一、拆遷談判應該提前做好哪些準備工作?

1、學習相關法律法規(guī)，了解基本拆遷常識

征地拆遷案件中，大多數(shù)被拆遷人都是普通的老百姓，對法律知之甚少，甚至自家半輩子都沒有和法律打過交道，面對突如其來的拆遷，瞬間昏了頭，不知如何是好。

所以前期了解基本的拆遷常識和相關法律法規(guī)，能夠知悉自己的法定權利、判斷自身的合法權益是否受到了侵犯，只有這樣，才能在后期可能會面臨的拆遷維權大戰(zhàn)中掌握談判的主動權，以便運用法律武器進行維權。

2、可事先列一項財產(chǎn)清單，預估自家財產(chǎn)價值。

(1)純農(nóng)村住宅、承包地、商業(yè)用房

農(nóng)村住宅補償包括：房子重建成本價的補償、宅基地、附屬設施、裝飾裝修費、搬遷費和過渡安置費等。

承包地補償要看年產(chǎn)值，包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。前兩項補償根據(jù)土地的年產(chǎn)值來計算，一般是前三年平均年產(chǎn)值的10倍-30倍;地上房屋、樹木、蔬菜、農(nóng)作物、防盜網(wǎng)、大棚等地上附著物和青苗都有補償，最低是重置成本價和征收時的市場價。

農(nóng)村商鋪，在擁有合法用地、建房審批手續(xù)和合法經(jīng)營證件的前提下，除上述補償項目外，還可主張停業(yè)損失費。

(2)房屋所在地已劃入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村自建房、城中村、城市房屋。

可參考周邊相同地段類似房地產(chǎn)的市場價和自家房屋實際居住面積預估，此外空地院落面積也是有補償?shù)模残枰蓪I(yè)的評估機構評估確定。

3、妥善保管收到或看到的所有拆遷文件

在征收過程中，我們會收到很多法律文件，比如：預征公告、拆遷補償安置方案、補償安置協(xié)議、分戶評估報告單、限期自行拆除通知書及其催告書、強制執(zhí)行決定書等。

4、先了解預征公告中的幾個基本點

(1)界定拆遷性質(zhì)。拆遷有兩種性質(zhì):一是政府征收，即市縣級人民政府主導的強制性公益拆遷，此時不能拒絕，只能爭取拿到一個滿意的補償并妥善安置;二是商業(yè)征收，即基于商業(yè)利益的自愿拆遷，此時對補償不滿意完全可以拒絕搬遷。

(2)明確征收主體。征收決定的做出主體、具體實施主體、各種拆遷文件和行政行為的實施主體都要一一對應清楚。

(3)了解征收項目。一般可以通過拆遷方要進行什么項目建設來判定此次拆遷的性質(zhì)。

(4)確定征收范圍。先確定此次拆遷的四至范圍，核實自家房屋所在地是否被劃入了拆遷紅線范圍內(nèi)或此次拆遷是否涉及到自家房屋。

5、及時聯(lián)系專業(yè)拆遷律師，心里踏實有保障

拆遷機構在取得政府批復的拆遷文件之后，必須要與被拆遷戶進行談判，雙方進行拆遷協(xié)商，確定拆遷賠償事宜以及拆遷安置事宜等，但是需要注意的是，如果是行政機關決定強制拆遷或者是人民法院判決強制拆遷的，就不需要與被拆遷戶進行協(xié)商。

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