? ? ?? 一問：農村集體土地征收的法定程序是什么?

??答：(一)政府國土部門書面告知被征地的村集體和農戶

??(二)當地政府國土部門對擬征土地的現狀進行調查并且調查結果由三方主體(村集體、農戶、地上附著物產權人)共同確認

??(三)征求村民意見、組織征地聽證

??(四)擬定“一書四方案”征地文件，并上報、審批

??(五)張貼“二公告”，即征收土地公告和征收土地的補償、安置方案公告

??(六)就補償安置方案進行“二次”征求村民意見和聽證

??(七)將修改后的補償安置方案依法上報并審批

??(八)辦理補償登記手續

??(九)支付補償安置費用

??(十)交付土地，在搬遷期內完成搬遷

??二問：國家不對房屋的價值進行評估，不論新房還是舊房，一律按統一的標準進行補償，這合法嗎?

??答：不合法也不合理，農村房屋補的是房屋的重建成本價，精裝房和簡裝房、老房子和新房子、土木結構的房子和鋼筋混凝土結構的房子，補償款肯定是不一樣的;拆遷方應當依法對房屋進行評估，并把評估報告單交到老百姓手中，讓他們對評估結果沒有異議。

??三問：征收耕地的補償包括什么?標準怎樣?

??答：農田是農民賴以為生的經濟基礎，一年到頭以在地里種糧食賣錢為生，如果政府一次性買斷耕地，那么后續的生活何以為繼?!考慮到這點，法律也規定了相應的補償標準：土地補償費、人員安置補助費、地上附著物和青苗費。其中：

??(一) 土地補償費=土地被征收前3年平均年產值的6-10倍。

??(二) 人員安置補助費=需安置的農業人口數*前3年平均年產值的4-6倍。

??(三) 地上附著物，一般為蔬菜大棚、房子等建筑物或構筑物，補償的建筑成本價，具體由省、自治區、直轄市政府規定。

??(四) 青苗費，一般根據田地被征收時地上種的什么農作物為準進行補償，具體由省、自治區和直轄市政府規定。

??注：平均年產值就是每畝地種植莊稼的每年的年產量，對此最清楚的莫過于老百姓自己了;

??人員安置補助費，在實踐中根據安置主體來發放安置費用，不需要統一安置的，給村民本人或征得村民同意后用來購買保險。

??土地補償費和人員安置補助費的總和不得超過被征收土地前3年平均年產值得30倍。

??對于土地補償費用，村集體可能會扣留一部分，但是比例一般是20%-30%，如果一分土地補償費都不給或給的很少，那就是不合理的。

??四問：房屋拆遷過程中，拆遷方只會找房東談，那么我們承租人的合法權益該如何保障?

??答：先看租賃合同對此是否有約定，有約定的按約定，沒約定的按法定。如果尚在租賃期，則承租人對被拆遷房屋仍享有使用權，拆遷人應尋找周轉房予以過渡安置，雙方的租賃關系仍應保持，原租賃合同也應進行相應修改;如租期屆滿，承租人應無條件遷讓，并承擔拒遷的法律責任。

??承租人可獲得的法定補償包括：停產停業損失(有營業執照，屬合法經營)、裝飾裝修費用、搬遷費和過渡安置費。

??五問：簽訂協議后，拆遷方不履約，我該如何維權?

??答：起訴對方，要求依約履行，拒絕履行的，可以采取劃撥款項或在房地產交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方式予以強制履行。

??六問：簽協議后，拆遷款遲遲不到位，對此法律有期限規定嗎?

??答：《土地管理法實施條例》第25條明確規定：征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。

??七問：拆遷辦威脅要強拆，這時我們委托專業拆遷律師的話，能不能阻止強拆的發生?

??答：真要強拆的話，說實話是誰也阻止不了的，現在要做的就是抓緊時間請專業的拆遷律師介入，盡可能多的收集強拆證據，以便為后續法律程序的啟動做準備。

??八問：可以享有安置補償份額的主體如何界定?

??答：“以戶口為主，是否在被拆遷房常住為輔”。至于新出生嬰兒、出嫁女、上門女婿等特殊主體是否有補償份額，還要考慮當地政策。

??九問：我懷疑政府違法占地，該怎么去查處?

??答：先到當地政府官網查看一下有沒有相關文件的公示，沒有的話就要在拆遷律師的指導下申請政府信息公開。