通常我國很多城鎮(zhèn)或農(nóng)村的人都擁有自己的土地，進(jìn)行耕種或者進(jìn)行其他的經(jīng)營之類的，那么在法律的范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)可以出租嗎，相信很多人都不了解這個(gè)問題，那么接下來律霸的小編就帶大家一起來了解這個(gè)問題。

《土地登記規(guī)則》第二十八條 依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請承租國有土地使用權(quán)登記然而，國有土地租賃作為一種土地有償使用的方式出現(xiàn)較晚，發(fā)展不成熟，在實(shí)踐中仍存在許多模棱兩可的地方，作者在下文就其基本問題進(jìn)行探討。

國有土地租賃和國有土地使用權(quán)出租都使用了出租、租金這樣的措辭，容易使人混淆兩者的定義。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，國有土地租賃的定義是國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。兩者主要有以下區(qū)別：

第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場;國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。

第二，法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。

第三，土地使用者的權(quán)益不同。根據(jù)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的規(guī)定，以國有土地租賃方式取得承租土地使用權(quán)的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

租賃期限應(yīng)依據(jù)《合同法》規(guī)定

《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第四條規(guī)定國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。根據(jù)此條的規(guī)定，租期最長可以達(dá)到70年。

而根據(jù)《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。根據(jù)此條規(guī)定，租賃期限最長不能超過20 20=40年。

《規(guī)范國有土地租賃若干意見》屬于國土資源部發(fā)布的部門規(guī)范性文件，《合同法》為全國人大常委會發(fā)布的法律。根據(jù)上位法優(yōu)于下位法的原則，國有土地租賃期限應(yīng)根據(jù)《合同法》20年的規(guī)定實(shí)施。

此外，國土資源部土地利用司關(guān)于租賃期限的回復(fù)中明確表示國有土地租賃合同約定的租賃期限不僅要受土地使用年限的限制，也要受《合同法》的約束，最長不得超過20年。租賃期滿，如要繼續(xù)使用土地的，雙方可以按照《合同法》和《關(guān)于印發(fā)〈規(guī)范國有土地租賃若干意見〉的通知》的規(guī)定續(xù)訂租賃合同。

綜上，作者認(rèn)為《合同法》中有關(guān)于租賃最長期限20年的規(guī)定為強(qiáng)行法，適用于國有土地租賃合同。

租賃合同費(fèi)用繳納方式及數(shù)額

年租制是國有土地使用權(quán)租賃制度的具體實(shí)現(xiàn)形式，是指政府以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)出租給土地使用者，并向土地使用者(承租人)按年收取租金的行為。其基本特征是”按年交租”“長期承租”“定期調(diào)租”。但實(shí)踐中國有土地租賃可按月、按季、按年繳納土地租金。

《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第二條規(guī)定，國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。第三條規(guī)定，國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

國有土地租賃與土地

出讓方式的對比

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中規(guī)定國有土地租賃是出讓方式的補(bǔ)充，當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主。對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

在繳納費(fèi)用方面，年租制是國有土地使用權(quán)租賃制度的具體實(shí)現(xiàn)形式，土地使用者可以按月、按季、按年繳納土地租金;批租制是國有土地使用權(quán)出讓制度的具體實(shí)現(xiàn)形式，而且土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。因此，租賃方式更適用于經(jīng)濟(jì)能力一般的企業(yè)，不會對企業(yè)造成過高的投資壓力。

所以通過上文大家可以知道大家不要混淆了國有土地租賃、國有土地使用權(quán)出租兩者之間的定義，雖然表面意思差不多但是包含的法律信息是不同的，法律的主體以及主體市場都不相同。

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