2004年乙公司承租甲公司一幢寫字樓。經(jīng)甲同意后，同年6月1日，乙將該樓一層出租與丙公司，租賃期3年。由于乙欠甲租金，2005年12月1日，甲解除了同乙的租賃合同，同日將寫字樓收回并訴至法院，同時(shí)將這一情況通知了丙。2006年2月6日丙通知乙解除雙方簽訂的租賃合同。后丙向法院提起訴訟，請求法院判決乙退還丙支付的房屋押金。在訴訟過程中，乙提起反訴，要求丙向其支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金。本案爭議的焦點(diǎn)在于轉(zhuǎn)租期間原租賃合同解除，轉(zhuǎn)租合同是否隨之解除，以及合同雙方的權(quán)利義務(wù)。

分歧意見：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。因此原租賃合同解除時(shí)，轉(zhuǎn)租合同隨之解除，丙不需要再依合同向乙支付房屋租金。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同相對性的理論認(rèn)為，只有合同的當(dāng)事人才能享有權(quán)利承擔(dān)合同義務(wù)，合同只對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，非合同當(dāng)事人不能訴請強(qiáng)制執(zhí)行合同。具體到本案，甲與乙之間的租賃合同解除時(shí)，乙與丙之間的租賃合同并非自然終止，丙仍應(yīng)當(dāng)按照其與乙的約定支付房屋租金，直到乙與丙之間的租賃合同按照雙方約定依通知解除時(shí)為止。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管甲與乙之間的租賃合同解除時(shí)，乙與丙之間的租賃合同并非自然解除，但在乙履行不能的情況下，丙毋須繼續(xù)向乙支付租金。

評析：

小編同意第三種觀點(diǎn)。

首先，建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》系部門規(guī)章，我國法律僅僅在《行政訴訟法》第五十三條第一款確立了“參照規(guī)章制度”的制度。至于民事訴訟究竟是“依據(jù)規(guī)章”還是“參照規(guī)章”，法律并沒有直接表明，法院只是按照慣例有選擇地適用了部分行政規(guī)章。司法實(shí)踐中，部分行政規(guī)章雖然已經(jīng)被民事審判適用，但是這類行政規(guī)章多為行業(yè)資質(zhì)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)范之類。涉乎合同解除等民事基本法律問題的應(yīng)以民法為準(zhǔn)，因此轉(zhuǎn)租合同的解除與否并不適用該辦法直接認(rèn)定，而應(yīng)適用《合同法》的規(guī)定。

其次，第二種觀點(diǎn)系機(jī)械地運(yùn)用合同相對性的理論，割裂了兩個(gè)租賃合同的關(guān)聯(lián)性。誠然，在甲與乙之間的租賃合同解除時(shí)，乙與丙之間的租賃合同并非自然終止。甲與乙之間的租賃合同解除只是乙與丙之間租賃合同解除的條件，因?yàn)橐易?005年12月1日起喪失了對房屋的轉(zhuǎn)租權(quán)，致使其對丙履行出租房屋之義務(wù)不能。根據(jù)《合同法》第九十四條第(四)項(xiàng)之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。但是我國法律并未采取當(dāng)然解除主義，合同解除原則上必須有解除行為，因此當(dāng)解除的條件具備時(shí)，合同并不必然解除，欲使合同解除，一般還需要有解除行為。在本案中應(yīng)由解除權(quán)人丙發(fā)出解除合同的意思表示，合同自通知到達(dá)乙時(shí)解除。因此轉(zhuǎn)租期間原租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同并不隨之解除。但是由于2005年12月1日，甲終止執(zhí)行與乙簽訂的租賃合同并收回了乙承租的寫字樓，乙已經(jīng)不能按照約定全面履行對丙的租賃義務(wù)。

根據(jù)《合同法》之規(guī)定，丙在有確切證據(jù)證明對方有喪失履行債務(wù)能力的情形時(shí)可以行使抗辯權(quán)。因此丙暫緩繳納相關(guān)費(fèi)用，系依法中止履行租賃合同。因此，盡管乙與丙之間的租賃合同因丙通知乙而解除，但丙不應(yīng)再向乙支付房屋租賃費(fèi)。以上就是律霸網(wǎng)小編為你整理的相關(guān)信息，如果在這過程中，你需要律師的幫助，可以隨時(shí)致電律霸網(wǎng)。