一、租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格，租賃合同是否有效

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。

認定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗收使用而產(chǎn)生效力問題的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。

因此租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗收而未驗收或驗收不合格的，應(yīng)當根據(jù)《合同法》第52條認定租賃合同無效。

當然在在界定何為“必須進行消防驗收的建設(shè)工程”時，需明確只有“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程”，竣工時才必須經(jīng)過消防驗收。因此不宜籠統(tǒng)地認為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格租賃合同就無效。

二、租賃房屋不是通過所有權(quán)人手里租賃的，是否有效

根據(jù)《合同法》二百二十四條的規(guī)定，只要是經(jīng)過所有權(quán)人的同意的轉(zhuǎn)租是有效的。

三、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效。

出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時認為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人違約責(zé)任，該合同責(zé)任既包括追繳租金，也包括違約方承擔(dān)終止合同履行的違約責(zé)任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應(yīng)予以支持。

四、以在建房屋作為租賃標的物的房屋租賃合同效力問題

在建房屋作為租賃標的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。

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