房屋轉租有哪些法律風險
新的《民法典》于2021年1月1日生效,《合同法》有效時期為2020年12年31日止,屆時與《民法典》相沖突的條款失效,由新頒布的司法解釋替換。
《民法典》生效前的規(guī)定:《合同法》第二百二十四條、承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
承租人租賃房屋6個月以上的,應與出租人簽訂書面的房屋租賃合同,未簽訂書面的租賃合同的,出租人在合理的期限內通知承租人后可以隨時解除租賃關系
除此可以解除租賃關系以外,房屋轉租未經(jīng)出租人同意的,出租人也可以解除租賃租賃合同。我們看一下具體法律規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人于出租人的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成的損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”
所以,從承租人的角度來說,無論是個人為住房需求的房屋租賃還是企業(yè)為經(jīng)營需要的商業(yè)房屋租賃,只要想將房屋轉租給他人的,必須要經(jīng)過出租人的同意(特別關注:建議書面征求出租人是否同意,留存證據(jù))否則,可能面臨承擔違約金或者其他更多的合同約定的經(jīng)濟損失的法律風險。
但是,未經(jīng)出租人同意的轉租,并不必然導致房屋租賃合同解除或無效:從出租人的角度來講,未經(jīng)出租人同意轉租的,行使解除權的權利在于出租人,若出租人知道承租人轉租后在六個月內未提出任何異議的,則出租人行使合同解除權的救濟途徑就不受法律保護。
房屋轉租需要注意的事項
1、承租人轉租房屋要經(jīng)過出租人書面同意。
2、承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉租房屋的,并不必然導致合同無效。分兩種情況:
(1)出租人從知道或者應當知道承租人轉租的6個月內,主張解除合同的,法院可以支持。
(2)從知道或者應該知道承租人轉租超過6個月的,主張解除合同,人民法院不予支持。
相關法律規(guī)定
《合同法》第二百一十四條、租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條、租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。
第二百二十四條、承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。
第二百二十五條、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外。
關于房屋租賃還有很多問題值得當事人注意,例如租賃期間房屋買賣,承租人未經(jīng)出租人同意轉租房屋的處理等,這些都需要專業(yè)人士的幫助。若是當事人陷入了爭議,應該及時咨詢。若您還有疑問,律霸網(wǎng)還提供在線律師咨詢服務,歡迎您進行在線咨詢。
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簡介:
李軒畢律師,男,43歲,中國政法大學畢業(yè),通過國家司法考試獲得國家法律職業(yè)資格A證,執(zhí)業(yè)證號:15224201710452435,法律理論知識深厚,實踐經(jīng)驗豐富。法律服務范圍:法律顧問,刑事辯護與代理(包括偵查階段、審查起訴階段、一審、二審),行政訴訟(起訴行政機關違法行政行為),合同糾紛,婚姻家庭糾紛,交通事故賠償,醫(yī)療事故糾紛,民間借貸糾紛,債務糾紛,商品房買賣糾紛,為客戶發(fā)律師函,代寫各類法律訴狀和文書。
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