車位的業(yè)主可以得到該車位的產(chǎn)權(quán)并獲得產(chǎn)權(quán)證。

如果地下停車庫不計算建筑容積率，沒有支付相應(yīng)的土地出讓金，政府就不會承認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)，不會發(fā)給其產(chǎn)權(quán)證。地下停車庫這種沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔(dān)了土地使用權(quán)和分?jǐn)偭斯灿妹娣e(包括名義分?jǐn)偤蛯嶋H分?jǐn)?的單元房，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

二、車庫的種類

(一) 不得銷售的公共配套設(shè)施

開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發(fā)的于1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構(gòu)成及價格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定："住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位必須無償提供給整個住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。

(二) 可以銷售的公共配套設(shè)施

雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫。因為法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內(nèi)，那么 ，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。

(三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應(yīng)的政策，對此類地下車庫準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權(quán)證，屆時，作為一項重要的不動產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實現(xiàn)。

(四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進(jìn)行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。由于國家對其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下，才能根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。

由此可見，對于地下車位有沒有土地使用權(quán)的這個問題，關(guān)鍵是取決于地下車庫在修建的時候有沒有計算建筑容積率，假如說開發(fā)商本身對于地下車庫就根本沒有單獨使用的權(quán)利，那基本上停車位的土地使用權(quán)不能歸購買者自己一個人所有，全體業(yè)主都對該地下停車位的土地是具有使用權(quán)的。

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