在城市的發(fā)展建設(shè)中，除了需要滿足老百姓居住需求建造的商品住宅項(xiàng)目、滿足購(gòu)物娛樂需求建造的商業(yè)項(xiàng)目以外，有些開發(fā)商由于拿到的土地面積相對(duì)有限，因此，為了實(shí)現(xiàn)單一項(xiàng)目的綜合化功能，就建造了靠下部分為商業(yè)、靠上部分為住宅的商住樓項(xiàng)目，那么，關(guān)于商住樓土地使用權(quán)年限是多久呢?

商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

一、商住樓到期怎么辦

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利 益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。"這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時(shí)，使 用者要繼續(xù)使用土地的可以申請(qǐng)繼續(xù)使用。而續(xù)期費(fèi)用如何計(jì)算，目前的商住樓使用年限規(guī)定中并無關(guān)于此項(xiàng)的規(guī)定。

一般來說，住宅房產(chǎn)權(quán)是70年，辦公樓是50年，商業(yè)是40年。但是，現(xiàn)在的房子都不會(huì)使用70年的，按現(xiàn)在的政策，商住樓產(chǎn)權(quán)到期后繳很少一部分土地續(xù)讓金就可以繼續(xù)使用了。年限和之前一樣。

如商住樓產(chǎn)權(quán)到期，提供以下兩種情況以供參考：

如果政府要收回土地，需要拆房子，那么會(huì)和房主談房子賠償問題。

如果政府愿意把土地繼續(xù)給房主使用，那么可以再和政府簽土地使用的合同，交些土地使用費(fèi)給政府。現(xiàn)在，拆遷補(bǔ)償，也變得越來越規(guī)范和有法可依。

二、商住樓與普通住宅項(xiàng)目的不同

主要有以下四點(diǎn)區(qū)別：

1、未來使用費(fèi)用不確定。前者如按公建用途規(guī)定，水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

2、相關(guān)稅費(fèi)的差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買和未來轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而50年產(chǎn)權(quán)的商住樓，其契稅按3%繳納。

3、貸款條件的限制。購(gòu)買此類房屋大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的商住樓，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

4、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，前者的人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高。

綜上所述，關(guān)于商住樓土地使用權(quán)年限的問題，一般情況下，商住樓的土地用途為綜合用地，因此，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，商住樓的土地使用年限為五十年，與普通住宅相比，商住樓的日常使用費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的契稅，貸款購(gòu)房的首付、年限和利率標(biāo)準(zhǔn)，以及房屋建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都有所不同。

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