２．開發商在施工過程中可能會修改圖紙，這可能會造成原始預測面積與實測面積較大差異 ２０００年９月修訂的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》第十條規定：“售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。”這個報告中的面積就是“預測面積”，該面積主要是開發商委托有資質的測繪部門根據圖紙得來的。這樣，只要施工圖紙與分攤說明不變更，預售面積和實測面積的誤差肯定相對較小。 但在此《規定》出臺前，由于沒有硬性規定，市場中相當一部分項目的預測面積是開發商自己算出的。哪些該公攤，哪些不該公攤，都是發展商自己定，由此遺留的問題成為購房人投訴的重點。 其實，即使在此《規定》實施之后，仍有部分開發商在施工過程中，對戶型或公攤部位進行修改。于先生告訴我們，《規定》第十條同時也規定：“預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。”也就是說，開發商如果在施工過程中更改了設計，就應向測繪部門重新申請測量。 于先生強調，如果開發商能完全按圖紙施工，而且公攤部位不變，實測面積與預測面積的誤差一定會在新購房合同規定的３％面積誤差范圍以內。 ３．政策的不完善也是產生測量誤差的一個重要原因 于先生介紹，目前房產測量當中，測量單位所依據的政策本身就有許多不完善的地方： Ａ有關公用面積具體分攤計算的政策目前還不夠完善，政策只規定了分攤部位，但如何分攤計算卻沒有具體規定； Ｂ個別關鍵術語沒有解釋。如規范中多次提到“勒腳”，但到底什么是“勒腳”卻沒有解釋，陽臺與平臺的準確定義沒有解釋等等； Ｃ有些建筑面積如何測算，規范沒有反映出來。如墻體不垂直的、挑窗臺承重柱突出墻外、室外樓梯具體如何計算等規范中就沒有提到，這就特別容易導致作業人員因理解不同而測算出不同結果。 ４．測量本身就有誤差 同樣是１Ｍ長的尺子，每個人測出的卻是不一樣的，也就是說測量本身就有誤差，但目前北京市房產測量有其允許誤差范圍，通俗地講，１００平方米的房地測量誤差不得超過正負０．６平方米。 對面積有異議怎么辦？ 對此，于先生回答，商品房面積由套內建筑面積與分攤的公用面積組成，故業主們對面積的質疑無非就是對套內建筑面積與公攤的公用面積的質疑。而哪些面積是否可以分攤不是由測繪部門來確定，它實質上是一種確權行為，而目前業主的大部分糾紛主要集中在公攤面積上，所以，業主們如果對公攤有疑義，應要求發展商對分攤部位進行具體說明，了解是否符合房地產主管部門的政策規定，如果要投訴，應向房地產產權主管部門申請復查；如果對面積數據有疑義，可以要求原測量單位進行復測，如果還有疑義可以向上級房地產測繪主管部門申請復查。 另外，需要說明的是，房產測繪從純粹的技術角度講，它屬于測繪領域比較簡單的一種，但是從專業角度講，房產測量與其他的測繪有很大的不同，房產測量涉及到大量的測繪技術知識、建筑知識、房產的政策與相關的法律法規，同時涉及到千家萬戶的利益，因此它具有很強的專業性、政策性及法律性。 在糾紛處理當中常常涉及到政策性、法律性和權屬爭議的問題，導致對個別住戶的面積糾紛投訴，處理有其一定的難度。北京市仲裁委曾委托市測繪所根據望京某小區４位業主的要求進行復測，要求測出其準確的建筑面積，但由于測量要同時進入其他沒有投訴的人家，一些鄰居并不配合或長期家中無人，這件事到目前仍沒有解決。